Валерия Секисова: Ситуация на рынке гостиничной недвижимости – стабильная неопределенность с элементами неожиданности

Валерия Секисова, директор департамента продаж и маркетинга сети Premier

ФОТО: PREMIER

РЫНОК ГОСТИНИЧНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ КИЕВА, ПРОДЕМОНСТРИРОВАВШИЙ ДОСТАТОЧНО ПОЛОЖИТЕЛЬНУЮ ДИНАМИКУ В 2018 ГОДУ, ВСЕ ЕЩЕ ХАРАКТЕРИЗУЕТСЯ РЯДОМ ФАКТОРОВ, СДЕРЖИВАЮЩИХ ЕГО РАЗВИТИЕ. В ПЕРВУЮ ОЧЕРЕДЬ ЭКСПЕРТЫ НАЗЫВАЮТ ДЛИТЕЛЬНЫЙ ПЕРИОД ОКУПАЕМОСТИ. ПОДРОБНУЮ ОЦЕНКУ СИТУАЦИИ В ДАННОМ СЕГМЕНТЕ ПРЕДОСТАВИЛА ВАЛЕРИЯ СЕКИСОВА, ДИРЕКТОР ДЕПАРТАМЕНТА ПРОДАЖ И МАРКЕТИНГА СЕТИ PREMIER.

Текст: Оксана Бабенко

Как бы Вы охарактеризовали состояние рынка гостиничной недвижимости Киева в 2018 году?

Ситуацию на столичном рынке гостиничной недвижимости можно охарактеризовать, как стабильную неопределенность с элементами неожиданности. Общие потоки иностранных гостей в страну в 2018 году сохранились приблизительно на уровне показателей 2017 года. При этом Киев, в отличие от других регионов Украины, смог продемонстрировать рост количества туристов. Это подтверждает официальная статистика аэропортов города, информация, обнародованная Киевской городской государственной администрацией (КГГА), а также данные самих отелей, опубликованные международными гостиничными аналитиками.

К примеру, пресс-служба Международного аэропорта «Борисполь» сообщает о 12,6 миллиона обслуженных пассажиров в 2018 году, что на 19,4% больше, чем в 2017. Данные аэропорта «Киев» им. Игоря Сикорского еще более впечатляющие – рост в 2018 году около 52% относительно 2017 года. В абсолютных цифрах обслужено 2,8 миллиона человек. Несмотря на то, что львиная доля пассажиропотока обеспечена самими украинцами, которые активно летают как в Европу, так и в теплые страны на отдых, динамика роста также подкреплена и потоком иностранных гостей в столицу.

В течение 2018 года мы отмечали все больше положительных тенденций – повышались показатели заполняемости и, частично, среднего тарифа в отелях как люксовой группы, так и среднего уровня. И если мы не заметили в 2018 году значительного роста загрузки 5- и 4-звездочных гостиниц, то в объектах более низкой категории заполняемость увеличилась в среднем на 3-5% относительно 2017 года. К тому же финал Лиги чемпионов УЕФА способствовал дополнительному всплеску спроса на отели Киева в мае.

Прошлый год также ознаменовался долгожданным оживлением рынка в связи с открытием новых крупных объектов, в частности гостиниц под управлением международных операторов. Так, в первом полугодии 2018 начали принимать гостей отели Aloft Kiev, входящий в сеть Marriott International, и «Ibis Киев Вокзал» оператора AccorHotels.

В целом картину 2018 года можно назвать достаточно оптимистичной, имеются все основания обозначить его периодом новых возможностей для гостиничной индустрии. Однако нельзя не отметить, что объявление военного положения нанесло значительный ущерб туристической отрасли нашей экономики, в частности отельному бизнесу, и пагубно сказалось на итогах года.

Так, результаты декабря 2018 года по загрузке отелей Киева снизились на 9-12% относительно аналогичного периода 2017 года в зависимости от гостиничного сегмента, таким образом отрицательно повлияв на годовую динамику. Эксперты Ассоциации индустрии гостеприимства Украины также отметили значительное падение туристического спроса на все направления Украины, включая те, где военное положение не было объявлено. Учитывая особенности отельной индустрии, спровоцированный военным положением отток спроса и массовые аннуляции еще некоторое время будут иметь отложенный эффект на гостиницы, ограничивая эффективность их работы в начале 2019 года.

На данный момент отели сети Premier занимают 10% всего номерного фонда Киева (на фото: отель Premier Palace Hotel Kyiv)

ФОТО: PREMIER

«В ЦЕЛОМ КАРТИНУ 2018 ГОДА МОЖНО НАЗВАТЬ ДОСТАТОЧНО ОПТИМИСТИЧНОЙ, ИМЕЮТСЯ ВСЕ ОСНОВАНИЯ ОБОЗНАЧИТЬ ЕГО ПЕРИОДОМ НОВЫХ ВОЗМОЖНОСТЕЙ ДЛЯ ГОСТИНИЧНОЙ ИНДУСТРИИ»

Портфолио компании включает три гостиницы различных ценовых категорий в Киеве. С какими результатами сеть Premier завершила 2018 год?

На протяжении года в наших 3-звездочных отелях показатель ежемесячной загрузки в среднем на 6-7% превышал аналогичные данные 2017 года, что несколько выше среднерыночных результатов. Premier Palace Hotel Kyiv, относящийся к сегменту 5 звезд, повторил динамику 2017 года, как и другие объекты данной категории. Однако резкий спад спроса в декабре, спровоцированный объявленным военным положением, привел к значительному снижению загрузки всех отелей в Киеве – падение относительно 2017 года в некоторых гостиничных сегментах составило до 10-15%, что, естественно, отрицательно повлияло на годовые итоги.

Если оценивать деятельность отелей с перспективы цены, то наши объекты уровня 3 звезды повысили среднюю стоимость на 17-20% в национальной валюте, опередив инфляционный рост цен в стране и доминируя в своем сегменте. В то же время сектор гостиниц люксовой группы в столице был более сдержан в росте средних тарифов, так как привязан к евро, и Premier Palace Hotel Kyiv не исключение. Рост средней стоимости в данном сегменте в 2018 году был умеренным – в пределах 10% относительно средних цен 2017 года в иностранной валюте. Общий рост доходности в расчете на номер по итогам 2018 года сопоставим с показателями докризисного периода.

Какие изменения произошли в отелях компании в 2018 году?

В 2018 году был реализован проект модернизации номерного фонда отеля Premier Hotel Lybid, в рамках которого выполнен капитальный ремонт номерного фонда с обнов-лением дизайна, конфигурации номеров, заменой мебели и оборудования. К тому же проходит постоянное плановое обновление номерного фонда в Premier Hotel Rus.

В фитнес-клубе гостиницы Premier Palace Hotel Kyiv был выполнен комплексный ремонт и обновление бассейна, сауны, а также зоны отдыха.

Продолжаются работы по реконструкции Premier Hotel Odesa (бывший «Юность Аккорд Отель»), окончание которой запланировано на конец 2019 года – начало 2020 года.

Также завершена разработка дизайн-проекта Premier Resort Hotel в Буковеле, который откроется в конце 2019 года, чтобы принять гостей следующего горнолыжного сезона.

Планирует ли компания расширение сети на рынке Киева?

На данный момент отели сети Premier занимают 10% всего номерного фонда Киева. После завершения реконструкции гостиницы «Славутич» емкость нашего предложения увеличится еще на 30-40%. Расширение присутствия в Киеве не является нашей первоочередной задачей, одна-ко мы все также открыты для новых проектов, в частности в тех нишах, где видим перспективу – апарт-отели, гостиницы среднего ценового сегмента, многофункциональные комплексы.

Дайте Ваши прогнозы развития рынка гостиничной недвижимости Киева в 2019 году.

Прогноз на текущий год сдержанно положительный, с небольшой поправкой на политическую ситуацию в стране: такие решения, как ввод военного положения и не до конца отработанная инициатива по изменению начисления туристического сбора могут отрицательно сказаться на рынке. Однако предвыборная кампания и, соответственно, временный рост интереса к Украине, а также возможные последующие изменения бизнес-климата могут принести дополнительные возможности. В то же время мы не сбрасываем со счетов опасность, которую видим в увеличении емкости гостиничного рынка в связи с выходом новых игроков. Растет угроза со стороны сектора аренды апартаментов за счет увеличения популярности такой интернет-платформы, как Airbnb. Все большее внимание уделяется перспективам развития новых бюджетных гостиничных ниш, таких как хостелы и апарт-отели.

Какие крупные мероприятия, которые окажут ощутимое влияние на отельный сектор, ожидаются в Киеве в 2019 году?

Текущий год не выделяется такими маркерными мероприятиями, как финал Лиги чемпионов УЕФА или Евровидение. Тем не менее, мы ожидаем краткосрочный спрос на гостиничное размещение со стороны европейских партнеров нашей страны и международных наблюдателей в связи с предвыборной гонкой.

Какие факторы или события могут активизировать девелоперскую деятельность на гостиничном рынке Киева?

Прошлый год ознаменовался возобновлением интереса инвесторов к рынку Украины. Кроме уже упомянутых крупных гостиничных открытий в Киеве совсем недавно мы наблюдали ввод в эксплуатацию бутик-отеля «Ривьера Хаус» (ранее – «Ривьера»). Также анонсировано очередное расширение сети Ibis, ведется реконструкция и ребрендинг отеля «Санкт-Петербург». К тому же оживился интерес к регионам со стороны международных гостиничных операторов. Стабильная активность девелоперов будет напрямую зависеть от экономической и политической ситуации в стране, от инвестиционного климата и имиджа Украины.

Насколько выгодны инвестиции в отельную индустрию сегодня?

На сегодняшний день гостиницы – наиболее долгоокупаемый сегмент коммерческой недвижимости, что обусловлено особенностями возврата инвестиций. Основная проблема, с которой сталкивается девелопер, – это доходность на номер в иностранной валюте, которая в реалиях украинской экономики не всегда коррелируется с национальной денежной единицей. В некоторых случаях срок окупаемости гостиничных проектов, в особенности в регионах, превышает 10 лет, что для многих инвесторов является малопривлекательным.

«ПРОГНОЗ НА ТЕКУЩИЙ ГОД СДЕРЖАННО ПОЛОЖИТЕЛЬНЫЙ, С НЕБОЛЬШОЙ ПОПРАВКОЙ НА ПОЛИТИЧЕСКУЮ СИТУАЦИЮ В СТРАНЕ: ТАКИЕ РЕШЕНИЯ, КАК ВВОД ВОЕННОГО ПОЛОЖЕНИЯ И НЕ ДО КОНЦА ОТРАБОТАННАЯ ИНИЦИАТИВА ПО ИЗМЕНЕНИЮ НАЧИСЛЕНИЯ ТУРИСТИЧЕСКОГО СБОРА МОГУТ ОТРИЦАТЕЛЬНО СКАЗАТЬСЯ НА РЫНКЕ»

В последние годы в секторах торговой и офисной недвижимости происходят концептуальные изменения. Например, ярко выражен тренд к увеличению предложения заведений питания в ТЦ/ТРЦ, а в бизнес-центрах все чаще можно встретить открытие коворкингов. По Вашему мнению, как будут меняться отели в ближайшем будущем?

Отели будущего – это, прежде всего, объекты, которые максимально быстро реагируют на пожелания клиентов, эффективно внедряя цифровые инновации. С технологической точки зрения гостиницы будущего администрируются искусственным интеллектом и роботизированным персоналом, обслуживание осуществляется голосовым управлением, а оборудование взаимодействует благодаря такой технологии, как Интернет вещей. Конечно же, отельные проекты будут отличаться высоким уровнем энергосбережения, ответственно относясь к сохранению ресурсов окружающей среды. В принципе, уже сегодня мы наблюдаем появление на международном рынке капсульных отелей и гостиниц с роботизированным персоналом. Совсем скоро подобные проекты начнут реализовываться и в нашей стране.

Интервью опубликовано в журнале Commercial Property №2(187) март 2019.