Sale-and-leaseback: чи має цей інструмент право на життя в українських реаліях?

ФОТО: ARZINGER

Зацікавленість українського бізнесу до такого інструменту, як sale-and-leaseback – продаж комерційної нерухомості зі зворотною орендою, зростає. Водночас через відсутність відповідного прямого регулювання й усталеної практики ще мало хто готовий бути «першовідкривачем», попри те, що такі транзакції мають низку переваг і для продавця, і для покупця.

Текст: 

• Тімур Бондарєв, керуючий партнер, керівник практики нерухомості та будівництва Arzinger, адвокат 
• Олег Чайка, партнер, керівник практики податки/транзакційне та міжнародне оподаткування, Arzinger, адвокат
• Тетяна Сторожук, старший юрист практики нерухомості та будівництва Arzinger, адвокат

Великі торговельні та готельні мережі в Україні та за кордоном традиційно розвивались не тільки за допомогою класичного інституту оренди, але й завдяки інвестуванню власних коштів у нерухомі активи як через придбання наявної нерухомості, так і з проактивним девелопментом власних активів.

Ця стратегія має очевидні пояснення та пов’язані з цим переваги та недоліки.

Відносно молодий ринок української нерухомості не забезпечив pipeline* якісних активів, які відповідали б вимогам професійних операторів, у зв’язку з чим останні були змушені брати активну участь у створенні необхідної інфраструктури для забезпечення власного розвитку.

Важливим аргументом на користь відповідної інвестиційної стратегії не в останню чергу є фактор нестабільного законодавства та практики. У власному активі оператор отримує відносно «прогнозоване життя», не маючи залежності від волі орендодавця. Зважаючи на те, що структура українського ринку «професійних» власників нерухомості не завжди є прозорою, оператори мають небезпеку опинитись у ситуації, коли нерухомість належить конкуренту, що може мати трагічні наслідки для успішної операційної діяльності.

Водночас стратегія інвестування у власні нерухомі активи також має очевидні недоліки, основним із яких є необхідність «зв’язати» значні фінансові ресурси та спрямувати їх у «цеглу» замість того, щоб використати для збільшення ринкової частки саме в операційній сфері.

Впродовж останніх років на іноземних ринках ми спостерігаємо низку угод, стороною яких є мережеві ритейл- або готельні компанії, які відчужують власний нерухомий портфель на користь великих інвестиційних фондів, водночас залишаючись операційними управлінцями нерухомості на підставі договорів оренди й у такий спосіб вивільняючи значні фінансові ресурси. Відповідні операції відомі в інвестиційному світі як saleand-leaseback транзакції.

Український ринок поки що не знає подібних випадків за участю основних гравців. Водночас ми вже спостерігаємо велику зацікавленість до цього інструменту. Адже в умовах незрілого фінансового ринку, досить дорогих кредитних ресурсів і конкуренції, що постійно зростає, питання пошуку альтернативних джерел фінансування боротьби за споживача (особливо на ринку роздрібної торгівлі) стає все актуальнішим.

Не в останню чергу стримувальним чинником для розвитку подібних транзакцій є відсутність відповідного прямого регулювання й усталеної практики, у зв’язку з чим багато хто не хоче бути «першовідкривачем». У цій статті ми робимо спробу розвіяти сумніви та спонукати відповідних стейкхолдерів до відповідних угод.

*з англ. – лінійка, обсяг

Продовження читайте в журналі Commercial Property №6(214) червень 2021.