Оренда комерційної нерухомості в умовах воєнного стану

Текст: Василь Шеретько, адвокат, старший юрист юридичної фірми «Антіка»

З початком повномасштабної воєнної агресії російської федерації проти України всі без винятку представники бізнесу в Україні тією чи іншою мірою зіткнулися з необхідністю пристосовуватись до нових реалій. Й оскільки переважна частина підприємців у своїй діяльності так чи інакше використовує, в т. ч. на умовах оренди, об’єкти комерційної нерухомості для задоволення потреб своєї підприємницької діяльності (чи то офісні, виробничі, складські, торговельні тощо приміщення), а для декого передача об’єктів комерційної нерухомості в оренду є основним видом підприємницької діяльності, питання функціонування орендних відносин в умовах воєнного стану є досить актуальним.

То ж спробуємо розібратись, як оголошення воєнного стану вплинуло на відносини оренди комерційної нерухомості, права та обов’язки орендарів та орендодавців, «підводні камені», з якими можуть зіткнутися учасники орендних відносин, і проаналізуємо обґрунтованість позиції орендодавця на прикладі реального кейсу. Відразу зауважу, що цей матеріал не стосується відносин оренди державного та/або комунального майна.

Так, згідно з листом Торгово-промислової палати України від 28.02.2022 №2024/02.0-7.1 факт збройної агресії російської федерації щодо України, на підставі якого з 05 год. 30 хв. 24 лютого 2022 року відповідно до Указу Президента України від 24.02.2022 №64/2022 «Про введення воєнного стану в Україні» на усій території України оголошено воєнний стан, визнається надзвичайними, невідворотними та об’єктивними обставинами (форс-мажор) для суб’єктів господарської діяльності та/або фізичних осіб по договору, окремим податковим та/чи іншим зобов’язанням/обов’язком, виконання який/-го настало згідно з умовами договору, контракту, угоди, законодавчих чи інших нормативних актів і виконання яких/-го стало неможливим у встановлений термін внаслідок настання таких форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили). 

Що ж означає визнання військової агресії форс-мажорними обставинами для учасників орендних правовідносин і чи значить це, що сторони можуть не виконувати свої договірні зобов’язання? Пропоную розібратися.

Відповідно до статті 617 Цивільного кодексу України особа, яка порушила зобов'язання, звільняється від відповідальності за порушення зобов'язання, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили. Не вважається випадком, зокрема, недодержання своїх обов'язків контрагентом боржника, відсутність на ринку товарів, потрібних для виконання зобов'язання, відсутність у боржника необхідних коштів.

Частиною 2 статті 218 Господарського кодексу України передбачено, що в разі якщо інше не передбачено законом або договором, суб'єкт господарювання за порушення господарського зобов'язання несе господарсько-правову відповідальність, якщо не доведе, що належне виконання зобов'язання виявилося неможливим внаслідок дії непереборної сили, тобто надзвичайних і невідворотних обставин за даних умов здійснення господарської діяльності.

З аналізу вищенаведених положень Цивільного та Господарського кодексів України вбачається, що виникнення для учасника/учасників договірних відносин надзвичайних і невідворотних обставин (форс-мажору) є підставою для звільнення від відповідальності за порушення зобов’язання, за умови доведення таким учасником/учасниками факту того, що результатом впливу таких обставин є об’єктивна неможливість виконання зобов’язання. Водночас йдеться не про звільнення від виконання зобов’язання, а про звільнення від відповідальності за його невиконання – тобто зобов’язання має бути виконаним щойно з’явиться об’єктивна можливість його виконання. 

У цьому аспекті критично важливою є відмінність між об’єктивною неможливістю виконання зобов’язання та певною економічною чи іншою недоцільністю його виконання за наявних обставин. Що мається на увазі? Для прикладу, якщо йдеться про необхідність оплати орендарем орендної плати за користування об’єктом оренди і в орендаря є технічна можливість здійснити відповідний платіж згідно з умовами договору (системи приймання-передачі платежів функціонують й відсутні будь-які заборони з боку НБУ щодо проведення розрахунків), однак орендар в обґрунтування неможливості здійснення оплати посилається на зупинення господарської діяльності, відсутність чи недостатність коштів, невикористання об’єкту оренди тощо, в такому випадку об’єктивна неможливість виконання зобов’язання з оплати відсутня. Тобто за таких умов орендар не може посилатись на форс-мажор як на підставу для звільнення від відповідальності за порушення зобов’язання з оплати – себто застосування господарських санкцій, нарахування неустойки тощо. Варто зазначити, що вплив обставин непереборної сили на об’єктивну можливість виконання зобов’язання має бути доведеним. Самого лише посилання на їх існування недостатньо.

Водночас, відповідно до частини 4 статті 762 Цивільного кодексу України наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася. А згідно з частиною 6 вказаної статті наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

У цьому випадку йдеться вже не про відповідальність за порушення зобов’язання, а власне про можливість перегляду або існування зобов’язання з оплати взагалі за наявності певних передумов. Втім, як і в ситуації з обставинами непереборної сили, обставини, на які посилається орендар як на підставу зменшення плати чи звільнення від оплати, мають бути об’єктивними та доведеними. Важливу роль у цьому випадку відіграватимуть й умови договорів оренди, зокрема щодо способів і характеру використання того чи іншого об’єкта оренди. Наприклад, якщо договором оренди передбачено використання об’єкта для цілей розміщення офісу/влаштування робочих місць для працівників, а об’єкт оренди знаходиться на непідконтрольній території, з якої проводиться евакуація людей, орендар може цілком обґрунтовано посилатись на об’єктивну неможливість використання об’єкта оренди за призначенням й, відповідно, вимагати звільнення його від оплати за відповідний період, протягом якого можливість використання об’єкта в обумовлений в договорі спосіб була відсутня. Водночас якщо йдеться про складське приміщення, яке використовується для зберігання тих чи інших речей і з настанням обставин, за які орендар не відповідає, такі речі продовжують знаходитись в орендованому об’єкті, то навіть за відсутності повноцінного доступу до об’єкта оренди мета договору хай і частково, але все ж таки досягається. У такому випадку орендар вправі вимагати зменшення плати за користування об’єктом, а не звільнення від такої оплати взагалі. 

Втім, наведені вище міркування та приклади не можуть розглядатись як істина в останній інстанції, позаяк кожен конкретний випадок є унікальним і врахуванню підлягають усі деталі та нюанси.

Що стосується інших прав та обов’язків учасників орендних правовідносин, варто зауважити наступне. Оскільки правова природа будь-якого договірного зобов’язання ґрунтується на наявності в управненої сторони права вимоги і кореспондуючого такому праву обов’язку виконання у зобов’язаної сторони, сторона по договору оренди вправі вимагати й отримати лише те, що з урахуванням умов договору та положень законодавства зобов’язана виконати інша сторона.

Так, згідно з частиною 1 статті 291 Господарського кодексу України одностороння відмова від договору оренди не допускається. Тобто, договір оренди, що укладений між суб’єктами господарювання, не може бути припинений внаслідок односторонньої відмови від нього будь-кого зі сторін такого договору. Оскільки відповідне положення Господарського кодексу України за своєю природою є імперативною нормою, врегулювання вказаного питання в договорі на власний розсуд суперечитиме закону. Відтак умова договору оренди, укладеного між суб’єктами господарювання, яка передбачає можливість орендодавця чи орендаря в односторонньому порядку відмовитись від договору оренди, може бути на вимогу заінтересованої сторони визнана недійсною у судовому порядку.

Відповідно до частин 2 та 3 статті 291 Господарського кодексу України договір оренди припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу (приватизації) об'єкта оренди; ліквідації суб'єкта господарювання – орендаря чи орендодавця; загибелі (знищення) об'єкта оренди. Договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї зі сторін договір оренди може бути достроково розірвано на підставах, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму. 

Так, на вимогу орендодавця договір оренди може бути достроково розірваний з наступних підстав: 1) орендар користується майном із порушенням умов договору чи призначення майна; 2) орендар без дозволу орендодавця передав майно у користування іншій особі; 3) орендар своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження майна; 4) орендар не розпочав проведення капітального ремонту майна, якщо обов'язок проведення капітального ремонту було покладено на орендаря. 

На вимогу орендаря договір оренди може бути розірваний, якщо: 1) орендодавець передав у користування майно, якість якого не відповідає умовам договору та призначенню майна; 2) орендодавець не виконує свого обов'язку щодо проведення капітального ремонту майна. Окрім того, неповідомлення орендодавцем орендаря (під час укладання договору оренди) про всі права третіх осіб на майно, що передається в оренду, є підставою для орендаря вимагати зменшення розміру плати за користування майном або розірвання договору та відшкодування збитків.

Підсумовуючи, розглянемо невеликий практичний кейс. Нещодавно один із великих ТРЦ (орендодавець) у Києві повідомив, що всі орендарі, які прийняли рішення остаточно зупинити свою діяльність у ТРЦ, повинні забрати свій товар, виїхати та провести повний розрахунок за весь період – з моменту запровадження воєнного стану в Україні. Для решти користування приміщеннями є безкоштовним до моменту їх повернення на робочі місця, а сплаті підлягають винятково рахунки за надання комунальних та охоронних послуг. Наскільки правомірною є вимога щодо «повного погашення усієї заборгованості» в умовах воєнного стану? 

Безперечно, відповідь на це питання потребує детального вивчення ситуації в розрізі кожного окремого орендаря й відповідь може бути різною у кожному окремому випадку. Водночас міркування, викладені вище, допоможуть з цим розібратись. Наприклад, орендаря – фізичну особу-підприємця, який самостійно (без залучення найманих працівників) здійснює певну діяльність в орендованому приміщенні ТРЦ, після оголошення воєнного стану мобілізовано до ЗСУ. Очевидно, що така особа не може використовувати орендоване приміщення через обставини, які від неї не залежать. Відтак, в силу положень частини 6 статті 762 Цивільного кодексу України, такий орендар мав би бути звільнений від сплати орендної плати за весь період, впродовж якого використання об’єкта оренди є для нього неможливим (безвідносно того, чи має намір такий орендар продовжувати відносини з ТРЦ, чи ні). Якщо ж у такого орендаря є наймані працівники та є об’єктивна можливість продовження підприємницької діяльності й використання об’єкта за цільовим призначенням навіть без його безпосередньої участі, вимога ТРЦ щодо повного погашення заборгованості у разі прийняття орендарем рішення про припинення подальшої співпраці з ТРЦ виглядає цілком правомірною. 

Однак у світі не існує лише чорного та білого кольорів, так само як і не існує еталонних ситуацій, відтак повторюсь, що врахуванню підлягатиме кожна конкретна обставина, що так чи інакше матиме значення для правильного вирішення тієї чи іншої ситуації. 

Відтак, на завершення хотілось би дати декілька практичних порад, які можуть виявитись корисними представникам бізнесу. 

По-перше, уважно вивчайте умови договорів, які укладаєте та по яким працюєте. Зокрема, на початку цього матеріалу йшлося про лист ТПП України, яким факт збройної агресії російської федерації визнано надзвичайними, невідворотними та об’єктивними обставинами – обставинами форс-мажору. Втім, не варто вводити себе в оману, що наявність такого листа в опублікованому вигляді в мережі інтернет позбавляє вас необхідності повідомляти контрагента про виникнення для вас обставин форс-мажору у строки та спосіб, передбачені договором, а також подавати відповідні докази його впливу на можливість виконання зобов’язань. 

По-друге, збирайте якомога більше доказів обставин, на які плануєте посилатись для обґрунтування тої чи іншої позиції, адже те, що для вас нині виглядає очевидним, може не бути таким вже за кілька місяців, коли свої права доведеться відстоювати, зокрема у судовому порядку. 

І по-третє (хоча це вже й не професійна порада і на моє переконання є найважливішою з-поміж вищенаведених) – у будь-якій ситуації варто залишатися людьми, адже майже в кожній ситуації можна знайти розумний компроміс. Наша загальна і найголовніша задача – вистояти. То ж зробімо це достойно.