25.05.2018

Svitland Development: ставка на офисный сегмент

Эдди Прилепский, генеральный директор компании Svitland Development

ФОТО: SVITLAND DEVELOPMENT


SVITLAND DEVELOPMENT, ДЕВЕЛОПЕР КИЕВСКОГО ТОЦ SILVER BREEZE, УМЕНЬШИЛ ТОРГОВУЮ ЧАСТЬ КОМПЛЕКСА – ТЕПЕРЬ ЗДЕСЬ ВМЕСТО ДВУХ ТОРГОВЫХ ЭТАЖЕЙ ОСТАЛСЯ ОДИН. ОСВОБОДИВШЕЕСЯ ПРОСТРАНСТВО ЗАНЯЛИ ОФИСЫ. ТАКОЙ ШАГ, КАК УТВЕРЖДАЕТ ЭДДИ ПРИЛЕПСКИЙ, ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ДИРЕКТОР И ЧЛЕН СОВЕТА ДИРЕКТОРОВ SVITLAND DEVELOPMENT, УВЕЛИЧИТ ДОХОД ОТ ВТОРОГО ЭТАЖА В 2,5 РАЗА, А ОБЩАЯ ВАЛЮАЦИЯ КОМПЛЕКСА ВЫРОСЛА ПОЧТИ НА $10 МИЛЛИОНОВ.


Вы утверждаете, что сегмент офисной недвижимости, в частности в Киеве, имеет больше перспектив, чем ритейл. Чем обусловлено такое мнение?

Мое мнение основано на оценке конъюнктуры этих сегментов недвижимости в Киеве. На макроэкономическом уровне Украина по-прежнему находится в глубочайшей стагнации. Увеличение годового ВВП в 2,5% после стремительного падения в 2014-2015 годах (ВВП нашей страны за два года снизился на 16% – ред.) – это не рост, а, скорее, техническая погрешность. ВВП на душу населения Украины составляет менее $3000. В США ВВП растет на 3,5% в год. Чтобы можно было говорить о выходе из стагнации, в Украине данный макроэкономический показатель должен увеличиваться не менее чем на 7-8% в год.

Почему же в таких условиях обороты ритейл-операторов выросли? Это объясняется существенным увеличением зарплат, который обусловлен двумя причинами. Реальные зарплаты в 2014 году упали в три раза, и только к концу 2016 года начался их обратный рост, при этом очень существенный. Это связано с повышением уровня минимальной зарплаты государством и миграцией профессиональных кадров из Украины. Сегодня поиск любого специалиста в Киеве, от повара и электрика до программиста и менеджера, стал сложной задачей. Если ты находишь такого человека – то стараешься удержать его, предлагая высокое финансовое вознаграждение. Повышение зарплат приводит к росту покупок. Однако это не здоровое увеличение потребления, основанное на оптимистичном прогнозе развития экономики или положительной динамике макроэкономических факторов, а ситуативный временный рост. Учитывая данный фактор наряду с огромным количеством и объемом торговых центров, заявленных к открытию в Киеве в ближайшие два года, я не очень понимаю перспективы таких проектов в долгосрочном периоде. Перспективы офисного сегмента на длительный срок также туманны по тем же причинам. Однако в отличие от торговли, в сегменте бизнес-центров длительное время наблюдался низкий уровень нового предложения.


Какие риски и возможности Вы видите на рынке офисной недвижимости Киева сегодня? По Вашим оценкам, насколько сейчас удачное или неудачное время для инвестиций в этот сектор?

Приведу сравнение: в 2017 году в Тель-Авиве с населением в 1,5 миллиона человек было введено в эксплуатацию около 2 миллионов м2 офисных площадей, активно строится еще около 3 миллионов м2. 80% этого перспективного предложения уже сдано в аренду. Какой объем офисных помещений введен в эксплуатацию в Киеве в прошлом году? Несколько десятков тысяч м2 в городе с населением в 4 миллиона человек. Эта непостижимая разница и создала временное окно возможностей в данном секторе недвижимости. Сейчас можно купить бизнес-центр со стабильной годовой доходностью в 12-13%. Вдобавок, если учитывать, что Украина может выйти на правильный путь развития, то приобретение подобного актива – совсем неплохой вариант для инвестора, готового рисковать, или такого как мы, давно работающего в этой стране.

Офисный арендатор более стабилен, чем торговый, а это значит, что риски ниже. Это окно возможностей в офисном сегменте просуществует 1-2 года. Далее возможны два варианта – или ставки доходности пойдут вниз, или начнется строительство новых бизнес-центров без параллельного роста экономики в стране, тогда, как уже бывало, офисная недвижимость снова станет рынком арендатора. Лично я знаю трех девелоперов, начавших реализацию новых бизнес-центров в Киеве.


С чем связано решение трансформировать часть торговых площадей в Silver Breeze в офисные?

Silver Breeze изначально планировался как объект районного формата, и торговая часть была инструментом создания многофункциональности, что так важно сегодня для хорошего офисного арендатора.

Проанализировав итоги трех лет работы комплекса, мы пришли к выводу, что для успешной деятельности этого объекта в целом и удовлетворения потребностей офисных арендаторов достаточно одного торгового этажа. Более чем успешно работают супермаркет, аптеки, прачечная, SPA-центр, парикмахерские, другие небольшие магазины и, конечно же, рестораны – их должно быть много и разнообразных. Кроме того, подходящее к завершению строительство ТРЦ River Mall, находящегося вблизи от Silver Breeze, был дополнительным фактором для трансформации нашего объекта. Сейчас мы понимаем, что сделали все правильно и вовремя.


Какова сейчас площадь и вакантность офисной части комплекса?

Изначальная арендуемая площадь комплекса составляла около 32 000 м2. Благодаря трансформации мы увеличили ее до 41 000 м2. Все помещения сданы в аренду, компании приступили к отделочным работам. Можно сказать, что сегодня заполняемость составляет 106% от изначальных планов комплекса. У нас нет и 5 м2, свободных для аренды. Что наиболее существенно, доход от второго этажа вырастет примерно в 2,5 раза.

Более того, мы полностью меняем тенант-микс первого этажа: с частью компаний нам пришлось расстаться, еще часть арендаторов переместились со второго уровня. Мы уже добились того, что суммарный доход от первого этажа сопоставим с общим доходом от двух этажей, генерируемых ими до решения о трансформации.

Сейчас общая валюация ТОЦ Silver Breeze выросла почти на $10 миллионов, и мы ожидаем, что она увеличится еще на $5-6 миллионов.


Какие компании арендовали новые офисные помещения в ТОЦ Silver Breeze?

Второй этаж полностью арендован группой «Сільпо». Кроме нее было еще два серьезных претендента, однако именно эта компания оказалась самой быстрой и конкретной в своем решении, с лучшими коммерческими условиями. И, конечно же, мы ценим ее силу и устойчивость. Присоединение группы «Сільпо» к нашему проекту создало, наверное, лучший тенант-микс в городе наряду с BOSCH, GSK, Porsche, Teva, TrinetiX, DAN.iT, Regus, Unity Bars и др.


После участия в выставке MIPIM 2018 Вы сменили стратегию компании, в частности отказались от продажи ТОЦ Silver Breeze. Какие дальнейшие планы в отношении этого объекта?

Совет директоров Svitland Development понял, что годовая доходность на уровне 10-11% – не такой плохой показатель. В Израиле, к примеру, эта цифра примерно в два раза ниже – на уровне 5-7%. Из предложений, которые мы получили на MIPIM, я сделал вывод, что в продаже нашего актива нет необходимости.

Конечно, стратегия выхода из рисковых рынков все еще остается актуальной для компании. Однако с таким показателем доходности, который демонстрирует ТОЦ Silver Breeze, мы можем позволить себе подождать несколько лет.


Ранее Вы заявили, что рассматриваете возможности инвестирования в украинский рынок. Какие сегменты Вы считаете наиболее привлекательными для вложений? Намерены ли привлекать партнеров/соинвесторов?

Нас интересуют существующие офисные проекты, и мы рассмотрели бы покупку таких объектов. Мы уже обсуждаем подобную возможность с двумя инвесторами. Безусловно, это оптимальный для нас вариант при условии, что потенциальный партнер имеет чистую репутацию и ведет прозрачную деятельность, как и наша компания.