Кондомініумні апарт-готелі: специфіка проєктів

Сектор апарт-готелів – не новий у світі, проте український ринок лише починає з ним знайомитись. Розбираємо термінологію, особливості формату та нюанси управління такими об’єктами.

Текст: Іван Лунь, готельний консультант, Burford Management & Consultancy

Ринок апарт-готелів – не новий (у світі використовують також назви extended-stay, all-suites hotels, serviced apartments), проте в Україні ця невелика ніша поки ще не заповнена (водночас виносимо за дужки «подобові квартири» як гібрид напівлегального, але доступного короткострокового прихистку для туриста). Та чи всі розібрались у термінології?

Нині серед девелоперів житла в тренді «апартаменти» – де-факто квартири, збудовані на землі комерційного (а не житлового) призначення, із певним відступом від «житлових» ДБНів, із метою підняти стартове фінансування так само, як це робиться в багатоквартирному житлі, продаючи квадратні метри ще з моменту заливки фундаменту (в кращому випадку). Але після здачі апартаментів в експлуатацію виникає певний нерегульований «вакуум влади» в будівлі із багатьма власниками, тоді як у багато-квартирному житлі прописана діяльність ОСББ. У світі до цього близький термін «кондомініуми». Водночас апарт-готелі – це лише певний формат закладу короткострокового проживання, спрощено – це готель із більшими номерами (можливо кілька кімнат), наявною (міні)кухнею. Оскільки цей сектор лише починає розвиватися, є деякі прогалини в розумінні особливостей формату й управління такими об’єктами.

ВІДМІННОСТІ ОБ’ЄКТІВ РОЗМІЩЕННЯ

Кондомініумний апарт-готель містить особливості декількох форматів готельної та житлової нерухомості. Коротко зазначимо їхні основні принципи девелопменту, володіння та експлуатації.

Готель. Власником об’єкта є одна фізична чи юридична особа, яка здає у короткотривале проживання кімнати (номери) та продає додаткові послуги (ресторан, конференц-зал, фітнес-зал, SPA-центр, прибирання тощо). Нерухомістю управляє власник або найняті ним готельні менеджери (часто у великих готелях це готельні оператори). Об’єкт може функціонувати під власною вивіскою чи під брендом іншої компанії (тобто за франшизою).

Апарт-готель – це один із форматів (концепцій) вищезгаданого готелю, де номери більші за площею та мають невелику кухню.

Прибутковий будинок. Власником споруди (зокрема усіх приміщень у ній, фасадів, даху, інженерних мереж тощо, а також землі) є одна фізична чи юридична особа, яка здає у середньо- чи довгострокову оренду для проживання апартаменти чи квартири (юніти). Обслуговує інженерні мережі, розпоряджається всіма приміщеннями (здійснює property management) цього об’єкта нерухомості власник чи його уповноважений управитель. Певна особливість такого формату – відсутність додаткових послуг, які фахово та централізовано надаються оператором у традиційному готелі.

Продовження читайте в журналі Commercial Property №6(214) червень 2021.