31.12.2021

OV Project Management: будувати чи купувати нерухомість, як уникнути помилок?

Олександр Висоцький, Кирило Осетрін

Якщо ви прагнете купити або побудувати об’єкт нерухомості, проте ніколи не займалися цим раніше, внаслідок цього можуть виникнути додаткові складнощі. Керівні партнери компанії OV Project Management Кирило Осетрін та Олександр Висоцький радять непрофільним інвесторам не переплачувати за готове рішення, а розглянути опцію залучення групи управління на етапі розробки проєкту будівництва.

Купівля нерухомості чи будівництво з нуля – які переваги та недоліки обох варіантів для інвестора?

Олександр Висоцький: Цей вибір для інвестора пов’язаний із витратами коштів і часу та якістю об’єкта. Також рішення варто приймати з огляду, чи це інституційний або «непрофільний» інвестор.

Для інвестора, який детально не розуміється на будівництві, здається набагато легшим купити готовий об’єкт нерухомості. Проте, найімовірніше, він заплатить за нього більше, ніж якби інвестував у проєкт самостійно. Зокрема, це пов’язано з тим, що девелопер заклав у кінцеву ціну, з якою об’єкт експонується, додаткову вартість за свої послуги. Тож шлях купівлі готового активу для несистемного інвестора є достатньо довгим і ризиковим. Якщо він усе ж вирішить придбати будівлю, то варто провести глибокий аудит й ознайомлення з технічними, юридичними та фінансовими аспектами такого проєкту.

У випадку, коли інвестор будує самостійно, в нього, з одного боку, є велика кількість ризиків, але з іншого боку, він має всебічний контроль над усіма параметрами проєкту в період реалізації.

Обидва варіанти мають право на існування, проте варто відштовхуватися від профілю діяльності інвестора.

Які складнощі виникають у девелопера при будівництві об’єкта нерухомості вперше?

Кирило Осетрін: Загалом варто виділити такі основні етапи реалізації проєкту: отримання прав на земельну ділянку, збір вихідних даних, проєктування, погодження, вибір і контрактування підрядників, будівництво, введення в експлуатацію.

При будівництві об’єкта нерухомості інвестор може зіткнутися з двома проблемами: підбір некваліфікованого персоналу для реалізації цього проєкту, що може бути пов’язано з відсутністю досвіду, знань та адекватного сприйняття ризиків, а також недостатнє фінансування. Наприклад, сформований у бізнес-плані графік фінансування проєкту може не відповідати реальності, вимагає додаткового часу або залучення зовнішнього фінансування, що впливає на терміни й умови реалізації проєкту.

Чому в такій ситуації треба найняти проджект-менеджера з командою? Яких помилок він допоможе уникнути насамперед?

Олександр Висоцький: Іноді інвестор вважає, що зібрати команду – це менш витратно, ніж найняти кваліфіковану компанію, яка зможе надати сервіс з управління проєктом. Проте це не завжди так. У багатьох випадках найняти кваліфіковану команду набагато вигідніше з погляду економії часу, витрат і збереження якості проєкту. Це зумовлено, зокрема, дефіцитом кадрів на ринку, а також тим, що вкладник не розуміється на будівництві та не зможе перевірити якість роботи працівників. У випадку залучення проджект-менеджера ці питання закриває спеціалізована команда.

До того ж проджект-менеджер зазвичай працює в умовах жорсткого договору із замовником. Дотримання умов, цілей і задач такого контракту для керівника проєкту означає збереження репутації, яка має для нього велике значення.

Що фінансово вигідніше, якщо немає досвіду, – співпрацювати зі спеціалізованою компанією або сформувати свій штат – окрему команду для управління проєктом?

Кирило Осетрін: Для несистемного інвестора фінансово невигідно наймати окрему команду під один проєкт. До того ж висококваліфіковані фахівці обходяться іноді в рази дорожче, а в межах одного проєкту інвестор не може забезпечити їх повне завантаження.

Кирило Осетрін та Олександр Висоцький, керівні партнери OV Project Management, вже більше 20 років беруть участь в успішній реалізації проєктів комерційної нерухомості. Основна спеціалізація – управління проєктами, девелопмент та інжинірингові послуги в будівництві.

ov.png

вул. Болсуновська, 13-15, Київ
+38 (067) 583 85 82
www.ov-pm.pro