Перспективи інвестування в котеджну забудову Київської області

За останні кілька років спостерігається тренд підвищення попиту на котеджну нерухомість у Київській області. Які є передумови для інвестування у заміське житло?

Текст: Олексій Олейніков, керівний партнер InVenture

ІНФЛЯЦІЙНИЙ ФАКТОР

Рекордна інфляція на тлі емісії грошей і швидкого відновлення світового ВВП після пандемії COVID-19 позначається на зміні інвестиційних стратегій та інструментів інвестування в багатьох розвинених країнах.

Є припущення, що інфляційний тиск у глобальному масштабі може тривати ще кілька років. Трильйонні вливання грошей центробанків США, Китаю, ЄС для підтримки економіки та висока невизначеність, спричинена ризиками COVID-19, сформували безпрецедентний рівень заощаджень у населення, які не вливаються в економіку.

Крім цього, порушеними залишаються логістичні ланцюжки, що призводить до падіння обсягів загальносвітового виробництва, дефіциту сировини і, відповідно, зростання цін на продукцію та активи.

Імпортуючи товари та послуги з-за кордону, Україна також стала заручником інфляції. За підсумками вересня 2021 року зростання споживчих цін прискорилося до 11%. В Україні суттєво дорожчають газ, паливо, будівельні матеріали, також зростають заробітні плати на тлі дефіциту кадрів. Все це спричиняє зростання цін на нерухомість і посилює бажання громадян вкласти гроші в квадратні метри.

АЛЬТЕРНАТИВИ ІНВЕСТУВАННЯ РЯДОВОГО УКРАЇНЦЯ

Спостерігаючи за знеціненням заощаджень, рано чи пізно люди усвідомлюють необхідність в інвестуванні. У цей момент вони стикаються з дилемою вибору інструменту вкладення своїх коштів.

Традиційно найбільш зрозумілими та надійними для вкладення капіталу для українців залишаються нерухомість чи банківський депозит. Банки тривалий час були реальною альтернативою для вкладень через високу ліквідність і прийнятну дохідність для заощадження та протидії впливу інфляції. Однак нині ставки за депозитами знизилися до рекордно низького рівня: 1-2% у доларах США та 6-8% у гривні, і, крім того, вони обкладаються податком, що суттєво знизило їхню привабливість на тлі інфляції, що зростає.

Через низьку фінансову грамотність і небажання йти на вищі ризики, більшість інвесторів остерігаються альтернативних джерел пасивного доходу, таких як, наприклад, ОВДП, акції зарубіжних компаній, криптовалюта, партнерство в бізнесі, венчурні проєкти, сільськогосподарська земля тощо. У будь-якому разі, диверсифікуючи свій портфель, люди готові вкладати не більше 10% своїх заощаджень у такі інструменти.

ЗМІЩЕННЯ ПРІОРИТЕТІВ НА ЗАМІСЬКУ НЕРУХОМІСТЬ

Пандемія внесла корективи в пріоритети інвесторів у секторі житлової нерухомості. Люди, просидівши на карантині вдома, перейшовши на віддалений формат роботи й усвідомлюючи, що третя хвиля COVID-19 в Україні, найімовірніше, не буде останньою, починають переоцінювати спосіб життя.

Нині на перший план виходить заміська котеджна нерухомість, особливо для категорій людей, не пов’язаних із необхідністю щоденного виходу на роботу й охочих покращити комфорт і підвищити престиж свого житла.

Ми все частіше спостерігаємо, як зростає втома населення Києва від погіршення екологічних умов проживання, автомобільних корків, відсутності паркінгів та інших несприятливих факторів міського життя. Водночас у суспільстві простежується зміна цінностей на користь заміського способу життя (близькість до природи, менш напружений ритм, можливість проживання у садибному будинку, біля озера чи річки тощо).

Зі свого боку, сучасні котеджні містечка зазвичай мають всю інфраструктуру для повноцінного життя: від супермаркетів і ресторанів аж до приватних дитячих садків і шкіл, тенісних кортів, басейнів тощо. До того ж бажання людей певного соціального статусу мати відповідне оточення позиціює заміські котеджні містечка як безальтернативний варіант для інвестицій у нове житло.

ЯКІ НАПРЯМИ ЦІКАВІ ІНВЕСТОРАМ?

Вибираючи котедж, велике значення має напрямок, особливо це важливо для цільової аудиторії, яка планує регулярно їздити з Києва до заміського будинку. Кожен із напрямків має свої переваги та недоліки, які, по суті, оцінюються за рівнем якості та завантаженості трас, природною складовою (наявність водойм, лісу, ландшафт), соціальною інфраструктурою, ціновим чинником.

За оцінками компанії InVenture, яка має досвід роботи з котеджною нерухомістю, попит на таке житло буде орієнтований на наступні напрямки (у міру зменшення їхньої привабливості): Обухівське, Одеське, Житомирське, Вишгородське, Варшавське, Броварське, Бориспільське шосе.

У будь-якому разі найбільший інтерес буде спрямований на ділянки та проєкти, які розташовані у внутрішній частині кільця майбутньої великої (нової) окружної дороги навколо Києва.

ВЕЛИКІ ДЕВЕЛОПЕРИ ТА ПРОФЕСІЙНІ ІНВЕСТОРИ В ТРЕНДІ

Великі девелоперські компанії та інвестиційні фонди одними з перших підхопили тренд на заміську нерухомість, а деякі з них стояли біля витоків формування цього ринку й нині пожинають плоди своїх інвестицій.

Dragon Capital у 2021 році завершила участь у проєкті клубного селища Riviera Villas у Київській області, продавши останнє домоволодіння, забезпечивши 150 сімей новими будинками преміумкласу. Однак успішна реалізація першої черги спонукала старт ще потужнішого нового проєкту Riviera Village, де з'являться нові райони та додаткові об'єкти інфраструктури.

Ігор Мазепа, засновник інвестиційної компанії Concorde Capital, також зробив ставку на зростаючий тренд деурбанізації та розвитку заміської нерухомості класу преміум. Загальна сума, що вкладена в цей напрям, сягла $65 мільйонів. Серед знакових інвестицій: котеджне містечко Goodlife Park і котеджне селище Shelest із готельним комплексом і SPA, що розташовані у Вишгородському районі Київської області. Крім цього, також на стадії реалізації перебувають ще три проєкти.

Засновник компанії KAN Development Ігор Ніконов також працює над проєктом котеджного містечка в Конча-Заспі під Києвом, де будуть передбачені всі об'єкти інфраструктури: яхтова гавань, ресторан, спортклуб, дитячий садок, аптеки – все, що потрібне для життя за містом. За його словами, тенденція попиту все частіше зміщується в бік заміської нерухомості, а там простежується дефіцит якісних проєктів.

Будівництво заміської нерухомості – це нині новий тренд, тож той, хто буде одним із перших у передмісті Києва, той і зможе знімати вершки.

ІНВЕСТИЦІЙНІ МОЖЛИВОСТІ ДЛЯ ДЕВЕЛОПЕРІВ І СИСТЕМНИХ ІНВЕСТОРІВ

Ми прогнозуємо, що у середньо- та довгостроковій перспективі заміська нерухомість матиме підвищений попит і стане привабливим інструментом інвестування. Ця гіпотеза будується з урахуванням низки чинників:

1. Приватні домоволодіння будуть затребувані завжди, адже 30% усіх зароблених грошей за життя людина витрачає для дому та всього, що пов'язане з проживанням.

2. Коронавірус стає стимулом деурбанізації суспільства та каталізатором переміщення міського населення до приміських зон, і ця тенденція показова не тільки в Києві, а й у багатьох європейських країнах.

3. Високий попит на сучасні котеджні проєкти класів преміум і середній і невелика кількість хороших котеджних комплексів класів преміум і бізнес поблизу Києва підвищують інвестиційну привабливість нових девелоперських проєктів. Нині цей запит задовольняється завдяки купівлі кінцевими споживачами землі (наприклад, в Ірпені, Софіївській Борщагівці, Вишневому, Білогородці, Вишгороді й інших локаціях) за досить високою ціною за 1 сотку й подальшому будівництві одиничного домоволодіння.

4. З урахуванням ажіотажного попиту на оренду заміських будинків в останні кілька років приватні інвестори можуть розраховувати на прийнятний рівень дохідності котеджів, яка може сягати 7-9%, а з урахуванням зростання капіталізації можна розраховувати на 9-13% річних.

5. Посилення заходів щодо детінізації економіки України та введення нульової декларації (амністія капіталів) стимулюватимуть інвесторів вкладати готівку в девелоперські проєкти й насамперед у сектор котеджної забудови.