Нерухомий антитраст

ФОТО: ARZINGER

Попри професійне зростання девелоперського ринку України, є важливий нюанс, який, однак, оминають більшість його гравців під час здійснення транзакцій із нерухомими активами – неузгодження концентрації з АМКУ, що може призвести до значних штрафних санкцій.

Текст: Тімур Бондарєв, керуючий партнер, адвокат, керівник практики нерухомості та будівництва юридичної компанії Arzinger

Незважаючи на те, що протягом останніх років наша країна перебуває в перманентних кризах, сектор нерухомості активно зростає, на ринку з'являється все більше й більше системних гравців, які виводять якісні об'єкти, що відповідають усім вимогам цієї сфери. Деякі з таких активів уже навіть встигли змінити власників.

Ми спостерігаємо, як реалізуються сучасні промислові нерухомі активи: заводи, фабрики, елеватори тощо, які також дуже часто стають об'єктами угод як у межах договорів злиття та поглинання великих транснаціональних компаній, так і як окремо взяті активи.

Приємно бачити появу міжнародних гравців – професійних операторів готельної нерухомості та ритейлерів, які також стрімко набирають обертів і збільшують свою частку на ринку.

Незважаючи на «професіоналізацію» сектора комерційної нерухомості, щоразу під час обговорення та планування великих транзакцій із нерухомими активами ми бачимо здивовані обличчя клієнтів при згадці про необхідність узгодження концентрації (угоди) з антимонопольним відомством України. Як це не парадоксально, досі укладаються угоди, в яких сторони відмовляються від їх антимонопольного узгодження, таким чином прирікаючи себе на значні штрафні санкції та створюючи серйозні вади титулу для активу і власної групи компаній.

Чому професійним гравцям нерухомого ринку України важливо добре знати та пам'ятати про роль АМКУ й чим загрожує неповажне ставлення до цього регулятора?

Що таке концентрація та які угоди вимагають узгодження АМКУ?

У спрощеному вигляді концентрація – це злиття, придбання часток у розмірі 25% і більше, створення спільних підприємств і суміщення керівних посад. Але в ширшому розумінні відповідного профільного законодавства та практики концентрація – це також покупка, оренда, лізинг, концесія, приватизація, отримання в керування активів у вигляді єдиного майнового комплексу (його частини) – нерухомості та майна, пов'язаного з його функціонуванням, а також придбання активів підприємства, що ліквідується. При цьому ми говоримо не тільки про безпосереднє придбання активу (asset deal), але й про опосередковані угоди, коли право на актив переходить шляхом продажу проєктної компанії на території України або за кордоном (share deal).

Таким чином, будь-яка угода, яка передбачає перехід права (власності) на великий об'єкт нерухомості (торговельний центр, офіс, склад, готель, елеватор тощо), довгострокову оренду об'єкта або ж, наприклад, передачу готелю в керування професійному оператору на підставі договору управління, за певних обставин може розглядатися як концентрація, що підлягає обов'язковому попередньому узгодженню з Антимонопольним комітетом України.

До списку інтересів АМКУ також потрапляють інші положення договорів, які, на перший погляд, можуть здаватися досить нешкідливими та «звичайними» для ринку. Так, наприклад, умова про ексклюзивність і відсутність
конкуренції, на якій часто наполягають ритейлери при укладенні договору оренди в торговому комплексі. Або ж положення в угоді про девелопмент активів, що передбачає обмеження території, на якій девелопер не має права створювати конкуруючі проєкти. Такі застереження можна включати в договір тільки при їх погодженні з регулятором, в іншому випадку є великий ризик опинитися в центрі розслідування та в гіршому – отримати серйозні штрафні санкції.

Які фінансові показники зобов'язують отримувати дозвіл АМКУ?

Угоди, які підпадають під визначення концентрації, обов'язково мають бути попередньо узгоджені з регулятором у разі збігу хоча б одного із зазначених нижче порогових показників:

1. сукупна вартість активів / обігу учасників концентрації, у тому числі за кордоном, перевищує 30 мільйонів євро, і при цьому вартість активів / обігу кожного з учасників перевищує 4 мільйони євро в Україні; або

2. сукупна вартість активів / обігу групи продавця перевищує 8 мільйонів євро в Україні, при цьому обіг групи покупця, у тому числі за кордоном, перевищує 150 мільйонів євро.

Важливо пам'ятати, що при розрахунку враховуються не тільки фінансові показники безпосередніх учасників угоди, а й усіх груп, до яких вони входять.

Терміни та процедурні питання

Розгляд заяви та видача дозволу на концентрацію за загальним правилом здійснюється протягом 45 днів. Якщо ж угода кваліфікується на проходження спрощеної процедури, є шанс отримати узгодження протягом 25 днів. З нашого досвіду, більшість угод з нерухомими активами можуть підпадати під спрощену процедуру за умови правильної підготовчої роботи та структуруванні угоди.

Підсумок

Відомство постійно вдосконалює підходи, демонструє готовність скористатися повноваженнями та штрафувати за порушення учасників концентрації в обсязі до 10% від їхнього річного обігу, включаючи дохід всієї групи компаній, яка здійснила правопорушення. Спостерігається тенденція до збільшення розмірів штрафів, які вже досягають багатомільйонних показників.

Великим гравцям ринку, безумовно, не варто скидати з рахунків АМКУ. Більша частина договорів з нерухомості не вимагає узгодження, однак деякі великі угоди, які не були погоджені з регулятором, можуть призвести до істотних часових і фінансових витрат, якщо правопорушення буде виявлено.

Процедура отримання дозволу АМКУ на концентрацію не така вже й складна, як це здається на перший погляд, – важливо лише довірити її професіоналам, що мають великий досвід і репутацію як у сфері антимонопольного права, так і глибоке розуміння ринку нерухомості, особливостей відповідних угод. Досвід показує, що великі національні та міжнародні гравці вже давно з повагою ставляться до повноважень відомства та не укладають угоди без згоди АМКУ в тих випадках, де таке узгодження потрібно. У публічному доступі можна побачити багато дозволів на концентрацію для великих гравців, таких як NOVUS, Dragon Capital, Leroy Merlin, «ТЕУВЕС РІЕЛ ІСТЕЙТ», Radisson Hotel Group, ACCOR тощо.

Стаття опублікована в журналі Commercial Property №7(204) серпень 2020.