Офісний ринок Києва – ситуація важка, але не безперспективна

У 2022 році в Києві було введено в експлуатацію близько 52 000 кв. м нових офісних приміщень. Це втричі менше від обсягів 2021 року (коли пропозиція збільшилася на 155 000 кв. м) і приблизно вчетверо менше від того, що прогнозувалося на 2022 рік (до війни очікувалося, що в експлуатацію буде введено близько 220 000 кв. м). Вакантність бізнес-центрів зросла до 17%, а їхні прибутки впали через знижки, які надаються орендарям, – розповів Олексій Ланко, провідний експерт Colliers Ukraine у секторі офісної нерухомості.

Наскільки нині складна ситуація у секторі офісної нерухомості Києва? 

Станом на кінець 2022 року ситуація в офісній нерухомості, починаючи з травня, помітно покращилася (якщо порівнювати з часом початку повномасштабних воєнних дій). Попри те що з жовтня відбуваються масовані ракетні удари й обстріли критичної інфраструктури, що призвело до проблем з електропостачанням, активність відвідування офісних приміщень суттєво зросла, а в деяких бізнес-центрах цей показник сягає 70-80%. 

Тобто блекаути повернули робітників до офісів?

З початком воєнних дій відвідуваність значно впала, але якщо порівнювати періоди «початок війни» – «літо» – «кінець року», можна констатувати, що активність орендарів і відвідуваність бізнес-центрів суттєво зросла. 

Поточні проблеми з електроенергією не можна назвати блекаутами, але вони, безумовно, стали тригерами для відновлення активності відвідування офісів і, як наслідок, підвищення відвідуваності бізнес-центрів. Зокрема, в умовах відключення світла співробітники IT-компаній, що мають офіси у столичних бізнес-центрах, почали активно відвідувати їх. Йдеться про 20-30% від усього штату компанії проти 10% у довоєнний період. 

Тож працівники почали повертатися в офіси, а компанії, за можливості, оснащувати офісні приміщення всім необхідним для того, щоб люди могли не тільки працювати, а й за потреби підзарядити ґаджети, зігрітися чи залишитися на ніч. Водночас більшість орендодавців почали забезпечувати свої будівлі дизельними генераторами, оскільки наявність безперебійного джерела електроенергії є чітким критерієм і вимогою для багатьох компаній.

Також спостерігається активізація у секторі коворкінгів, за останні місяці в багатьох із них зайняті майже всі вакантні площі. Помітний попит спостерігався не лише з боку компаній, а й із боку окремих людей. Така практика наявна як у центральних локаціях, так і в усіх районах столиці. Навіть деякі готелі почали облаштовувати номери під коворкінги, а компанії, з огляду на дефіцит вільних місць у традиційних коворкінгах, можуть орендувати частину номерів для тимчасових офісів.

Як змінювався попит на офіси в Києві протягом року?

Протягом довоєнних місяців 2022 року попит на офіси з боку орендарів був дуже високим. З початком війни, в період березня-травня, ринок столиці повністю зупинився. 

Нині ситуація важка, але не безперспективна. Попри всі перешкоди, ми бачимо помірну активність на ринку. У секторі офісної нерухомості укладаються угоди переважно щодо тих об’єктів, де є готові приміщення, або з тими орендодавцями, які згодні надавати пільгові умови та допомагати орендарям із ремонтом. 

Натомість висока активність спостерігалась у регіонах і була зумовлена пошуком компаніями альтернативних варіантів розміщення співробітників. Навіть бізнеси, що не мали представництв в Україні, відкривали офіси не тільки у Львові, а й в Івано-Франківську, Ужгороді та інших містах. Є приклади відкриття невеликих форматів хабів у містах, найбільш наближених до концентрації співробітників. Захід України й нині залишається регіоном із високим рівнем активності орендарів. 

Яка вакантність столичних бізнес-центрів станом на кінець 2022 року?

Загальний рівень вакантності зріс із 10% на початку року до 17% в листопаді 2022. Востаннє такий високий показник фіксувався у 2015 році. Така реакція є характерною для ринку в кризові цикли (фінансова криза у 2008, перше вторгнення у 2014 і тепер). Проте люди почали знову працювати в офісах. Навіть ті компанії, які з «ковідних» часів у своїй більшості працювали дистанційно, поступово повертаються до офісів. Слід зазначити, що така тенденція стосується здебільшого бізнес-центрів, забезпечених безперебійними джерелами електропостачання.

Загалом ситуація по кожній будівлі різна та залежить від орендарів, а саме бізнесів і їхньої вразливості до ситуації в країні. Деякі компанії оптимізують витрати на офісні приміщення шляхом зменшення площ у зв’язку з релокацією співробітників в інші регіони України або закордон. 

Як змінилися орендні ставки у столичних бізнес-центрах у 2022 році? Які середні ставки на ринку ($/кв. м/місяць)? 

Рівень запитуваних орендних ставок в А-класі станом на листопад 2022 був на рівні $18-25/кв. м/місяць без ПДВ та OPEX. Однак варто враховувати, що реальні ставки менші через знижки й інші пільгові умови, що надають орендодавці, враховуючи воєнний стан у країні. 

Розмір знижок варіюється залежно від терміну та дати їх застосування. Більшість орендодавців зараз надають суттєві дисконти, спираючись на розмір довоєнної орендної ставки й умови контракту. 

На початку війни орендодавці надавали знижки орендарям чи взагалі скасовували оплату оренди. Чи триває ця практика нині? 

Дійсно, були випадки, коли орендодавці надавали 100% знижки протягом перших місяців війни (березень-квітень) у період серйозної загрози Києву. Ці знижки могли бути регресивними або ж фіксованими на конкретний період. 

Починаючи з кінця літа, через важку ситуацію в Україні в умовах війни та входження глобальної економіки в кризовий період, штаб-квартири міжнародних компаній із представництвами в Україні давали завдання локальному керівництву ініціювати питання перемовин з орендодавцями, основною метою яких було зменшення навантажень на грошовий потік і витрат на оренду. В більшості випадків орендодавці йшли назустріч, розуміючи необхідність домовлятися та йти на поступки. Орендодавцями була здійснена робота з перегляду комерційних умов і надання дисконтів з урахуванням перспектив подальшої співпраці. 

Загалом економічна ситуація сьогодення та воєнний стан є істотною підставою для перегляду або ж оптимізації витрат багатьох компаній.

У 2022 році до введення в експлуатацію в Києві було заплановано до 220 000 кв. м офісних площ. Скільки реально було введено торік? Які БЦ відкрилися?

В експлуатацію протягом року було введено близько 52 000 кв. м нових офісних приміщень: 2-га фаза БЦ Gradient і будівля у складі інноваційного парку UNIT.City (B06).

Скільки бізнес-центрів у Києві не працюють через пошкодження?

Серед об’єктів офісної нерухомості столиці, що суттєво постраждали: БЦ Retroville, БЦ LUWR і БЦ 101 Tower. 

У перші місяці війни девелоперська активність спостерігалася лише щодо проєктів, які перебували на фінальних стадіях готовності. Як би Ви оцінили девелоперську активність у секторі офісної нерухомості в Києві нині? 

Проєкти, що перебувають на фінальних стадіях готовності, продовжують будівельні роботи, хоч терміни та темпи будівництва знизилися. 

Офіси, що перебували на ранніх етапах, зараз будуються дуже повільно чи стоять заморожені до моменту стабілізації економічної ситуації в країні. В кількісному еквіваленті таких проєктів значно більше, оскільки інвестори розуміють наявні ризики та недоцільність виходу на ринок у розпал воєнних дій і кризи. 

Питання термінів добудови та введення в експлуатацію незакінчених проєктів залежить від загальноринкової ситуації, попиту та економічного чинника сприятливості, оскільки їх власники мали певну фінансову модель і очікування на момент початку будівництва, що суттєво відрізняється від наявної ситуації.

Чи варто очікувати на відкриття нових БЦ у 2023 році в Києві?

Власники, вірогідно, корегуватимуть заявлені дати відкриття офісних об'єктів, спираючись на розвиток ситуації в країні. 

Зазвичай бізнес-центри відкриваються з певним рівнем заповнюваності до початку опалювального сезону. В разі недостатньої кількості орендарів терміни переважно переносяться на весну для того, щоб уникнути витрат на опалення будівлі.

Станом на листопад 2022 року девелопери заявляли про введення в експлуатацію понад 200 000 кв. м протягом 2023-2024 років за умови, що воєнна ситуація стабілізується найближчим часом. Водночас більша частина заявлених будівель, найімовірніше, буде введена у 2024 році.