Котеджні містечка: новий подих у створенні проєктів

АВТОРСЬКА КОЛОНКА АНДРІЯ ЯЦЕНТЮКА, ЗАСНОВНИКА БЮРО АРХІТЕКТУРНИХ РІШЕНЬ DESIGN HUB INTERNATIONAL

Пандемія COVID-19 запустила тренд на віддалену роботу, посилила цінності життя неподалік від природи та повернула тенденцію будівництва котеджних містечок. Остання простежувалася на ринку України до 2008 року, але на той час якість пропозиції була дуже низькою. Те ж стосується інфраструктури містечок. Та й загалом тоді очікування покупців від життя за містом були іншими. Наразі все змінилося: люди стали більш вимогливими, що впливає на концепцію котеджних містечок та їх архітектуру.

Тренд на заміську нерухомість, запущений у 2020 році, досі актуальний. І перспектива цього ринку залишається привабливою попри велику кількість проєктів у Київській області – вона перевищує цифру в 300 котеджних містечок.

Один із таких проєктів, над яким цьогоріч почало роботу бюро Design Hub International, – майбутній комплекс змішаної забудови з переважаючою складовою котеджного містечка, що займає понад 60 гектарів у Київській області в районі с. Ходосівка. Підходячи до розвитку такої великої території, ми проаналізували ринок і провели маркетингове дослідження, щоб визначити, який клас нерухомості та види будівель варто розвивати на ділянці. Цього разу аналіз був ще глибшим, оскільки нещодавно мені випала нагода пройти інтенсив із малоповерхового заміського будівництва.

Згідно з аналізом у межах Києва пропозиція нових квартир поділена в такому співвідношенні: економ/комфорт-сегмент – 44%, бізнес-клас – 54%, преміум – 2%. У заміській нерухомості рівень економ превалює, преміум становить 22%, а бізнес – 23%. Якщо порівнювати ринок Києва й області за структурою пропозиції, то потенціал зростання у сегменті бізнес за містом набагато вищий, ніж у секторі економ, де спостерігається велика конкуренція та низька маржинальність, а також у ніші преміум, де рівень початкових інвестицій набагато вищий, ніж у бізнес-сегменті. Тому вибір класу для нашого котеджного містечка був очевидним.

При визначенні формату проєкту ми проаналізували витратну та дохідну частини, експлуатаційні витрати, бажаний термін реалізації (10 років), все це наклали на фінансову модель і зробили висновки, що оптимальний розмір для бізнес-класу на нашій ділянці – 200 будинків, а також що цю модель можна екстраполювати на інші ділянки.

Варто зауважити, що вимоги до інфраструктури котеджних містечок в Україні зросли. Ми, наприклад, додаємо в наш проєкт дитячий садок, школу до 4-го класу, коворкінг, соціальні хаби, павільйони для заходів, роздягальні та санвузли на дитячих майданчиках тощо. Тож все прийшло до того, що наш проєкт, як і ринок загалом, пропонує новий формат життя за містом, але з міським комфортом.

Авторська колонка опублікована в журналі Commercial Property №9(217) вересень 2021.

Читайте також авторські колонки Андрія Яцентюка «Архітектура вражень: симбіоз мистецтва та функціональності простору» й «Автоматизація процесів у будівельній індустрії: основні тенденції».