Коммерческая недвижимость в условиях кризиса – куда инвестировать

Турбулентный 2020 год породил новые форматы в коммерческой недвижимости и задал новые направления для потока инвестиций. В какие объекты стоит инвестировать в условиях кризиса и чего ожидать в ближайшем будущем?

Текст: Виктория Ковальчук, сооснователь компании Alterra Group

Разбор сегментов коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость всегда считалась более привлекательной для вложения средств. Многие инвесторы рассматривали этот тип недвижимости, где уровень доходности на порядок выше, в сравнении с жилой. Так, коэффициент капитализации коммерческой недвижимости мог составлять от 10-15% годовых, а окупаемость – около 8 лет. В то время как у жилой – 10-12 лет.

Однако коронакризис заметно пошатнул позиции коммерческой недвижимости и затронул все сегменты: от офисных зданий до гостиниц. Всем игрокам рынка пришлось быстро адаптироваться к новым вызовам.

Офисы

Этот вид коммерческой недвижимости часто оказывается в топах объектов для инвестиций. Все логично: офисные площади менее подвержены колебаниям курса валют и экономическим кризисам.

Еще год назад офисные метры считались чуть ли не самым перспективным вложением. Повышенный спрос на качественные площади был со стороны IT-сектора, который являлся надежным платежеспособным арендатором.

Однако карантинные ограничения все же внесли свои изменения. И IT-сектор стал первым, кто безболезненно приспособился к удаленному режиму работы, который активно практикует по сей день. С этим интерес инвесторов к офисной недвижимости приутих, а перспективность такого вложения стала под вопросом.

Классические офисы оперативно начали адаптироваться под релевантный формат – коворкинги, которые будут пользоваться спросом в посткарантинный период. К слову, одна из последних громких инвестиций на украинском рынке недвижимости – именно в строительство бизнес-центра на общий чек в $70 миллионов.

Торговые площади

Речь идет как о больших торговых центрах, так и о компактных стрит-ритейл площадях. Несмотря на то, что сегмент начал постепенно восстанавливаться, сниженная инвестиционная активность продлится до конца 2020 года. На данный момент вакантность в качественных ТРЦ выросла на 6,6%, а арендные ставки снизились на 5-10%.

Вместе с тем спрос на торговые центры остается как со стороны инвесторов, так и клиентов. Многие ритейлеры отмечают, что люди настолько соскучились по «живым» покупкам, что за несколько месяцев раскупили коллекции прошлых сезонов. Постепенно ТРЦ выходят на докризисный уровень оборотов.

Для малых торговых площадей актуальным остается вопрос локации, от которой зависит ликвидность объекта. Чем проходимее место, тем оно актуальнее и финансово выгоднее. Кроме того, стоит учитывать функциональную предназначенность площади. Например, продуктовый и аптечный ритейл не пострадал даже во время карантина, поэтому по-прежнему остается выгодным вложением.

Склады

Ранее этот сегмент не пользовался особой популярностью среди инвесторов ввиду низкой маржинальности. Однако складская недвижимость всегда спокойно переживала кризисные времена, считаясь одним из самых стабильных видов коммерческой недвижимости.

Рост e-commerce в последние несколько лет привел к повышенному спросу на качественные складские площади в черте города или максимальной близости к нему.

Уже сейчас внедряют новые форматы складов, например dark store – микс склада и супермаркета. Таким образом, потенциальным инвесторам стоит обратить внимание на качественные складские площади с элементами автоматизации.

К слову, стоит добавить, что начинающие инвесторы могут стартовать с приобретения небольших складов. Ведь порог входа в склад на порядок ниже, чем в любую другую коммерческую недвижимость, но окупаемость дольше.

Главным критерием современного ликвидного объекта является гибкость и готовность к оперативным изменениям. В перспективе большим спросом среди инвесторов будут пользоваться площади, которые можно легко трансформировать из одного вида недвижимости в другой.

Стоит ли инвестировать: топ-5 трендов на ближайшее будущее

Нестабильная ситуация и позиция неопределенности относительно второй волны пандемии могут стать возможностью для выгодных инвестиций. Среди основных тенденций, связанных с вложениями в коммерческую недвижимость в ближайшем будущем, можно выделить:

• Нестабильная экономическая ситуация. Сдерживающим фактором при инвестициях могут стать не повторные ограничения, а вероятный грядущий кризис. В частности, падение гривны, растущая инфляция и риск дефолта. Инвестиции – это всегда небезопасно. Часть инвесторов заняла выжидательную позицию до более стабильных времен, вторая, оценив риски, приняла для себя решения продолжать инвестировать в коммерческие объекты.

• Снижение стоимости объектов недвижимости. Часто кризисное время становится для инвестора очередной возможностью. Ведь часть бизнеса закрывается, офлайн-розница стремительно переходит в онлайн, в связи с чем площади распродаются по выгодной цене.

• Большинство сегментов коммерческой недвижимости начнет восстановление уже в этом году. Так, торговая недвижимость превысила показатели 2019 года по розничному товарообороту на 1,4%. Наращивание оборотов торговых площадей до докарантинного уровня продлится на протяжении следующих двух лет.

Однако положительная динамика коснется не всех – гостиничная недвижимость еще несколько лет будет находиться в шоковом состоянии.

• Выбор в пользу небольших торговых зданий. Уже стало известно, что в Киеве до конца года не введут в эксплуатацию ни одного ТРЦ. Паниковать не стоит – обычно объекты, которые находятся на завершающей стадии, доводят до конца. Надежнее перенаправить векторы на небольшие торговые помещения, например, под продуктовые магазины или аптеки.

• Повышенный спрос на складскую недвижимость. Ограниченное предложение на качественные складские площади приведет к росту инвестиций в этот сегмент. Последующий рост онлайн-покупок, а также изменения в цепях поставок может дать новый качественный рывок в развитии складов.

Этот год стал настоящим катализатором для обновления устоявшихся форматов коммерческой недвижимости. Несмотря на шоковую «карантинную» терапию, рынок начал оживать. Все неликвидные площади, которые хотят отвечать новым запросам рынка, активно трансформируются. Поэтому в течение 2021 года стоит ожидать постепенного восстановления инвестиционной активности относительно коммерческих объектов.