03.07.2017

Прогноз – активное развитие рынка управления недвижимостью

По словам Тараса Шелемеха, управляющего директора компании «Рустлер Недвижимость Сервис», такой вид бизнеса, как управление недвижимостью, продолжает активное развитие в Украине. В настоящее время кроме уже привычного facility management наметился рост интереса девелоперов к передаче объектов в эксплуатацию, то есть к услуге property management.

Какие основные тенденции прослеживаются на рынке управления недвижимостью – property и facility management – в Украине в настоящее время?

Несмотря на сложную ситуацию, наблюдавшуюся в Украине в последние годы, такая сфера бизнеса, как управление недвижимостью, активно развивается. Прогресс в основном происходит за счет facility management, так как владельцы недвижимости предпочитают осуществлять коммерческое управление самостоятельно. А вот комплекс услуг по обслуживанию зданий, сооружений и помещений предоставляют около десятка уже известных компаний, давно и успешно работающих на рынке. Также существует огромное количество небольших фирм, обслуживающих от одного до десяти объектов, как правило, реализованных одним и тем же девелопером.

Кроме того, в настоящее время наметился рост интереса девелоперов к передаче объектов, прежде всего жилых зданий, профессиональным управляющим компаниям для дальнейшей эксплуатации.

В чем заключается основное отличие рынка управления недвижимостью в Украине от мировой практики?

Основное отличие украинской практики управления недвижимостью от высокоразвитых европейских государств заключается в том, что в нашей стране и коммерческое управление, и техническую эксплуатацию выполняют сотрудники владельца, то есть inhouse. Причиной тому является более дешевая стоимость рабочей силы в Украине, которая, например, в 10 раз ниже, чем в Австрии. Иными словами, более низкие выплаты позволяют у нас в стране нанимать персонал на условиях полной занятости, не особо беспокоясь об эффективности использования его рабочего времени, в то время как за рубежом принято покупать часы работы, а не месяцы, как на нашем рынке.

В мире важной причиной привлечения внешних управляющих компаний является также их профессионализм, широкая практика управления, наличие наработанного годами списка добросовестных подрядчиков по обслуживанию сложных инженерных систем. Кроме того, владельцы недвижимости страхуют себя, поскольку управляющие компании несут ответственность за возможный ущерб имущества в результате неправильных действий или бездействия персонала.

Дайте Вашу оценку положительным и отрицательным моментам в сегменте управления недвижимостью в Украине в сравнении с зарубежными примерами.

Поскольку «Рустлер Недвижимость Сервис» является частью австрийской компании, я могу отметить следующие особенности практики управления недвижимостью в этой стране.

Во-первых, в структуре технических университетов Австрии существуют факультеты, готовящие специалистов по менеджменту комплексной эксплуатации технических систем зданий, несущих конструкций, фасадов, крыш, внешних территорий и так далее. Поэтому при приеме на работу отдается предпочтение специалистам, имеющим соответствующее образование.

Во-вторых, обслуживание и эксплуатация каждой технической системы зданий регламентируется нормами VDMA (немецкий свод правил, разработанных для различного оборудования, который регулярно обновляется вместе с развитием технического прогресса и норм Европейского союза).

В-третьих, качество выполняемых сервисных работ в Австрии намного выше, чем в Украине, поскольку все мероприятия проводятся на основании детального протокола обслуживания. Даже замена лампы электриком или техником производится с заполнением бланка выполнения соответствующей задачи.

Наша компания, следуя корпоративным стандартам, осуществляет техническое обслуживание объектов недвижимости в Украине на основании тех же процедур и протоколов, которыми пользуются австрийские коллеги.

Изменились ли подходы к управлению недвижимостью в Украине в течение последних 2-3 лет? Как Ваша компания реагирует на данные перемены?

Если говорить о схеме взаимодействия между владельцами и управляющими компаниями, то здесь не произошло каких-либо кардинальных изменений. Меняются и совершенствуются лишь отдельные составляющие многогранного процесса управления. Например, к радости арендодателей, скидки арендаторам снова уходят в прошлое, инструменты маркетинга для ТЦ/ТРЦ активно развиваются и дополняются новыми направлениями, прежде всего цифровыми. Кроме того, при выборе бизнес-центра арендаторы все больше внимания уделяют вопросам энергосбережения и энергоэффективности, поскольку понимают, что смогут экономить бюджеты в период пребывания в данном здании.

Ранее рынок управления недвижимостью Украины сокращался из-за пересмотра договоров в сторону уменьшения их бюджета и разрыва контрактов ввиду того, что некоторые владельцы принимали решение о самостоятельном управлении объектами. Наблюдается ли эта тенденция сегодня?

Такие изменения наблюдались в 2014 году с началом очередного экономического кризиса в Украине. Однако сейчас медленно происходит обратный процесс передачи недвижимости во внешнее управление. Владельцы зданий понимают, что качество такого обслуживания выше и нет необходимости тратить время на организацию и ежедневный контроль работы персонала. Также вместо того, чтобы заниматься управленческой рутиной собственники недвижимости имеют возможность развивать новые бизнес-проекты.

Как изменились бюджеты, выделяемые на управление торговыми и офисными центрами за последний год? Пересматривала ли Ваша компания стоимость услуг?

За последний год кардинальных изменений бюджетов управления в нашей компании не происходило. Бюджет на управление, безусловно, зависит от уровня оплаты сотрудников и стоимости услуг подрядчиков. И в этом ключе стоит отметить ощутимый рост стоимости клининговых и охранных услуг, поскольку данные сервисы основаны преимущественно на человеческих ресурсах. Однако несмотря на это и высокий индекс инфляции последних трех лет, нам удается держать уровень затрат под контролем.

Существует ли в Украине конкуренция или демпинг на рынке управления недвижимостью?

И то и другое, безусловно, присутствует. Некоторые компании ради получения контракта готовы работать в ноль, рассчитывая на прибыль в результате выполнения дополнительных работ. Подобный подход не может быть правильным в долгосрочной перспективе, поскольку у таких фирм нет запаса финансовой прочности для того, чтобы оказывать услуги высокого качества. Кроме того, низкий уровень заработной платы не позволяет управленцам нанимать квалифицированный и стабильный персонал; а в нашем бизнесе очень важно, чтобы люди работали стабильно и долгосрочно, поскольку подбор и обучение сотрудников занимает огромное количество времени, а большая текучесть кадров к тому же плохо отражается на репутации компании.

В настоящее время участилась ротация арендаторов в офисных и торговых центрах. Как это сказывается на деятельности управляющих компаний?

Ротация – это нормальное явление, особенно в ритейле и тем более в неспокойные времена. Поэтому заниматься подбором новых арендаторов для улучшения качества тенант-микса и в результате повышать NOI бизнеса – это наша прямая обязанность. Безусловно, во время кризиса мы вынуждены тратить больше усилий для успешной деятельности объектов, но с другой стороны – это повышает наш профессионализм за счет выполнения большего количества сделок.

Какие подходы, на Ваш взгляд, наиболее эффективны для сглаживания негативных факторов на рынке управления в настоящее время?

В этой связи хочется сделать акцент на маркетинге ТЦ/ТРЦ. Ведь если в некризисные времена маркетинговая активность торговых объектов, направленная на привлечение посетителей, – это обязательная часть работы управляющей компании, то во время нестабильности это важно втройне. Чем выше посещаемость – тем выше результаты работы торгового центра, поэтому наша команда маркетологов применяет все основные современные инструменты работы и постоянно их расширяет: социальные сети, digital, наружная реклама, маркетинговые советы с арендаторами, благотворительные проекты и т.д.

Управляющая компания зачастую находится между интересами владельца и арендатора. Какие методы Вы применяете для удержания баланса интересов?

Прежде всего, мы представляем интересы владельцев, которые заключают с нами как управляющей компанией контракты на оказание соответствующих услуг Поэтому наши отношения с арендаторами – это только бизнес, успех которого выражается сухими цифрами сумм оплат за аренду квадратного метра площади. И вместе с владельцами мы заинтересованы в стабильно высоком доходе арендаторов и, соответственно, в получении оговоренных договором арендных платежей без скидок и задержек.

На каких условиях сегодня подписываются договоры с новыми арендаторами?

По сути, коммерческие условия, прописанные в наших договорах, стандартны для рынка недвижимости: срок аренды – от 3 до 7 лет, фиксация арендной платы в евро или долларах, дополнительно оплачиваются операционные расходы, коммунальные и маркетинговые платежи в ТЦ/ТРЦ. Данная схема по выплатам позволяет владельцу недвижимости четко видеть структуру доходов и расходов, а также оперативно вносить необходимые корректировки, например, в случае повышения операционных затрат, а отдельный учет доходов от аренды позволяет вести финансовое планирование с большей точностью.

На Ваш взгляд, какие шаги стоит предпринимать компаниям по оптимизации управления зданиями?

Я бы рекомендовал работать в направлении оптимизации затрат на персонал и коммунальные расходы (газ, электроэнергия, др.). Так, благодаря современным IT-программам и системам управления зданиями BMS количество работы, которую необходимо выполнять вручную, сводится к минимуму. То же касается подготовки отчетов, которые в современном мире можно и необходимо автоматизировать. Например, в бизнес-центре в Одессе, управляемом нашей компанией, работают всего 3,5 человека.

Что является основным показателем качества деятельности управляющей компании?

Главный признак успеха – это наличие постоянных клиентов, то есть владельцев недвижимости. А вот основных показателей всего два: качество работы и стоимость услуг. При этом качество деятельности управляющей компании определяется многими факторами, среди которых – профессионализм персонала, тщательный контроль соблюдения условий договоров аренды, наличие профессионального программного обеспечения, способность компании оказывать необходимые дополнительные услуги, к которым можно отнести, например, менеджмент проектов реконструкции помещений, подготовительные работы для новых арендаторов, модернизацию инженерного оборудования.

Как изменился спрос на услуги Вашей компании с начала 2017 года? Предоставляете ли Вы дополнительные услуги клиентам?

В настоящее время мы получаем все больше запросов от потенциальных клиентов и ведем соответствующие переговоры. Хотя зачастую от первого знакомства до заключения договора может пройти несколько лет При этом нашим потенциальным заказчикам мы предлагаем бесплатный экспресс-аудит качества facility management объектов с кратким списком рекомендаций по повышению уровня обслуживания. Особенно важны такие услуги в период предполагаемой продажи недвижимости, поскольку состояние конструкций и оборудования имеет большое значение, ведь запущенное здание нельзя продать по привлекательной цене. Да и сами инвесторы отлично понимают, что недвижимость в отличном визуальном и техническом состоянии будет приносить больший доход по сравнению с менее ухоженными объектами.

Какие планы и задачи ставит перед собой компания «Рустлер Недвижимость Сервис» на текущий год?

Сейчас наша компания кроме основных услуг, какими являются property и facility management для торговых центров и офисных зданий, развивает одновременно еще несколько направлений. Например, в ближайший год мы планируем активно предоставлять услуги по обслуживанию зданий для ОСМД, рынок которых активно развивается в Украине. При этом мы понимаем, на что следует обратить внимание, поскольку у нас уже есть опыт работы с жилой недвижимостью. Также мы оказываем услуги по проведению технических аудитов (technical due diligence) для потенциальных инвесторов в недвижимость, энергоаудитов для владельцев зданий, услуги менеджмента проектов ремонтов и реконструкций в существующих зданиях. Еще мы планируем запустить такое направление работы, как integrated facility management, которое необходимо, прежде всего, солидным иностранным корпорациям.

Как, на Ваш взгляд, может измениться ситуация в сегменте управления недвижимостью Украины в 2017-2018 годах?

15 лет назад в Украине о такой услуге, как управление недвижимостью, знали только приехавшие работать в нашу страну иностранные специалисты. Сегодня о ней знают все, но пользуются пока еще немногие. В то же время опыт европейских стран показывает, что услугами внешнего управления и обслуживания недвижимости пользуется абсолютное большинство владельцев зданий. К этому их подталкивают два основных фактора: время и деньги, поскольку управляющие компании, обслуживая множество объектов и имея профессиональное программное обеспечение и квалифицированный персонал, делают эту работу эффективнее, дешевле и качественнее.

Таким образом, мы можем прогнозировать в Украине на ближайшие год-два дальнейшее активное развитие рынка услуг по управлению во всех сегментах недвижимости – как коммерческой, так и жилой.