16.04.2020

Орендна плата – так все ж таки платити чи не платити?

На вирішення питання щодо сплати оренди чи не від самого початку карантину чекали як підприємці, які орендують комерційні приміщення, так і орендодавці, які володіють цими приміщеннями. Для орендарів орендна плата завжди була вагомою статтею витрат, а зараз, коли рівень доходів є мінімальним, її розмір стає вирішальним. В свою чергу для орендодавців – це основний бізнес та джерело доходів. Саме тому це питання активно обговорювалося на всіх дискусійних майданчиках країни та на державному рівні.


Текст: Олексій Кот, керуючий партнер юридичної фірми «Антіка», д.ю.н., заслужений юрист України


Спочатку 30 березня 2020 року Верховна Рада проголосувала за Закон «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв’язку з поширенням коронавірусної хвороби (COVID-19)» №540-IX, один із пунктів якого стосувався можливих поступок щодо орендної плати користування майном. Двома тижнями пізніше, 13 квітня 2020 року, народні обранці вирішили знову переглянути підходи до орендної плати – цього разу в контексті розгляду змін до Закону України «Про Державний бюджет України на 2020 рік» та в черговий раз змінили п.14 Перехідних та прикінцевих положень до Цивільного кодексу (ЦК) України.

Тож на чий бік пристали законодавці?


Юридичне підґрунтя

Насправді вигадувати велосипед законотворці не стали. Все, що стосується регулювання питання плати за користування майном, давно прописано в Цивільному кодексі України. Зокрема в ч. 6 ст. 762 зазначено: «Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає».

Якщо проаналізувати юридичні передумови, що дозволяють застосувати механізм звільнення від сплати орендної плати за ч. 6 ст. 762 Цивільного кодексу України, то має бути кілька факторів:

1) наявність обставин, за які наймач не відповідає;

2) неможливість використання майна протягом дії таких обставин.

При цьому обставини, за які наймач не відповідає, – не обов’язково є форс-мажором. Це також можуть бути обставини непереборної сили та випадку (форс-мажор), але й ними не обмежуються. І що надзвичайно важливо, такі обставини не потребують підтвердження від торгово-промислової палати.

Здавалося б, якщо підприємець не може займатися підприємницькою діяльністю через те, що правилами карантину це заборонено, й, відповідно, не має доступу до приміщень, орендованих під бізнес-задачі, то й за оренду може не сплачувати. Та не все так просто.


Кого захищають «карантинні» пільги?

Ухваленим наприкінці березня Законом №540-IX Прикінцеві та перехідні положення Цивільного кодексу України було доповнено п. 14 наступного змісту: «З моменту установлення карантину, введеного постановою Кабінету Міністрів України «Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2» від 11 березня 2020 року №211 (з наступними змінами та доповненнями) і до його завершення в установленому законом порядку наймач може бути звільнений від плати за користування майном відповідно до частини шостої статті 762 цього Кодексу».

Буквальне тлумачення цієї норми дало підстави стверджувати, що з прийняттям закону №540-IX нічого в житті орендарів не змінилося. Адже він фактично відсилав до ч. 6 ст. 762 Цивільного кодексу України, яка існувала й до карантину.

Після нищівної критики законодавців, що була викликана внесенням так званих «редакційних» змін до тексту законопроєкту вже після ухвалення закону Верховною Радою України на етапі підписання Президентом України та оприлюднення офіційного тексту закону, народні обранці вирішили виправити ситуацію.

Нові зміни до п. 14 Перехідних та прикінцевих положень ЦК України народні депутати передбачили у законі, яким вносилися зміни до Закону України «Про Державний бюджет України на 2020 рік». Тепер замість абстрактного формулювання, яке по суті не створювало додаткових юридичних підстав для звільнення орендаря від плати за користування майном в період дії карантинних заходів, ми отримали нове правило, для застосування якого орендареві, найімовірніше, знову доведеться звертатися до суду для врегулювання питання про сплату орендної плати за період карантину.

Але тепер таким правом на звільнення від плати за оренду або на її зменшення наділяються лише наймачі, що займаються підприємницькою діяльністю. Більш того, не виключаємо, що ця норма буде визнана в якості спеціальної щодо ст. 762 ЦК і на цій підставі орендарі, які не могли використовувати приміщення під час карантину, але їх діяльність не є підприємницькою, будуть на практиці позбавлені права на звільнення від орендної плати за цей період.

Отже, на превеликий жаль, маємо констатувати, що в українському законодавчому просторі знову виникла ситуація, яку можна охарактеризувати відомим прислів’ям «з вогню та в полум’я» – орендарів нова редакція п. 14 Перехідних та прикінцевих положень не захищає, коло орендарів, які мають право на звільнення чи зменшення орендної плати, законодавці звузили винятково до підприємців та, користуючись нагодою, прямо передбачили, що витрати орендодавця мають бути обов’язково компенсовані орендарем – незважаючи на можливість чи об’єктивну неможливість користування орендованими приміщеннями.


А що скаже суд?

У будь-якому разі механізм звільнення від орендної плати або її зменшення запускається самим орендарем – він має направити відповідну вимогу до орендодавця у порядку, передбаченому договором. І тільки у разі, якщо його вимога не буде задоволена, він зможе звернутися з позовом до суду.

Зрозуміло, що судова практика з цього питання тільки почне формуватися найближчим часом. Щоправда, подібні справи вже не є новими для судової практики й навіть сформувалися певні усталені підходи під час розгляду відповідних спорів у судах.

Аналізуючи їх, можна стверджувати, що працюватиме презумпція відсутності відповідальності орендаря за існування відповідних обставин (карантину) – з метою спрощення механізму його звільнення від плати за користування майном, яке він не може використовувати.

Велика Палата Верховного Суду свого часу дійшла висновку, що підставою для звільнення від зобов'язання сплатити орендну плату є об'єктивна безпосередня неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає. Слід також зазначити, що останнім часом Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду послідовно дотримується позиції, за якою наймач повинен довести, що майно ним не використовувалось або не могло бути використане, і він не відповідає за ці обставини.

Вочевидь, ця практика буде збережена і щодо «карантинних» спорів.


Що робити?

Якщо ситуація така, що орендар не має можливості повністю оплатити оренду, варто спробувати домовитися з орендодавцем про її зменшення. Гадаємо, що орендодавці самі зацікавлені в тому, щоб зберегти лояльних і відповідальних орендарів та не втрачати дохід за той час, поки простоюватимуть приміщення. Більше того, маємо прецедент, коли самі власники комерційної нерухомості йдуть назустріч партнерам-орендарям.

Якщо ж орендаторам не вдасться домовитися з орендодавцями про зменшення орендної плати – тоді варто використовувати гарантії збереження балансу інтересів, передбачені українським законодавством. Це і проаналізована нами нова редакція п. 14 Перехідних та прикінцевих положень ЦК України, положення про звільнення від відповідальності внаслідок дії обставин непереборної сили (ст. 617 ЦК України), ч. 6 ст. 762 ЦК України, а також альтернативні механізми.

Вочевидь варто буде проаналізувати можливість зміни або розірвання договору у зв’язку з істотною зміною обставин, що передбачена ст. 652 Цивільного кодексу України – ймовірно цей непростий, але ефективний механізм буде активно використовуватися бізнесом і після завершення карантинних заходів.

Та в будь-якому разі варто розпочинати саме з переговорного процесу. Сісти за стіл перемовин та обговорити можливі варіанти виходу із ситуації, що склалася через карантинні обмеження. Стратегію win-win ніхто не відміняв, і вона за сучасних обставин може стати найкращим варіантом і для орендарів, і для власників приміщень.

І як казали римські юристи, ibi victoria, ubi concordia – перемога там, де є згода.

Стаття опублікована в журналі Commercial Property №3(200) квітень 2020.