Редевелопмент: тренд і необхідність

АВТОРСЬКА КОЛОНКА ЄГОРА МАСЛЕННІКОВА, ЗАСНОВНИКА КОМПАНІЇ «СТРОЙ СІТІ DEVELOPMENT GROUP»

Економічні умови, суспільство, технології – все це змінні поняття. Будівлі, які було зведено 50-100 років тому, втрачають первинну функцію та стають неефективними, вони часто не використовуються та руйнуються. До того ж вагомий відсоток таких об’єктів є пам'ятками архітектури. Завдання редевелопменту – дати друге життя таким будівлям. Окрім цього, з огляду на щільну забудову сучасних міст, редевелопмент може стати ефективним виходом із ситуації, коли кількість земельних ділянок вкрай обмежена, а мегаполіс потребує розширення та нових площ.

Ревіталізація та редевелопмент як явище стали популярними у другій половині XX століття в Європі та США, коли промисловість почала йти з великих міст, в яких почали робити ставки не на великі заводи та підприємства, а на розвиток культури, науки та малий і середній бізнес. Без діла залишилися гігантські простори та будівлі: заводи, фабрики, розміри яких іноді були більшими за міські квартали. Саме тоді редевелопмент увійшов у моду як відповідь на виклики сучасності, вирішуючи актуальні завдання з розширення обсягу житлових і комерційних приміщень.

Але крім утилітарного складника редевелопмент почав нести ще й соціокультурне навантаження. Так, почалося переосмислення промислових об'єктів, до них почали ставитися дбайливіше, намагатися зберегти дух місця та пам'ять про минуле. Саме так у Європі й Америці з'явилася низка музеїв, артпросторів, виставкових центрів, створених саме в колись закинутих промислових будівлях.

Яскравий приклад редевелопменту розташований у Гамбурзі (Німеччина). Це проєкт забудови колишнього морського порту HafenCity. 20 років тому район, який втратив початкове призначення, почали перетворювати на новий міський округ, візитівкою якого став архітектурний шедевр – Ельбська філармонія. Нині район HafenCity – це флагман Гамбурга, центр його інновацій. Саме там засновано архітектурний університет HafenCity Universität Hamburg, а такі гіганти, як DER SPIEGEL, Lloyd і компанія Unilever розмістили свої штаб-квартири.

В Україні наразі, на жаль, таких проєктів небагато, адже вітчизняні девелопери схильні до економії коштів. Будівництво «з нуля» завжди дешевше, бо знести та побудувати заново за свіжим проєктом простіше, ніж вивчати креслення старовинної споруди та дотримуватися жорстких правил реконструкції.

Один із небагатьох об’єктів редевелопменту та ревіталізації, яким Україна може за правом пишатися, – це харківський IT-парк Manufactura. Цей комплекс зводиться на місці старовинної борошномельної фабрики. Фактично, сама будівля млина є серцем проєкту. Фабрика була створена наприкінці XIX століття та на той час була інноваційною, адже це був перший на Слобожанщині паровий млин. У 60-х роках XX століття його перетворили на Харківський комбінат хлібопродуктів. Але згодом виробництво припинили, комбінат ліквідували, і млин закинули. Протягом десятиліть унікальна будівля не використовувалася та поступово руйнувалася.

Компанія «Строй Сіті Development Group» провела велику роботу, вивчаючи креслення будівлі млина та розробляючи проєкт ревіталізації. Нашим завданням було зберегти її історичний вигляд, адже фабрика є пам'яткою архітектури, тож змінювати його ми не мали права. Нам вдалося відновити первинний вигляд фасаду, наші архітектори та дизайнери максимально наблизили кольорове рішення до історичного. Вдалося навіть зберегти старовинну стіну XIX століття, на цеглинах якої й досі можна побачити клеймо й ініціали першого власника фабрики – Василя Гладких.

Утім, окрім будівлі самого млина ми ревіталізували прилеглу територію, перетворивши її на серце інновацій нашого міста.

Керуючись початковим призначенням млина, який наприкінці XIX століття був передовим, інноваційним для Харкова та всієї губернії виробництвом, ми розробили концепцію проєкту, в якому об'єднали історичну значущість і виклики сучасності. Саме так народився IT-парк Manufactura, побудований у концепції live and work, аналогів якої в місті немає.

Але цей процес зайняв не один рік і триває досі, адже редевелопмент спрямований не на швидкість робіт у форматі «побудувати та продати», а на збереження культурної спадщини та раціональне використання, здавалося б, непридатних для сучасного життя територій.

Я сподіваюся, що європейські та вітчизняні приклади редевелопменту надихнуть українських девелоперів не лише намагатися заробити швидкі гроші, а й доєднатися до соціально значущого будівництва, яке, звісно, не принесе миттєвого доходу, але допоможе нашій країні зберегти свою історію та не витрачати ресурси дарма. ℗

Авторська колонка опублікована в журналі Commercial Property №5(213) травень 2021.