Кирило Осетрін, OV Project Management: Оцінка пошкоджень об’єктів комерційної нерухомості

Одним з активних напрямів роботи на ринку нерухомості стане оцінка пошкоджень і руйнувань об’єктів через воєнні дії. Ця процедура тривала, кропітка, потребує залучення сертифікованих галузевих професіоналів. У чому її складнощі й особливості та чи має наш ринок відповідну практику й досвід – розповів Кирило Осетрін, керівний партнер компанії OV Project Management.

Через воєнні дії в Україні було пошкоджено та зруйновано чимало об’єктів комерційної нерухомості. Нині перед власниками стоїть питання оцінки пошкоджень/руйнувань, щоб потім, зокрема, була можливість претендувати на компенсацію. Чи є певний період, коли треба починати процес оцінки пошкоджень/руйнувань?

Руйнування, яких зазнала, зокрема, Київська область, переважно зачепили приватний сектор, об'єкти соціальної інфраструктури, торгові центри, складські й офісні будівлі. Всі об'єкти соціальної інфраструктури (школи, лікарні, мости, дороги тощо) відновлюватимуться коштом держави із залученням спонсорів, а також приватних інвестиційних фондів, які готові надавати гранти на відновлення пошкодженої або знищеної інфраструктури. Частина комерційних об'єктів, розташованих у зоні активних бойових дій, належать інвестиційним фондам і девелоперським компаніям, які отримують довгострокове фінансування з боку міжнародних корпорацій; частина потерпілих від війни – власники бізнесів, орендарі, які зберігали продукцію на складах і займалися логістикою. 

Повне знищення товарів чи численне їх ушкодження на складах призвело до закриття частини бізнесів, у відновленні яких беруть участь страхові компанії; водночас необхідно врахувати, що в більшості договорів страхування воєнні дії не є підставою для відшкодування збитків. У такому випадку неминучою є процедура судових розглядів, що передбачає системний збір інформації кваліфікованими фахівцями, оцінку збитків, подання пакета документів до суду, отримання позитивних рішень і стягнення боргів із рф як відповідача, що завдав шкоди. У травні поточного року Верховна Рада України розпочала розробку відповідної процедури із супроводу інвесторів.

Щодо процесу оцінювання пошкоджень/руйнувань, то він уже розпочався. Наприклад, наша компанія нині бере участь у декількох таких проєктах.

Яких фахівців потрібно залучати до оцінки пошкоджень/руйнувань? Яка це має бути команда? 

Для коректного формування необхідного пакета документів до суду, зокрема європейських інстанцій, які займатимуться стягненням боргів із відповідачів, необхідно залучати команду сертифікованих інженерів, оцінювачів, а також юристів, які мають достатній досвід у фіксації збитків і пошкоджень об'єктів комерційної та некомерційної нерухомості. 

Як довго може тривати процес оцінки? 

Переважно все залежить від кількості пошкоджень, завданих внаслідок бойових дій. Етапи оцінки складаються з детального обстеження несучої здатності конструкцій, залучення будівельних лабораторій для контролю всіх пошкоджень (фундаменти, стіни, колони, балки, перекриття, інженерні комунікації), складання звіту про можливість подальшої експлуатації. 

Якщо будівля повністю зруйнована або її використання за призначенням після проведення ремонтних робіт є неможливим з низки причин – у такому випадку вона визнається тотальним збитком, тому прораховуються витрати на повний демонтаж, вивіз конструкцій на полігони для сміття, а також враховується збиток, завданий екології внаслідок пожежі, розливу хімічних рідин, потрапляння хімічних елементів у ґрунт, повітря та воду. 

Ця частина роботи може займати від кількох місяців до пів року, залежно від деталізації звітів.

Далі за результатами виконання комплексного обстеження інженери готують рекомендації щодо відновлення або реконструкції. Інженер-кошторисник виконує свою частину роботи, а саме розрахунок усіх витрат на виконання повного комплексу заходів, пов'язаних із відновленням об'єкта нерухомості.

На підставі перелічених вище документів, а також ґрунтуючись на оцінці вартості об'єкта до руйнування, сертифікований оцінювач проводить роботу з фіксації збитків, застосовуючи міжнародні практики, що використовуються в подібних ситуаціях. Саме на базі цих звітів (про технічний стан об'єкта нерухомості, кошторис і фактичну вартість об'єкта нерухомості) кваліфікованими юристами готується пакет документів до суду для відшкодування всіх збитків, включаючи послуги команди інженерів та юристів.

У чому складнощі оцінки таких пошкоджень (наприклад, наявність/відсутність бази для порівняння (що було з об’єктом до війни) тощо). 

Наявність актуалізованого звіту щодо вартості об'єкта нерухомості – це вимоги міжнародного аудиту. Такі документи не завжди виконувались у достатній деталізації, а цифри у цих звітах могли бути некоректними чи зміненими в процесі оцінки. Безумовно, це впливатиме на кінцевий результат під час виплати компенсації.

Важливою складовою також є наявність повного пакета проєктно-кошторисної та дозвільної документації, на підставі якої відбувалось будівництво об'єкта нерухомості, введення в експлуатацію та безпосередньо експлуатація. На жаль, відомі випадки неузаконеної реконструкції комерційних об'єктів, порушення норм зберігання товарів у приміщеннях та експлуатація приміщень без достатніх протипожежних заходів. Усе це не тільки збільшило збитки внаслідок воєнних дій, а й призвело до тотальних пошкоджень частини об'єктів нерухомості. Йдеться не тільки про пошкодження опорних конструкцій та покрівлі, а й про бізнес, який на кілька років отримав збитки, зокрема за банківськими кредитами, невиконаними зобов'язаннями, в окремих випадках – банкрутство. 

Чи мають українські фахівці подібний досвід? Наприклад, оцінка пошкоджень нерухомості, спричинених надзвичайними ситуаціями, – чи допоможе такий досвід нині?

Україна ніколи не стикалася з подібним рівнем катастрофічних руйнувань і збитків. Великі корпорації з огляду на їх можливості та знання світових юридичних практик готують детальні позови для компенсації витрат, розуміючи, що процедура може тривати кілька років. Величезні суми збитків, завданих девелоперським компаніям та інвестиційним фондам, і навіть загальноприйнята практика роботи при пошкодженні об'єктів комерційного призначення очікувано приведе до залучення спеціалізованих юридичних і консалтингових компаній, що виконують такі види робіт.

Українські інженери та сертифіковані оцінювачі залучалися як експерти для оцінки пошкоджень об'єктів нерухомості на непідконтрольних Україні територіях після 2014 року. Такий досвід привів до формування позовів у європейські та міжнародні суди. Ця процедура складна й довготривала, тому суттєвих позитивних результатів поки немає.

Як розраховується вартість втрат? Адже, наприклад, деякі об’єкти були зовсім новими, деякі побудовані 10-15 років тому й більше, і собівартість їх будівництва була іншою. 

Методи оцінки пошкоджень стандартизовані. Вартість робіт і матеріалів розраховується з прив'язкою до ринку, беруться до уваги не лише різниця курсів валют і, що дуже важливо, інфляція, а й наявність в Україні матеріалів і логістичні ланцюжки для їх доставки. Також необхідно врахувати фактор достатності кваліфікованої робочої сили та наявність механізмів для реалізації проєкту; все це призводить не тільки до збільшення вартості, а й довших термінів реконструкції.

Окрім прямих збитків є ще непрямі. Як пошкодження чи руйнування об’єктів нерухомості вплинуло на бізнес їх власників загалом?

Інвестиційні фонди, які володіють нерухомістю пошкодженою внаслідок воєнних дій, зазнали збитків із прив'язкою до всього портфеля. Тому девелопери зупинили свою активність, зокрема реалізацію розпочатих проєктів, навіть маючи кошти на рахунках.

На відновлення потрібен час, процедура компенсації та проєкти реконструкції вимагають формування та залучення до роботи групи, що складається зі спеціалістів з управління комплексними проєктами, юристів, архітекторів, інженерів, кошторисників, будівельників-практиків тощо. Зважаючи, що попереду – роки такої роботи, ми вже зараз формуємо професійні команди для системної відбудови пошкодженої інфраструктури та допомоги інвесторам у відновленні бізнесу в Україні.

Читайте також інтерв'ю керівних партнерів компанії OV Project Management Кирила Осетріна та Олександра Висоцького «Роль проджект-менеджера у створенні проєкту нерухомості».