Проблемы выбора участков, или Почему многие индустриальные парки Украины не работают

Текст: Валерий Кирилко, генеральный директор EVON

По результатам рабочих поездок и мониторинга индустриальных парков, которые осуществила компания EVON*, в нескольких регионах Украины был сделан один неутешительный вывод. А заключается он в следующем: очень много (до 30%) индустриальных парков не работают из-за непродуманного выбора земельных участков, на которых затем планируется размещение индустриальных парков.

На рынке индустриальных парков Украины работают две категории инициаторов таких проектов – частные и коммунальные предприятия.

Частные девелоперы более ответственно относятся к выбору земельного участка и затрачивают много усилий на его предварительную оценку. И речь идет не только о денежном аспекте.

В первоначальный анализ участка включают оценку:

• конфигурации участка;

• транспортной и пешеходной доступности, логистики подъездных путей;

• наличия и длины фасадной части участка;

• геологических и геодезических характеристик;

• наличия юридических обременений, арестов, залогов, наличия сторонних собственников;

• наличия сервитутов и охранных зон;

• юридического статуса и целевого назначения земельного участка, кадастра;

• наличия и/или отдаленности подвода коммуникаций (газа, воды, электричества);

• предварительных ТУ на подключение к сетям. Изучаются соседние участки, через которые потребуется прокладывать сети;

• наличия генерального плана района размещения и необходимости его разработки;

• наличия строений, их функционального назначения и состояния;

• близости к трудовым ресурсам, их качественного состава;

• рыночной стоимости в зависимости от формы владения (собственность или аренда).

Только после того, как все эти параметры удовлетворяют инициатора проекта, происходит приобретение и оформление земельного участка. Затем при необходимости изменяется функциональное назначение участка, и далее по стандартной процедуре – концепция, управляющая компания, проектирование, строительство, запуск резидентов парка.

К сожалению, местные громады и областные власти, которые выделяют участки под индустриальные парки, зачастую действуют по другому сценарию. По каким-то своим соображениям они отводят земельный участок или часть промышленной зоны. После этого выделяют средства на разработку генерального плана, выбирают управляющую компанию или создают свою, формируют концепцию. После регистрации ИП в Реестре индустриальных парков Украины начинается проработка технических характеристик участка, сетей и прочего. И на этом этапе возникают неприятные сюрпризы, которые в 50% случаев делают невозможной дальнейшую реализацию проекта. Либо стоимость проекта возрастает в разы и его реализация теряет всякий смысл. Вот несколько примеров «неприятных сюрпризов», которые поставили крест на строительстве индустриальных парков:

• Весь участок представлял собой торфяник, подготовка площадки под строительство обошлась бы неоправданно дорого.

• Часть территории принадлежала военному ведомству. Суды с военной прокуратурой.

• На выделенном участке находятся четыре других собственника, которые уже четыре года судятся с инициатором проекта.

• На выделенном участке шесть строений принадлежат различным компаниям. Продавать их или уходить они не планируют и не дают возможности реализовать проект.

• До ближайшего источника подключения к электросетям 16 километров.

• Собственники прилегающих участков не дают согласия на прокладку сетей через свою территорию и протестуют против создания по соседству промышленной зоны.

• Участок пересекает транзитная газовая труба с охранной зоной. Вынос «влетает» в крупную сумму.

И таких примеров немало, а самое неприятное, что они продолжают множиться. Подобная халатность при выборе участков под индустриальные парки обходится очень дорого. Это касается как финансовых потерь местных громад, так и значительных временных затрат на реализацию проекта в непригодном месте.

Чтобы избежать подобных ситуаций, компания EVON предлагает на законодательном уровне внедрить процедуру предварительной оценки участка, который планируется выделять под индустриальный парк. Такая оценка должна включать весь перечень проверок, которые были перечислены в начале статьи, и предоставляться в виде отчета о комплексном аудите земельного участка. Аудит должен состоять из следующих основных разделов:

• Текущий статус участка.

• Месторасположение и конфигурация.

• Юридический аудит.

• Технический аудит.

• Оценка обеспечения коммуникациями.

• Риски и возможность их минимизации.

И только после общего положительного заключения можно отводить участок и начинать все необходимые процедуры. Такой отчет должен быть представлен как обязательное приложение к концепции, подаваемой в Министерство экономического развития и торговли для внесения в Реестр индустриальных парков.

*EVON – девелоперский консорциум, который реализовывает проекты индустриальных и технопарков по всей территории Украины.

Читайте эксклюзивный материал Commercial Property о секторе индустриальных парков Украины в выпуске №5(190) июнь 2019.