24.04.2023

Ревіталізація – як інвестиція у сенси

Багатьом українським містам радянська політично-економічна система залишила у спадок величезні площі індустріальних об’єктів, які в умовах ринку залишились незатребуваними й поступово занепадали. Території колишніх заводів і фабрик можуть слугувати девелоперам об’єктами для ревіталізації. У чому ж привабливість для інвестора саме такого шляху та чим ревіталізація допомагає містам?

Текст: Ірина Школьнік, ідейний натхненник Forum Group


Forum Group почала займатись ревіталізацією 21 рік тому майже випадково в процесі пошуку офісу для нашого підприємства з дистрибуції. Тоді ми зрозуміли, що дешевше буде придбати якусь недіючу фабрику та реконструювати її під офіс для себе. Ми зупинились на колишній взуттєвій фабриці та переобладнали її під власні потреби. В той час наші іноземні партнери також шукали офіси в Києві, й ми змогли запропонувати їм площі під оренду, повністю закривши їхній запит. Ось так і було вирішено розвивати саме цей напрям – ревіталізацію індустріальних об’єктів під бізнес-центри, які надалі орендуватимуть представництва великих компаній. 

Чим забудовнику може бути приваблива ревіталізація

Першочергово хочеться поговорити про економічну складову цієї діяльності. Ревіталізація наявних будівель на старті нашої роботи була в рази дешевшою за побудову нових квадратних метрів, і так було наступні десять років. Останні ж десять років ситуація зазнала змін. Нині дешевше побудувати новий об’єкт, ніж ревіталізувати старий.

Збоку виглядає дещо дивно, що девелоперу вигідніше залучити орендаря в колишню промзону, ніж у великий хмарочос у модному районі міста. Тож для такого проєкту треба створити високу додану вартість. А як зробити реконструйований об’єкт привабливішим для орендаря?

Думати не цифрами, а сенсами!

Коли ми підбили кошторис останнього об’єкта, то зрозуміли, що побудувати з нуля нам було б майже вдвічі дешевше. Але ми дотримувались свого шляху, який показав, що є орендарі, які обирають саме ревіталізовані та реконструйовані офіси, які хочуть працювати саме в таких умовах.

Окупність ревіталізованих будівель зараз не така, як років 10 тому. Але свій клієнт у неї завжди буде. Коли ми оживляємо місця, ми говоримо про певну історію, про місце, яке вже має свій бекграунд. Це може бути, до прикладу, дуже відома в минулому фабрика, знана поколіннями містян. І надання нових сенсів цій площі продовжує її історію як місця.

На цьому треба розумітись і це треба любити. Цінність у тому, щоб зберегти сталість місця. І багато орендарів це поділяють.

Щоб ревіталізація не була «лотереєю»

Треба розуміти, що ревіталізація – надважка задача. В усьому світі є архітектори, які хочуть працювати з такими сталими кейсами. Це модно, цікаво й актуально. У нас нині, на жаль, людей із відповідним фахом все ще бракує. Мало інформації про будівлі, бракує документів. Архітектори не хочуть брати на себе відповідальність із реконструкції. Перед повномасштабною війною ми робили ревіталізацію будівлі. Це було суперскладне завдання, яке потребувало колосальної роботи з мережами, комунікаціями, перекриттями, стінами, вікнами.

Перед покупкою об’єкта треба розуміти, чи зможете ви його реконструювати. Потрібні спеціалісти, які зроблять фаховий висновок, чи варто братись за цей об’єкт. 

У нас в штаті є спеціаліст із ревіталізації, якого ми дуже цінуємо. Раджу всім залучати до роботи таких професіоналів, які можуть впевнено сказати, чи ви зможете реконструювати ту чи іншу будівлю. Без якісної оцінки об’єкта купівля нерухомості під ревіталізацію – це лотерея. Під час підготовчих робіт може виявитись, що доречніше знести все й будувати заново. 

Звести нову будівлю значно легше, ніж реконструювати наявну. Але у старих будівель є свій шарм, своя історія, своя унікальність. Навіть коли ми говоримо про індустріальну архітектуру. При будівництві бізнес-центру вам навряд чи потрібні такі великі вікна чи високі стелі, як це робилось у старих будівлях. 

Мені особисто з власних проєктів дуже подобається City Garden, а саме будівлі №3 та №5. У будівлі №3 були величезні вікна, які ми не могли зберегти в повному вигляді. Та завдяки рішенню архітектора ми розділили їх навпіл і зберегли вертикальні пропорції – висоту вікон та висоту стелі. Наші експерти казали, що ми не зможемо зберегти цю будівлю в первісних пропорціях, але ми підібрали необхідні технології та реалізували своє бачення.

Назустріч глобальним трендам

Звісно, в розвиненіших країнах сталий підхід має більше адептів і займає ширшу нішу, ніж у нас. В Україні цей тренд ще не настільки розвинутий. Але певні зрушення відбуваються, і нині є непоодинокі кейси вдалої ревіталізації старих площ. Та на кожен такий випадок є багато скляних бездумно зведених висоток, які невдало вписані в місто. Багатьом девелоперам байдуже на міський ландшафт, на жаль. 

Ми розуміємо, що Київ має своє обличчя, і хочемо його зберегти. Менше спотворених хмарочосів, які будуються часто без врахування місця, контексту, пропускної здатності вулиці. Наприклад, у Києві ДПТ є далеко не в кожному районі, й розробляється він не на базі Генерального плану міста, тому що актуального плану просто немає. Це породжує хаос. Наслідком цього є незаконні забудови, архітектурний несмак і загалом низька культура містобудування. Ми пропонуємо альтернативу й зовсім інший підхід, націлений на збереження міського ландшафту.

Ревіталізація та реконструкція відповідають глобальному тренду на sustainability. Мені подобається цей підхід, і тому ми його притримуємось. Це те, що ми пропонуємо місту, що ми пропонуємо орендарям, і на що вже формується сталий попит. Вже зараз по всій Україні є приклади дуже вдалих реновацій. Завод «Арсенал» у Києві, «Промприлад» в Івано-Франківську, Фабрика повидла у Львові – це дуже актуальні й трендові кейси, які сигналізують про те, що на це є попит, і є відповідна пропозиція.

В Україні цей тренд буде дуже актуальний, особливо після війни. Велика кількість площ у містах, які зараз зруйновані, потребуватимуть нових сенсів. Якщо зносити все під нуль, стане банальне питання: куди діти тисячі й тисячі кубометрів будівельного сміття. Тому нам треба більш осмислений підхід до відновлення міст. Успішні приклади реконструкції, реставрації та ревіталізації можуть стати дороговказами для майбутніх проєктів з повернення життя у зруйновані війною міста України.


Комплексно тема відбудови та реконструкції об’єктів нерухомості висвітлюватиметься в межах 3-денного навчального інтенсиву. Одним із лекторів виступить Юрій Хорунжикевич, виконавчий директор компанії Forum Group, у портфелі якої загалом 13 офісних і логістичних центрів сукупною площею близько 200 000 кв. м. Також у межах навчальної програми відбудеться проперті-тур київським проєктом реконструкції компанії Forum Group  БЦ City Garden. 

Докладніше про інтенсив «Реконструкція та відновлення» за посиланням.


Фотографії об'єктів до та після реконструкції