Прогноз от Premier – положительные тенденции на гостиничном рынке Киева

Юрий Куцай	Валерия Секисова	Юрий Воловик

Premier – одна из крупнейших национальных гостиничных сетей с 13 действующими объектами и 3 на стадии реконструкции и строительства в 11 городах Украины. В первом квартале 2019 года компания ощутила отрицательные последствия политических событий в стране, но к концу второго квартала приблизилась к показателям уровня 2018 года. Подробностями об изменениях на гостиничном рынке и прогнозами его развития, а также планами компании на ближайшую перспективу поделились Юрий Воловик, начальник службы управления доходами, Юрий Куцай, начальник юридического отдела, и Валерия Секисова, директор департамента продаж и маркетинга сети отелей Premier.

Назовите основные тенденции и изменения на рынке гостиничной недвижимости Киева и Украины в целом в первом полугодии 2019. 

Юрий Воловик: Конец 2018 – начало 2019 года – достаточно турбулентный период для гостиничного бизнеса Украины. Наша сфера – одна из самых чувствительных к изменениям политической и экономической ситуации страны. В течение первых 2-3 месяцев текущего года мы наблюдали временный спад туристической активности в Украине в целом и в Киеве в частности, ставший результатом сложившейся в конце прошлого года неблагоприятной политической ситуации из-за введения военного положения, что привело к массовым аннуляциям бизнес-групп и мероприятий, а также отказу многих зарубежных туроператоров от Украины как туристического направления. В целом падение загрузки отелей за первое полугодие 2019 по отношению к 2018 году составило около 5% в зависимости от сегмента.

Кроме того, в связи с выжидательной позицией бизнес-сообщества из-за президентских и парламентских выборов на гостиничном рынке Киева отмечалась стагнация. Но начиная с марта 2019 года, наметились положительные тенденции, спрос на Киев постепенно стабилизировался, и мы снова начали приближаться к маркерам заполняемости 2018 года, в частности в сегментах upscale & upper midscale, а также midscale & economy. Укрепление гривны относительно евро в 2019 году оказало влияние на показатель RevPar (доходность на номер) всего гостиничного рынка Киева, однако наиболее значимо нашло отражение в отелях luxury upscale, дополнительно снизив общие результаты эффективности объектов этого уровня.

Как изменились основные показатели отелей сети Premier по итогам первого полугодия 2019?

Юрий Воловик: В целом ситуация в региональных объектах сети Premier отражает общие гостиничные тенденции, характерные для страны. Начало года было несколько хуже аналогичного периода 2018 года. Падение загрузки отмечалось вплоть до 15-20% в зависимости от региона, с постепенным выравниванием ситуации в середине весны. На текущий момент показатели заполняемости, стоимости номеров и доходности на номер соизмеримы с данными прошлого года.

Наиболее существенно просел рынок Львова. Все те же последствия военного положения на фоне увеличения предложения за счет открытия новых отелей отрицательно сказались на уровне заполняемости гостиниц региона. Кроме того, в случае со Львовом, динамичное развитие лоукост-авиаперевозчиков, а также безвизовый режим спровоцировали отток внутренних туристов в города ближнего зарубежья, например, Вроцлав и Краков в Польше, Братислава в Словакии и др.

Ситуация в отелях сети Premier в Харькове достаточно быстро стабилизировалась, что связано с высокой бизнес-активностью в данном направлении. Первое полугодие мы завершили, увеличив показатель доходности на номер на 16% относительно 2018 года.

Положительно развивается ситуация в Полтаве – единственное направление, на котором вообще не сказались тенденции падения спроса. Рост заполняемости там отмечается на уровне 7-10% при соответствующем росте стоимости номеров.

Ситуация с отелями сети Premier в Киеве в целом отражает общие характеристики рынка в гостиничных сегментах. 

Первого января 2019 года в Украине вступил в силу Закон Украины «О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины и некоторые другие законодательные акты Украины относительно улучшения администрирования и пересмотра ставок отдельных налогов и сборов», которым утверждены новые ставки туристического сбора и правила его взимания. Как изменения в налогообложении сказались на рынке гостиничной недвижимости в целом и объектах сети Premier в частности?

Юрий Куцай: Данный Закон поверг операторов гостиничного рынка в легкую панику. В частности, его положения помимо ряда других нововведений в корне изменили правила взимания туристического сбора, дифференцировали туриста на «своего» и иностранца, установили размер туристического сбора в привязке к ставкам, которые принимаются органами местного самоуправления. По состоянию на начало 2019 года, за редким исключением некоторых местных советов, ставки туристического сбора в большинстве территориальных единиц Украины приняты не были. Операторы рынка в сложившихся обстоятельствах задавались вопросами, какие ставки применять, какими документами подтверждать резидентский статус туриста.

Кроме того, новый базис начисления туристического сбора не учитывает тип средства размещения. Мы неоднократно заявляли и считаем, что туристический сбор должен быть дифференцирован по видам средств размещения, все отели в официальном порядке должны пройти категоризацию, государство должно способствовать созданию единого реестра средств размещения.

Согласно изменениям Закона, украинские командировочные по-прежнему освобождаются от уплаты туристического сбора, а иностранцы, находящиеся на территории нашей страны в командировке, должны платить. В любом случае в этих нововведениях изначально заложена дискриминация иностранных туристов.

Предоставление льгот командировочным и дифференциация туриста – все это так или иначе усложняет работу отелей в части администрирования и взимания этого налога. По заключению специалистов такие нововведения могут привести к отрицательным последствиям деятельности гостиничной отрасли. Возможно даже сокращение рабочих мест и налогооблагаемой базы, закрытие небольших средств размещения.

Что касается последствий изменений в части налогообложения на деятельность отелей сети Premier, об этом с уверенностью можно будет сказать уже после подведения итогов и анализа финансовых показателей 2019 года.

Расскажите о планах компании Premier на ближайшую перспективу. Рассматривали ли вы возможность расширения деятельности, например, путем покупки гостиничных объектов или за счет предоставления услуг по управлению?

Валерия Секисова: На 2020 год запланировано открытие после реконструкции отеля «Юность» в Одессе с фондом около 200 номеров, на 2021 год – отеля «Славутич» в Киеве с фондом более чем 300 номеров, находящихся в управлении гостиничного оператора Premier. Вывод на рынок данных объектов усилит позиции компании, в частности в Киеве, где Premier уже покрывает около 10% всего номерного фонда. Покупка новых объектов не является нашим приоритетом – мы заинтересованы в расширении деятельности в новых перспективных гостиничных нишах, таких как апарт-отели и хостелы, за счет предоставления услуг по управлению и франшизы. Для работы с инвесторами выбрана модель bricks and brains, которая подразумевает, что инвестиционная составляющая остается за владельцем объекта, а оператор осуществляет функцию профессионального управления, не претендуя на долевое участие в прибыли, а получая вознаграждение согласно условиям договора. Сегодня мы предлагаем собственникам бизнеса различные варианты сотрудничества – как присоединение объекта к сети Premier на условиях полного управления оператором или франшизы, так и консалтинговые услуги по выводу отеля на рынок от момента строительства и до запуска бизнес-процессов.

Каковы ваши прогнозы развития гостиничного сегмента Киева в 2019-2020 годах?

Юрий Воловик: На текущий момент мы наблюдаем выравнивание ситуации в отельном секторе Киева в сравнении с 2018 годом после практически полугодового стресса, спровоцированного как действиями правительства, так и общей экономической нестабильностью в стране. Несмотря на увеличение емкости гостиничного рынка и рост конкурентной борьбы, к концу 2019 года и в начале 2020 мы увидим положительные тенденции, связанные со стабилизацией политического положения и последующими позитивными изменениями бизнес-климата, которые должны улучшить инвестиционную привлекательность страны и спровоцировать рост деловой активности. С нашей точки зрения наиболее перспективные для развития гостиничные ниши – сегмент midscale business и качественные средства размещения уровня economy & low budget с минимальным набором услуг.