Студенческое жилье – перспективный сегмент для инвесторов

Сэмюэл Ветрак, генеральный директор консалтинговой компании StudentMarketing

Как Вы оцениваете текущую ситуацию в секторе студенческого жилья в Европе? Каковы тенденции развития этого сегмента?

Мы видим два вектора развития этого сектора.

По горизонтали – формирование сегмента началось в США, затем распространилось на Великобританию и в настоящее время процветает в Западной Европе. Центральная и Восточная  Европа на данный момент рассматривается как новый, развивающийся рынок.

Вертикально – 5-7 лет назад инвесторов интересовали только базовые данные и ключевые показатели деятельности, они предпочитали быстрое и поверхностное «сканирование» города, им было достаточно краткой характеристики рынка. Сегодня сегмент жилья для студентов стал более зрелым, увеличилась девелоперская активность и выросло предложение, поэтому если кто-то хочет изучить инвестиционные возможности этой отрасли, например, в Милане или Мюнхене, ему необходимо узнать о городе все. Это значит, что данные должны быть более глубокими и объемными, включая спрос, существующее и перспективное предложение, уровень цен и так далее, вплоть до 200-250 показателей.

Студенческое жилье, согласно различным исследованиям, рассматривается как один из наиболее привлекательных секторов для инвесторов и девелоперов. Чем это объясняется?

За 10 лет развития сектора в Европе объем трансакций увеличился почти в 10 раз: с 720 миллионов евро в 2007 до 6,9 миллиарда евро в 2017 году. На тот момент развитие рынка частных проектов студенческого жилья, который характеризовался дефицитом предложения, стимулировали пионеры этого сегмента – компании  Greystar,  GSA,  The Student Hotel и  Unite. Затем, примерно полтора года назад, мы увидели, что в трансакциях впервые стали участвовать институциональные инвесторы, пенсионные фонды или страховые компании, что изменило темпы развития отрасли. Эти крупные игроки ищут возможности, чтобы не только строить, но и покупать существующие портфели в интересующих городах. Данная тенденция многое говорит об уровне зрелости сегмента и его ликвидности, перспективах роста предложения, а также подтверждает по-прежнему хорошие ставки доходности, превышающие такие же показатели в основных классах активов.

Каковы риски и возможности рынка студенческого жилья для инвесторов и девелоперов?

Если бы инвестор принял решение вложить капитал в студенческое жилье в какой-либо из европейских университетских городов 5-10 лет назад, то риски были бы достаточно низкими, в то время как возможности – весьма многообещающими. Сегодня риски незначительно выросли, поскольку этот рынок более зрелый и насыщенность некоторых ключевых городов (Tier 1) более высокая. Поэтому инвесторам необходимо вкладывать больше средств в проведение исследований, чтобы определить и обосновать инвестиционные возможности. Но, отмечу, что перспективы этого сектора все еще очень высокие. Так, несколько ключевых городов этого региона, например, Милан, Вена, Париж и другие, характеризуются существенной нехваткой студенческого жилья, построенного за счет частных вложений. Мы так-же видим, что некоторые инвесторы все больше рассматривают города с развивающимся или неразвитым рынком недвижимости (Tier 2 и Tier 3), где девелоперская активность находилась на достаточно низком уровне.

Согласны ли Вы с тем, что студенческое жилье – это сектор с низкими рисками?

Общий тренд заключается в том, что инвесторы рассматривают студенческое жилье как сектор для долгосрочных устойчивых инвестиций с высокой прибылью, способный противостоять кризисным явлениям*, иными словами – как относительно безопасную возможность для диверсификации своих портфелей.

Продолжение читайте в журнале Commercial Property №5(177) май 2018.