Криза 2020 – крах чи нові можливості?
Авторська колонка Єгора Масленнікова, засновника компанії «Строй Сіті Development»
Форс-мажор чи закономірність?
Працюючи близько 20 років на ринку інвестування та девелопменту, зазначу, що це третя велика криза для сектора нерухомості України за цей час. Перш ніж говорити про перспективи виходу з неї, пригадаймо, що було в минулому, які механізми призводили до криз і як на них реагував ринок.
Криза 2007-2010 років, яку також називають іпотечною. Вона вдарила по забудовниках, які залучали позикові кошти, як наслідок – відсутність фондового ринку і банківського кредитування повністю перебудували систему фінансування девелоперських проєктів. На місце цих інструментів прийшли стратегії самодостатніх продажів, пакетні інвестори, спекулянти, продажі з нульового циклу будівництва з великим дисконтом і т. д. Тому для України ця криза стала новою точкою відліку, але не крахом.
Криза 2014-2015 років: політична дестабілізація та військові дії на Сході України спровокували локальний стрес для ринку нерухомості, але не більше.
Коронавірус: сильні виростуть, слабкі підуть
Останніми роками ми спостерігали паритет попиту та пропозиції. Забудовники вибудували стратегію на ресурсах, залучених від покупців. Це не дозволяло ринку перегрітися і вийти на поріг системного перевиробництва.
Переходячи до нашого прогнозу та розуміння процесів на ринку девелопменту, зокрема в секторі офісної нерухомості, ми можемо зазначити, що в Харкові й так спостерігалася нестача цього типу об'єктів класів А і В. За період 2013-2019 років був уведений в експлуатацію лише один бізнес-центр класу В загальною площею 10 270 м2. На завершальній стадії будівництва перебувають об'єкти класів А і В загальною площею 95 000 м2. Навіть при введенні в експлуатацію всіх заявлених бізнес-центрів рівень забезпеченості професійними офісними площами буде значно нижче, ніж, наприклад, у Києві. Тому незалежно від кризи нові професійні офісні проєкти, які в своїх концепціях враховують найсучасніші вимоги до таких просторів, матимуть попит.
Щодо попиту – його так само, як і раніше, формуватиме IT-індустрія. За результатами опитування наших клієнтів, які орендують приміщення в бізнес-центрі IT park Manufactura, після завершення карантину близько 80% IT-компаній планують повернутися в офіси повним штатом співробітників. На відміну від сфери послуг і багатьох інших напрямів діяльності, IT-ринок в умовах карантину має можливість продовжувати стабільну роботу над проєктами, в зв'язку з цим він відновиться одним із перших. Звісно, нині ми проявляємо гнучкість щодо орендних ставок, розуміючи загальний тренд у ніші.
Що буде далі?
Головною особливістю цієї кризи є вплив інформаційного поля. Це викликало хвилювання, яке, впевнений, має тимчасовий характер. Найімовірніше, в Україні до літа його вплив буде зведено до мінімуму. До другої половини року все стабілізується. Я впевнений, що головною запорукою успішного подолання таких явищ буде нова філософія управління, яка продиктована глобальними процесами трансформації суспільства. Криза в цій ситуації є лише пусковим механізмом.
Ми бачимо, що світ трансформується, і ми є частиною цього процесу. Інформаційні технології та IT-індустрія і надалі задаватимуть тренд.
А головне, наразі саме час подумати не про прибутки, а про такі поняття, як репутація та соціальна відповідальність.
Авторська колонка опублікована в журналі Commercial Property №3(200) квітень 2020.
