02.09.2020

Комерційна нерухомість у першому півріччі 2020

Авторська колонка Алєни Галюти, генерального директора Activitis


Початок 2020 року був вдалим для ринку комерційної нерухомості Києва. Попит на офісні приміщення, торговельні площі та склади невпинно зростав. Інвестувати в побудову таких об’єктів було престижно та перспективно.

Але потім до України прийшов COVID-19 і все змінилося: офісні робітники залишилися вдома, торгово-розважальні центри зачинилися, зникла потреба в готельних послугах. Володіти об’єктами комерційної нерухомості стало обтяжливо.

Національний банк України у звіті про фінансову стабільність зазначив, що найбільшого удару від пандемії зазнав саме ринок комерційної нерухомості. Оскільки цей сектор проциклічний та інертний, його відновлення відбуватиметься дуже повільно. Але про все по черзі.


Офіси зачиняють двері

У 2020 році обсяг нової пропозиції на ринку офісної нерухомості Києва вже досяг 69 100 м2, що удвічі більше порівняно з цілим 2019 роком – 30 600 м2. Зростання обумовлене активним попитом із боку різних компаній, в основному IT-сектора. 51% орендарів офісів належать саме до цієї галузі, й мало не щомісяця у ній з’являються нові гравці й, відповідно, інвестиції.

Також сприятливі темпи розвитку спостерігалися у роздрібній торгівлі. 14% орендарів офісних приміщень становили саме ритейл-оператори, й очікувалось, що їхня частка зростатиме. Зокрема, про плани відкрити свої філіали в Україні заявили IKEA й Apple.

Однак коронавірус і спричинений ним карантин порушили всі плани: ніхто в таких умовах відкривати новий бізнес не став, а наявні компанії масово перевели співробітників на віддалену роботу. Наприклад, раніше на паркінгу Luxoft не було вільних місць, а зараз він зовсім порожній. Напевно, вона взяла приклад із компанії Google, яка офіційно зачинила свої офіси до наступного року. Схожа тенденція спостерігається і серед гравців меншого масштабу. За декілька місяців навіть найконсервативніші керівники визнали, що вдома робітники працюють не менш ефективно, а зекономити на оренді можна від $10 000 до $30 000 на місяць (за ставкою $25/м2).

За прогнозами фахівців, класична офісна нерухомість уже ніколи не буде такою, як колись. Виграти від цього можуть власники коворкінгів, адже тепер такі простори використовуватимуть колишні «білі комірці» для двох-трьох робочих зустрічей на тиждень.


Торговельна нерухомість відновлюється

Взимку 2020 роздрібні продажі у столиці показували результати на 15% кращі порівняно з минулим роком, що говорить про зростання фінансової забезпеченості киян і, відповідно, споживання. Пропозиція торговельної нерухомості зросла з 1,5 мільйона м2 до 1,62 мільйона м2, відчинився ТРЦ RETROVILLE, до України мали зайти нові відомі бренди. Але, знову ж таки, почалася пандемія і влада зачинила магазини, дозволивши працювати продуктовим маркетам, «Епіцентрам» і деяким іншим категоріям ритейл-операторів.

Оскільки продажів не було, моли звільнили продавців від плати за оренду, обмежуючись експлуатаційним збором. Попри те, що з послабленням карантинних обмежень сектор торговельної нерухомості повернувся до майже звичного робочого режиму, потік людей здебільшого відновився, власники все ж недоотримують свої гроші. Адже, по-перше, все ще не працюють атракціони, по-друге, трафік відновився далеко не на 100%. Хоча невдовзі ми очікуємо на покращення ситуації.

Внаслідок карантину на ринку істотно зросла частка електронної комерції (e-commerce). Звісно, онлайн-продажі не замінять споживачам повноцінного вихідного шопінгу. Однак поки ТРЦ не функціонували, інтернет-торгівля набирала обертів: перебуваючи на карантині вдома, люди нудьгували та піднімали настрій онлайн-шопінгом. Із зростанням електронної комерції значно підвищився попит на складські приміщення для зберігання товару. Оскільки звичка купувати онлайн, найімовірніше, збережеться, тому додаткові складські приміщення будуть затребувані багатьма ритейлерами. Зараз склади та логістика – це найперспективніша ніша.


Готелі виживуть

Карантин суттєво вдарив по готельно-ресторанному бізнесу. Скасування авіарейсів зупинило потік туристів, а фірми майже перестали відправляти співробітників у службові відрядження, проводячи переговори у Zoom і Skype. Як наслідок, на декілька місяців готелі втратили як мінімум 90% клієнтів. Наразі галузь починає відновлюватися завдяки тому, що люди знову подорожують, зокрема й із туристичною метою. Та справжнім подарунком готельному бізнесу став закон про азартні ігри, згідно з яким власники таких об’єктів мають можливість розмістити на своїх площах абсолютно легальне казино.


cp201-12.jpg

Управління нерухомістю та фінансами activitis.com.uа

Авторська колонка опублікована в журналі Commercial Property №7(204) серпень 2020.