22.12.2023

Костянтин Сконечний, PERIMETER: Будівельний ринок переживає найважчий стрес-тест з усіх можливих, але «пацієнт» швидше живий

Початок повномасштабної війни став тестом на стресостійкість для всієї країни. І якщо те, що Україна вистоїть, стало зрозуміло відносно швидко, то питання виживання бізнесу було відкритим досить довго.

Зростання курсу долара, порушення логістичних ланцюжків, регулярні обстріли, безробіття та відтік робочої сили, значне падіння прибутків у людей, блекаути тощо – все це давало мало надій на виживання для підприємництва. Але час показав, що ринки адаптувалися до наявних викликів. Не  став винятком і будівельний ринок, якому взагалі пророкували повне згортання. І якщо представники великих девелоперів мали більше шансів на виживання завдяки фінансовій подушці, то невеликі будівельні компанії шансів мали набагато менше. Що допомогло їм вистояти, які антикризові рішення вони ухвалювали та які перспективи бачать у подальшому – розповідає Костянтин Сконечний, засновник і CEO групи компаній PERIMETER.

Минули майже два роки з початку повномасштабної війни в Україні. Від 24 лютого 2022 року більшість експертів пророкували повну зупинку будівельного ринку. Але, як бачимо, ринок вижив, хоча й продовжує боротися з неймовірними труднощами. Тож «пацієнт» швидше живий?

Після 24 лютого 2022 року будівельний ринок країни переживає найважчий стрес-тест з усіх можливих. І це пов’язано не лише з кардинальною зміною попиту як на житлову, так і всі типи комерційної нерухомості, а також із флуктуаціями тісно пов’язаного з будівництвом ринку фінансів – ми пам’ятаємо, що для понад 80% проєктів в Україні девелопери залучають кредитні ресурси.

І нині, після багатомісячного героїчного супротиву всієї країни – титанічних зусиль сил оборони, самовідданої та небезпечної праці наших енергетиків, професіоналізму співробітників банківської сфери та ще багатьох інших напрямів як державного, так і бізнес-секторів економіки – можна сміливо стверджувати, що «пацієнт» живий.

Нещодавно вийшов цікавий аналітичний звіт від Gradus Research, згідно з яким понад 50% бізнесу в Україні вже працює в абсолютно звичному режимі, призупинили роботу лише 7%, і ця частка постійно знижується. Тож економіка працює, відповідно працює і будівельний сектор. А головне, понад 66% керівників будівельних компаній, за опитуванням KPMG, мають оптимістичний погляд на розвиток галузі в найближчі роки.

Чому? Ми вже бачимо, що переважна більшість бізнесу вийшла переможцями у протистоянні з буквально темрявою, а зарубіжні компанії починають повертатись в Україну майже в повному складі штату. Для задоволення попиту на комерційну нерухомість, який хоча й повільно, але зростає, власники ТЦ і БЦ вже починають процеси реновації, реконструкції та відбудови об’єктів, адже розуміють, що фінансовий ресурс – це, звісно, дуже важливо, проте можна опинитися у ситуації з тотальним дефіцитом кваліфікованих будівельників та архітекторів, які вже будуть задіяні в інших проєктах. В Україні пошкоджено близько 25 великих ТЦ і ТРЦ – і на понад 15 з них роботи з реконструкції перебувають на різних етапах. А ще є ТРЦ, які мали відкритися у 2022, проте війна скорегувала всі плани – і це понад 600 000 м2 комерційної нерухомості різного ступеня готовності. Декілька БЦ, що постраждали, також перебувають на різній стадії реконструкції, а за проєктами нового будівництва найактивніше на заході України, де за майже два роки відкрилося 7 нових БЦ. І це ми ще не говоримо про поточні проєкти благодійних донорів і фондів, які сприяють відбудові нашої країни – лише зараз під егідою NEFCO реалізується ціла низка проєктів зі створення нових житлових кварталів у понад 10 містах України. А ще є десятки проєктів, тендери з яких відбуваються прямо зараз. Тож роботи компаніям із відповідною кваліфікацією, досвідом і ресурсами вистачає та вистачатиме.

Портфель поточних проєктів нашої компанії також суттєво змінився – додатково до генпідрядних послуг ми сформували проєктний відділ, адже розуміємо, що для більшості клієнтів вирішення будівельних питань може відбуватися ще на стадії розробки проєктних рішень. Якщо до повномасштабного вторгнення у нашій роботі переважала офісна нерухомість, то тепер ми одночасно реалізуємо декілька будівельних та архітектурних проєктів у найрізноманітніших сегментах – від редизайну однієї з відомих мереж АЗК до реконструкції об’єктів охорони здоров’я та добудови декількох комерційних проєктів. Ми також відкрили для себе новий тип допомоги нашій країні – PERIMETER допомагає у залученні інвестицій у добудову/реконструкцію об’єктів соціальної інфраструктури в різних регіонах України.

Так, період реабілітації буде довгим і складним: якщо по житловому фонду ще можна робити прогнози щодо відновлення – і вони, залежно від стадії оптимізму та фінансової підтримки партнерів, становитимуть від 7-8 років, то комерційну нерухомість слід рахувати не лише за пошкодженими об’єктами, а й за недоотриманим прибутком від цих об'єктів, які могли б повноцінно експлуатуватись, і ця сума сягатиме десятків мільярдів доларів. Усім учасникам ринку доведеться повністю змінити спосіб життя – етику ведення бізнесу та бізнес-процесів взагалі, починати корекцію раціону з постійним відслідковуванням чіткого операційного та стратегічного менеджменту всіх процесів, прозорою звітністю, почати постійно підвищувати кваліфікацію та прокачувати навики адміністрування, переймати провідні світові практики з відповідних сфер – проєктування, виробництво та будівництво.

Які зміни в поведінкових моделях учасників ринку ви вже бачите?

Збільшення ланцюжків постачання будматеріалів і відсутність достатньої кількості кваліфікованих працівників веде до ризиків затягування строків реалізації всіх будівельних робіт, тож на перше місце виходять навики, пов’язані з проєктним менеджментом і швидкою адаптацією проєктних рішень. Зараз у всіх сталих будівельних компаніях пріоритети розвитку дуже схожі: максимальна цифровізація процесів, що веде до прискорення ухвалення рішень як замовником, так і виконавцем, і відсутності «простою» на об’єкті.

PERIMETER ще до початку повномасштабного вторгнення розпочав розгортання CRM системи для керування проєктами на всіх стадіях будівництва і проєктування. Насправді головну користь від впровадження системи ми почали отримувати вже після запуску перших проєктів з відбудови та повернення до життя перших комерційних проєктів і бізнес-центрів зокрема. Ми почали надавати доступ замовникам до всієї інформації по їхніх проєктах: щодо статусу та етапів виконання кожного типу робіт, формування кошторисів, звітів, процесів розробки та ухвалення проєктних рішень. Саме завдяки прозорості ціноутворення на всі роботи, можливості бачити в реальному часі, на якому етапі перебуває проєкт, хто на ньому задіяний, ключові точки ухвалення рішень, наявність матеріалів або певні специфікації по вже розроблених рішеннях і ще багато чого – ми змогли не лише залишитись на ринку, а й отримати нових стратегічних замовників із тих сегментів, в яких ми до цього не працювали.

Нині будівельні компанії конкурують не лише за ціною – в межах однієї зустрічі або однієї пропозиції ти маєш довести свою експертність і професійність персоналу, представити потужності, реалізовані кейси, мати документарне підтвердження всіх своїх дій. Це необхідність. І тим, хто не розпочинав цифрову систематизацію бізнесу, не працював над автоматизацією, а головне – системністю всіх процесів: від підготовки попереднього кошторису, формування команди проєкту, визначення принципових рішень і матеріалів до підписання актів виконаних робіт та проходження технагляду з отриманням усіх відповідних підписів – просто не залишиться місця на ринку.

Ба більше, цей тренд є актуальним не лише для комерційного сектору. Міжнародні інституції або фонди – NEFCO, Червоний хрест, УВКБ ООН, що працюють над проєктами з відновлення зруйнованих будівель і споруд, мають дуже жорсткі вимоги щодо кваліфікації та підтвердженого досвіду. Неможливо за вечір чи два повністю реформувати бізнес і стати системною компанією з налаштованими бізнес-процесами – ринок мав вимагати від всіх гравців рівного ступеня організації бізнес-процесів, і корупційній складовій просто не залишилося би місця.

До речі, про корупційну складову в державному секторі: ми або самі, або через «наполегливість» партнерів і донорів прийдемо до певної автоматизації і реально прозорих тендерів, а відбуватиметься це за прикладом вже наявних і перевірених роками методологій та процедур, за якими працюють вищезазначені донори та провідні європейські компанії.

Все вже винайдено до нас – нам лише потрібно відповідати вимогам. Але це також величезна праця.

З чим ваша компанія зіткнулася після 24 лютого? Які антикризові кроки застосовували?

Ми вступили в повномасштабну війну під час фінішних робіт на трьох великих об’єктах, на яких одночасно працювало понад 100 людей. Лише за один ранок ми опинилися в ситуації, коли потрібно вирішувати безліч питань, а головне – вирішувати швидко: як не зупинити критичні будівельні процеси, як вирішувати питання із заміною ключових постачальників обладнання, розрахунки з підрядниками та персоналом, забезпечення безпеки на майданчиках і ще багато-багато чого. Але ми вистояли, всі проєкти були закриті актами відповідно до договорів, об’єкти здані в експлуатацію та передані замовникам в обумовлені дати. Хочу підкреслити унікальність української нації та виразити безумовну шану нашому народу – в країні війна, місто під обстрілами, ситуація критична, але замовники на зв’язку, робочі питання вирішуються максимально швидко, всі розуміють, якщо не закінчити проєкт зараз, то до нього вже можна не повернутись. Фінансування не припинялось, робота не припинялась, проєкти завершені чітко. Я розумію, що далеко не всі компанії мали змогу адекватно завершити/призупинити проєкти, тож нам дійсно повезло як із замовниками, так і з персоналом, який повернувся до виконання всіх зобов’язань вже наступного дня після оголошення повномасштабної війни.

Вже після відносної стабілізації ситуації в Києві всередині літа 2022 ми з командою робили детальний розгляд ситуації: що було зроблено правильно, що потребувало корегувань, що нам потрібно робити для продовження діяльності на ринку і т.д. Головний висновок: якщо ми не розпочали б два роки тому перехід до створення єдиної цифрової екосистеми проєктів з усіма протоколами, даними, контактами та процедурами відслідковування всіх етапів будівельних робіт – ми би просто зникли. Системний будівельний бізнес має мати можливість у будь-який момент витягнути абсолютно будь-яку інформацію по реальному стану всіх процесів та етапів виконання, контактних осіб, кількості матеріалів і персоналу, необхідного для завершення проєкту. І саме це ми довели як для замовників, так і для самих себе. Через високий ступінь цифровізації діяльності ми в дуже короткі строки змогли «перебудувати» наш ланцюжок постачань матеріалів на основі тих рішень, які доступні на ринку в необхідній нам кількості і за адекватною ціною, забезпечили першочерговим персоналом і доукомплектували активні проєкти. Для себе я зробив головний висновок: хто не має відображення свого бізнесу в «цифрі» – зникне з ринку.

Чи бере ваша компанія участь у проєктах відбудови пошкодженої війною інфраструктури?

За майже два роки PERIMETER значно розширив діяльність – ми реалізували низку проєктів у нових для себе напрямах, як, наприклад, і реконструкція. Всі ми чудово знаємо, через що пройшов Ірпінь, тому коли ми розпочали проєкт із реконструкції школи №12 імені Заріфи Алієвої, який був профінансований мережею АЗК SOCAR, команда повністю віддала всі сили та можливості для того, щоб вже 1-го вересня діти мали змогу повернутися до рідної школи. Сама будівля отримала декілька прямих влучань із РСЗВ «Град», була наскрізь пробита покрівля у спортивному залі, підтоплені приміщення, знищені фасади. За рекордні 45 днів ми завершили всі роботи з реконструкції: загальнобудівельні роботи, ремонт класів і фасадів, часткову заміну пошкоджених мереж, а школярі та вчителі провели церемонію першого дзвінка вже у повністю відремонтованій школі. І школа в Ірпені – не єдиний наш проєкт із відновлення.

І тут ми підходимо до одного з найперспективніших напрямів нашої діяльності – кооперація з міжнародними організаціями та фондами для відбудови постраждалих регіонів і створення сучасних соціальних об’єктів у районах, які приймають ВПО.

Ще на початку вторгнення ми чітко для себе визначилися, що допомагатимемо державі тим, чим зможемо, і це привело до створення колаборації з одним із провідних українських девелоперів та розробки нового для нашого будівельного ринку продукту, який ми назвали «Відбудова 360». Це сукупність послуг із комплексного супроводу будівельних проєктів, спрямованих на надання замовнику єдиної точки контакту на всіх етапах реалізації. PERIMETER не став вигадувати колесо, а взяв найкращі європейські практики та запровадив їх у своїй діяльності – протоколи проведення тендерних процедур і закупівель відповідно до FIDIC, виконання будівельних контрактів на умовах EPC/EPCM, розвиток офісу управління проєктами для надання комплексних PMC-послуг тощо. Цей напрям виявився надзвичайно актуальним для міжнародних організацій, які мають високі вимоги до прозорості генпідрядників, а процес кваліфікації і перевірки учасників тендерів займає декілька місяців – ми якраз на завершальних етапах перемовин стосовно будівництва декількох проєктів для ВПО, тож гучні анонси будуть трошки пізніше.

perimeter nadiia.jpg

Окрім звичайної комерційної діяльності ми багато часу приділяємо саме волонтерству та допомозі постраждалим. Так, PERIMETER є офіційним партнером благодійного фонду молодіжної ініціативи «Надія», разом з яким ми постійно забезпечуємо медичними засобами найбільш постраждалі регіони України, а нещодавно допомогли в організації збору та доставки в Краматорськ єдиного на всю область апарата МРТ. Також ми допомагаємо ОВА та міським адміністраціям у залучені інвестицій у їхні соціальні проєкти – завдяки нашій експертизі ми оцінюємо недобудовані чи пошкоджені об’єкти, розробляємо кошториси, складаємо інвестиційні альбоми та залучаємо інвесторів і фонди до відбудови цих об’єктів.

Як бачите, ці майже два роки стали стрес-тестом не лише для країни, а й для нашого бізнесу, і я відверто пишаюсь, як ми здолали труднощі, та бачу, що всі рішення з розвитку компанії були правильними.

Які ще нестандартні та нетипові для вас проєкти ви почали реалізовувати?

Ми розпочали проєкт реновації однієї з відомих мереж АЗК – був значно розширений наш архітектурний підрозділ, адже велика частка робіт стосується саме пошуків оптимальних технічних та інженерних рішень. І тут як ніколи став у пригоді наш досвід реалізації та проєктування об’єктів ритейлу, адже сучасні АЗК мають стати місцями не лише для заправки, а й комфортним середовищем для проведення зустрічей (як ми пам’ятаємо, це було під час блекаутів), мають пропонувати певний гастрономічний вибір, давати додаткові послуги залежно від локації. Загалом це дуже цікавий досвід, і вже скоро ринок зможе оцінити нашу роботу.

Наскільки професійно проявив себе ринок із початком повномасштабної війни? Знаємо досить багато не зовсім приємних історій…

Загалом всі учасники ринку, особливо невеликі та середні компанії, намагалися поводити себе чесно й допомагати один одному. Ми ж всі люди, усі розуміємо ситуацію та здатні до діалогів і компромісів. Особисто мене неприємно розчарували великі забудовники.

Ще до війни ми як підрядник взяли в одного із забудовників Києва досить велике замовлення. Це масштабний об’єкт, який ми здали своєчасно – напередодні повномасштабного вторгнення. Вчасної оплати за свою роботу ми не отримали, після 24 лютого компанія нам прямо заявила, що розраховуватися не збирається, мотивуючи це тим, що йде війна і вона не веде господарської діяльності, а будь-які розмови щодо повернення боргів можна вести вже після завершення війни. Але тут є декілька нюансів. По-перше, цей девелопер продовжує працювати: окремі об’єкти добудовуються, нові будівництва починаються, нерухомість продається, а рекламні кампанії тривають. По-друге, інфляція та тотальне подорожчання будівельних матеріалів просто «з’їдять» цю суму, навіть якщо компанія колись погодиться її добровільно виплатити. Я вже мовчу про репутаційні втрати, яких через цю ситуацію зазнала наша компанія, і витрати, які лягли та ще ляжуть на нас через неможливість вчасно розрахуватися перед нашими субпідрядниками по цьому проєкту.

Ми намагалися вирішити це питання «полюбовно» досить багато разів. А коли попередили, що іншого варіанту отримати наші чесно зароблені гроші, крім позову до суду, чого ми не хотіли б робити, ми не маємо – отримали на свою адресу прямі погрози.

Нам пообіцяли, що нашу репутацію просто знищать, а всьому ринку розкажуть, що наша компанія – аферист. Хоча під це визначення більше підходять дії забудовника. Сумно, що велика і відома компанія шкодує грошей розрахуватися за роботу, але готова витратити їх на «чорний» піар тим, кому вона заборгувала. Проте після цих погроз шляху назад у нас немає. Тепер ми неодмінно звернемося до суду. Наша позиція безпрограшна. І якщо ця компанія не ввімкне всі свої зв’язки та ресурс для тиску на суд, а ми знаємо, що вони на це спроможні, справу ми 100% виграємо. Підозрюю, що буде гучно, але ми до цього готові.

Така ситуація – поодинокий випадок, чи системний?

У нашому випадку – поодинокий.

Як оцінюєте перспективи будівельного ринку після нашої перемоги?

Будьмо відверті: перший головний драйвер розвитку економіки, відбудови, прогресу та інновацій – це бізнес. Щойно бізнес побачить передумови повної підтримки відбудови з боку держави – процес зрушиться з мертвої точки. Нині ми ще стикаємося із ситуацією, коли компанія може пройти всі кола пекла й отримати понад 90% усіх можливих балів і контракт на виконання будівельних робіт від найсуворіших замовників, але виявитися недостатньо кваліфікованою для виконання найпростіших будівельних робіт у постраждалих містах-сателітах Києва. І так, ми це кажемо з власного досвіду.

Корупція, непрозорість процедур і забюрократизованість усіх процесів зі старту будівельних проєктів у постраждалих або нещодавно звільнених регіонах є головною причиною повільного процесу загальнонаціональної відбудови.

Дивіться, зараз в Україні пошкоджено житлового фонду на понад $54 мільярди – це більше ніж 18 000 багатоквартирних будинків і більше 144 000 приватних будинків, зруйновано інфраструктури на понад $36,2 мільярда, втрати активів виробничих підприємств становлять понад $11,4 мільярда. У такій ситуації наша економіка демонструє дива життєспроможності, але нам банально не вистачає ресурсів на хоча б якусь реально масштабну або серійну програму з відбудови. Нам допомагають донори та фонди, але їхні проєкти – це точкові рішення, які мають на меті надати перший імпульс для масштабної програми з будівництва, і не варто очікувати, що хтось вирішить всі проблеми за нас. Поки в нас не буде розробленої стратегії з відбудови, з чітким фінансовим планом, картою пошкоджень і прозорим кошторисом для відповідних об’єктів – нас не очікують швидкі темпи відбудови. Особисто я маю великі очікування від Агенції з відбудови та їхніх ініціатив зі створення реєстру пошкоджених об’єктів, але питань поки що більше, ніж відповідей. Тож ми повертаємось до бізнесу і чому він має стати драйвером.

Розуміючи все це, PERIMETER відкрив «свій фронт» – ми почали співпрацювати з міськими адміністраціями та ОВА, щоб якомога швидше відбудувати або реконструювати об’єкти, які мають першочергове значення для суспільства. Ми побачили, що дуже часто чиновникам не вистачає експертизи команд для коректної оцінки пошкоджень, створення кошторисів на відповідні будівельні роботи з відновлення, не вистачає навиків для залучення інвесторів та доопрацювання вже наявних проєктів. Саме тому ми зараз реалізуємо проєкт з оптимізації та залучення інвестицій для одного із західних регіонів, в якому перебуває велика кількість ВПО – це добудова та реконструкція двох медичних закладів, а також створення сучасного дошкільного закладу. Ми швидко зрозуміли, що найефективніший спосіб допомогти державі та забезпечити себе роботою – це допомогти у створенні інвестпропозицій, розробити оптимальні варіанти реконструкції та всебічно консультувати міські органи влади з будівництва на засадах передових міжнародних практик. Бізнес має стати опорою для держави та задати тон усім майбутнім процесам. Саме це ми й демонструємо.

Майбутнє для будівельних компаній у комерційному секторі залежатиме від ефективності адміністративної частини персоналу – кошторисників, керівників проєктів, директорів. Саме вони мають задавати тренди при формуванні післявоєнного ринку – чітке визначення будівельних обсягів, повна прозорість ціноутворення, можливість надання доступу до моніторингу будь-якого етапу в будь-який час. Працювати так, як раніше («головне увійти в проєкт, а там закриємось допугодами та пограємось із обсягами»), вже не вийде – замовники як ніколи почали цінувати ефективність кожного руху. Вміння на самому початку чітко оцінити обсяги, строки та вартість, а потім ще й повністю реалізувати проєкт без зміни умов договору та подальшого корегування – ось головні вміння будівельників. Про якість я взагалі мовчу – висококласний будівельний нагляд має бути не лише перевагою як внутрішній підрозділ компанії, а й однією із ключових послуг, що пропонуються окремо.

Мій головний прогноз – децентралізація. Подивіться на якість архітектури та інженерних рішень нових об’єктів у Львові, Дніпрі, Харкові та інших обласних центрах – вони абсолютно нічим не поступаються столичним проєктам. Дедалі більше компаній релокуватимуть бізнес у більш безпечні або менш постраждалі регіони України – і ти маєш забезпечити мобільність своїх проєктних команд вслід за клієнтом. Ба більше, необхідно бути конкурентоспроможним за ціною не лише у своєму регіоні, а й у будь-якому іншому. Тим, хто не працював над створенням партнерської мережі останні декілька років, буде надзвичайно складно адаптувати бізнес під різні локації. Ми знаємо, про що говоримо, і в нас є декілька проєктів, які ми реалізовували в регіонах винятково для налагодження та тестування всіх процесів із контролю будівництва в різноманітних куточках країни.

І завершити я хочу тим, з чого починали: все буде добре.

Тобто ринок швидко вийде на довоєнні позиції?

Певний час більшості гравцям буде важко, буде важко замовникам, тому що прозорий генпідрядник не є панацеєю – персонал замовника має не менш важливу роль, тож «лікнеп» команди клієнта також є однією з головних функцій професійної будівельної компанії. Буде важко державним органам із реальною адаптацією прозорості усіх процесів до рівня європейських країн, але через 3-5 років ми отримаємо дійсно зовсім інший ринок, де всі гравці захищені, умови роботи зрозумілі, а якість надання будівельних послуг відповідатиме вимогам будь-яких стандартів.

І не забуваймо про цифровізацію. Створюйте цифрову інфраструктуру своїх будівельних проєктів – це врятує вам життя на ринку. 

www.perimetercommercial.com ℗