14.12.2023

Андрій Озейчук, Rauta: Тенденції будівельного ринку України під час воєнного стану

Повномасштабне вторгнення кардинальним чином змінило географію та обсяг будівельного ринку, спричинило кадрові зміни, вплинуло на нормативну базу, а також відкрило нові напрямки діяльності для українських будівельних компаній. 

Текст: Андрій Озейчук, директор компанії Rauta


Нині загальні втрати України від воєнних дій перевищують $150 мільярдів, зокрема найбільших збитків зазнали житловий фонд ($56 мільярдів), інфраструктура ($37 мільярдів) і промисловість ($12 мільярдів). За два роки повномасштабного вторгнення близько 15% виробничих потужностей будівельних матеріалів зазнали руйнувань. Водночас найбільші втрати були у сегментах металопрокату та сухих гіпсових сумішей.

Попит

У 2022 році обсяг будівельного ринку України зменшився приблизно на 65%. У 2023 спостерігається тенденція до збільшення споживання будівельної продукції та послуг і за результатами року очікується зростання ринку на 25%. Водночас обсяг ринку житлової нерухомості у гривневому еквіваленті залишиться на рівні минулого року, нежитлової нерухомості – зросте на 15%, а інженерних споруд – покаже приріст у 40%.

Кардинально змінилася структура попиту на нові об’єкти житлової нерухомості України. Прифронтові регіони зазнали найбільшого падіння обсягів будівництва до майже 90%, центральна частина – зменшення до 70%, а на заході будівництво зросло на 15%, що пов’язано з релокацією бізнесу та внутрішньо переміщених осіб, а також активним розвитком курортної нерухомості в Карпатах.

Ринок первинної нерухомості переорієнтувався переважно на захід України. Девелопери в інших регіонах зосереджені переважно на завершенні проєктів, розпочатих до березня 2022 року. Нині більшість інвесторів не наважуються починати нові будівельні проєкти і займають вичікувальну позицію.

В центрі, на півночі та сході України зріс попит на послуги з відбудови зруйнованих будівель і споруд. Бізнес, що зазнав руйнувань об’єктів нерухомості, потребує реконструкції будівель задля відновлення функціонування.

Сегмент будівництва, який нині зростає найшвидше, – це відбудова інфраструктури, передусім мостів і об’єктів соціального призначення, завдяки бюджетним і донорським коштам.

У відповідь на загрози воєнного часу з’явився новий сегмент ринку будівельних конструкцій – модульні залізобетонні укриття, призначені для захисту людей під час повітряних тривог, артилерійських обстрілів тощо.

Ціни

У 2022-2023 роках собівартість будівництва збільшилася на 53%, що призвело до аналогічного зростання цін на ринку первинної нерухомості. Вартість будівництва й надалі зростатиме, що обумовлюється об’єктивними процесами, зокрема збільшенням попиту та інфляцією.

Переорієнтація імпорту

Постачальники будівельних матеріалів, які раніше завозили продукцію з рф та білорусі (скло, бітум, металопрокат, цемент, сендвіч-панелі тощо), були вимушені переорієнтуватися на поставки товарів із країн ЄС та Туреччини. 

Через закриття українських портів імпорт будівельних матеріалів морем (металопрокат, хімія, оздоблення та ін.) став неможливим. Нині ввезення цих матеріалів до України відбувається переважно через Румунію, що призвело до збільшення їхньої вартості.

Наприкінці 2023 року виникли ускладнення з ввезенням сировини та матеріалів через блокування польськими та словацькими перевізниками пунктів пропуску на кордоні з Україною. Це також спричинило збільшення цін і термінів поставки імпортних будівельних матеріалів.

Кадри

За час повномасштабного вторгнення скорочення чисельності працездатного населення України становило близько 35%. Мобілізація та еміграція кваліфікованих фахівців спричинили дефіцит кадрів у будівельній галузі, який відчувається навіть на фоні значного падіння ринку. В майбутньому це може призвести до збільшення заробітних плат, що додатково вплине на зростання собівартості будівництва, але все одно не вирішить проблему нестачі кваліфікованих кадрів.

У зв’язку з цим все більш затребуваними стають технології швидкого будівництва, які потребують мінімальної кількості робітників. 

При відбудові Україна потребуватиме великої кількості фахівців будівельних спеціальностей, тому в майбутньому нас імовірно очікує трудова міграція кваліфікованих кадрів з ЄС і фахівців робітничих спеціальностей з Азії.

Законодавство

Серед основних новацій у законодавчій сфері останніх років можна виділити тенденцію до підвищення безпеки людей і покращення енергоефективності будівель. Так, прийняття змін до Закону №2486-IX регламентують вимоги до облаштування бомбосховищ під час зведення нових будівель. Також у ДБН В.2.6-31:2021 змінилися вимоги до мінімально допустимих значень приведеного опору теплопередачі огороджувальних конструкцій будівель, які підвищилися в середньому на 28%.

Підготовка до відбудови

Нині більшість українських інвесторів готуються до відбудови й активно прораховують вартість будівництва, але очікують закінчення воєнних дій для старту нових проєктів.

Міжнародні фінансові інституції планують залучатися до відбудови та поступово заходять на ринок України. Ключовими критеріями фінансування повоєнного будівництва в Україні будуть прозорість і швидкість реалізації проєктів, тому міжнародні організації вже сьогодні починають налагоджувати партнерство з надійними українськими будівельниками. Водночас у пріоритеті стають компанії, які працюють з європейськими матеріалами та технологіями, що дає змогу створювати сучасні архітектурно привабливі й енергоефективні будівлі.