06.12.2021

Ігор Заболоцький, Colliers Ukraine: «Нашому ринку є чим зацікавити нові бренди»

Ігор Заболоцький. ФОТО: COLLIERS UKRAINE

Пандемія скорегувала плани ритейлерів. І хоча протягом 2020-2021 років низка закордонних брендів вийшла чи повернулася на наш ринок, він не часто посідає перші позиції у їхніх стратегіях. «Але наявність сучасних ТРЦ і досить високі обороти найбільших міжнародних ритейлерів, які працюють в Україні, – вагомі доводи, щоб нові бренди фіксували на нас увагу», – каже Ігор Заболоцький, провідний експерт компанії Colliers Ukraine у сегменті торговельної нерухомості. 


На найближчі роки в Києві було заявлено про вихід на ринок значного обсягу нової пропозиції торговельної нерухомості. Чи підкорегувала ці цифри пандемія? Як вона вплинула на девелоперську активність у секторі торговельної нерухомості?

Київ – одне з небагатьох міст України, в якому, попри складні часи, всі заявлені на цей рік проєкти відкрилися. За нашими  оцінками, з урахуванням другої черги Piramida, Respublika Park, третьої черги Blockbuster Mall і XIT Mall показник насиченості сягнув 605 м2/1000 осіб.

Насправді пандемія не настільки вплинула на темпи реалізації проєктів, вона лише відкорегувала процент дохідності як для орендодавців, так і орендарів. Основним фактором впливу, як і раніше, є доступ до фінансування.

Серед проєктів на стадії активної реалізації, які будуть завершені найближчими роками, варто виділити ТРЦ Ocean Mall, ТРЦ Lukianivka, БФК White Lines і ТРК «Апрель 2».

Деякі фахівці вважають, що ринок торговельної нерухомості Києва наближається до насичення. Чи це дійсно так?

Як зазначено вище, столиця досягла 605 м2/1000 осіб. Важко сказати, наскільки це близько до точки насичення саме Києва. Є чинники, які впливають на купівельну спроможність, але не враховуються жодною статистикою. З іншого боку, якщо порівнювати зі столицями сусідніх країн, зокрема Будапештом, Варшавою тощо, то ринку Києва ще є куди рости.

З масштабних перспективних проєктів, які значно вплинуть на підвищення показника насиченості ринку столиці, зокрема варто виділити такі ТРЦ, як «Вирлиця», Lisova Mall, Hippodrome Mall.

Якщо аналізувати детальніше, які райони Києва ще можуть «прийняти» нові ТЦ/ТРЦ?

Згідно з аналізом Colliers Ukraine лівий берег столиці досі ненасичений торговельною інфраструктурою. Серед районів міста, де можна розглядати реалізацію масштабного проєкту, ми б виділили Харківський і Лісовий масиви.

Девелоперська активність у торговельній нерухомості в регіонах – це більше про нове будівництво чи про реновацію/реконцепцію/розширення об’єктів, що вже працюють?

Нові об’єкти з нуля будуть з’являтись, але більшість девелоперських проєктів у регіонах – це дійсно реконструкція, реновація чи розширення. Причина одна – вартість будівництва у столиці та регіонах дуже схожа, а орендні ставки в регіонах здебільшого нижчі.

Які регіональні міста України є найперспективнішими для девелопменту торговельної нерухомості?

Вважаю перспективним для девелопменту Харків. Однак після виходу крупних ТРЦ, а саме Nikolsky, який відкрився цього року, та Planeta Mall, який почне працювати наступного року, треба дуже ретельно підходити до планування нового проєкту, зокрема фокусуватись на районах із меншим рівнем конкуренції.

Цікавими в плані ритейлу залишаються Дніпро й Одеса. Серед менших міст я б виділив Полтаву, Запоріжжя та Черкаси. Ключову базову потребу в регіональних містах може забезпечити середньо- або великоформатний об'єкт площею 50-55 000 м2, у якому можливо зібрати якісний пул орендарів.

Ваша компанія співпрацює із низкою ТРЦ у Києві та регіонах, зокрема відповідає за їх наповнення. Серед них – найбільші в Україні ТРЦ Blockbuster Mall і Respublika Park. З Вашого досвіду, наскільки пандемія ускладнила залучення орендарів?

Через локдауни частина орендарів вже відклала плани розвитку. Можна припустити, якщо просідання продажів через нинішній осінній локдаун не буде компенсоване підвищеними продажами в період «Чорної п'ятниці» та грудня, то ще низка ритейлерів скорегують стратегію розширення на майбутній рік через недостатню кількість оборотних коштів, які спрямовані на відкриття нових локацій.

Попри складнощі, спільно з керівними командами проєктів нам вдалося досягти високих показників заповнюваності. Зокрема, в ТРЦ Respublika Park на момент запуску він становив 61% відкритих магазинів. А до кінця року досягне 79%, що є дуже гарним результатом для масштабного проєкту з GLA 135 000 м2.

У Blockbuster Mall (GLA 149 000 м2) нині, з урахуванням відкритих магазинів і запуском «Епіцентру», вже функціонують 98 000 м2, а враховуючи підписані договори, показник найближчим часом збільшиться до 105 000 м2.

Якою була орендна активність із боку ритейлерів у 2020 році та як вона відрізняється у 2021 році? Які категорії ритейлерів розширюються, а які поставили розвиток на паузу?

Загалом кількість активних орендарів у 2021 році більша, ніж торік. 2020-й був шоковий, як американські гірки. Зросла частка тих, хто перейшов у «стадію очікування». Завжди є орендарі, які заходять у проєкт ще на етапі будівництва та поділяють ризики з девелоперами, водночас узгоджують кращі умови або найзручнішу локацію. І завжди є категорія орендарів, які спостерігають за відкриттям і розкруткою проєкту, і через 1-2 роки заходять в уже сформований ТРЦ замість іншого орендаря. Саме частка тих, хто обирає другу стратегію, в період локдаунів і загальної нестабільності збільшилась.

Прокоментуйте, будь ласка, динаміку виходу нових брендів в Україну за останні два роки.

Найяскравіший вихід не лише 2021, а й останніх декількох років, – це IKEA. Також у поточному році дебютували Carter’s, KIKO MILANO, Off-White, BORK, BIMBA Y LOLA, Love Stories та повернувся MEXX.

Протягом 2020 року на ринок вийшли FLO, b.young, Vans, 4F, The Athlete’s Foot, OCHNIK, The Body Shop, Miss Sixty (повернення), Intimissimi Uomo (відкрився окремий магазин).

Це (за винятком IKEA) невеликі зміни. Ми маємо розуміти, що пандемія трапилась не тільки в Україні, вона скорегувала плани розвитку глобальних компаній. А наша країна не так часто посідає перші позиції у стратегіях розвитку брендів. На що дивляться ритейлери, окрім потенційних споживачів? На глобальний рейтинг країни, умови місцевого кредитування, результати роботи інших міжнародних ритейлерів, які вже працюють в країні, а також на умови вводу та виводу інвестицій. Останнє питання залишається гострим, на жаль. Але наявність сучасних ТРЦ і досить високий рівень оборотів найбільших міжнародних ритейлерів, які вже працюють в Україні, – вагомі доводи, щоб нові бренди фіксували й на нас свою увагу.

Торговельна нерухомість постійно змінюється, зокрема у відповідь на зміну споживчих звичок. Звичного різноманіття магазинів уже недостатньо. У ТРЦ додається більше місць для соціалізації, послуг, розваг. З Вашого досвіду, які нестандартні рішення запроваджували українські ТРЦ останнім часом?

Я би не використовував термін «нестандартний», тому що нестандартність загалом не характеризує ефективність. З погляду ефективності варто відзначити рішення, яке реалізовано в Respublika Park – оаза всередині ТРЦ. Функцію якоря можуть виконувати й артоб’єкти, інтерактивні об’єкти тощо. Головною тут є загальна концепція – ядро великої площі, з великою кількістю повітря та світла, в межах якого можна зібрати багато відвідувачів. У Blockbuster Mall таку функцію виконує фуд-маркет STARS, в Retroville – центральна площа в стилістиці старого міста, у столичному River Мall – зона закладів громадського харчування, включаючи тераси з краєвидом на Дніпро.

Тобто завдання № 1 – створити великий простір у торговому центрі, який дасть змогу втримати відвідувача максимально довго. Результат цього – підвищення лояльності та, як наслідок, зростання конверсії.

Щодо поглиблення «соціальної функції», то потреба з боку ринку є. Але це має бути не лише рух із боку девелоперів і ТРЦ, а й із боку сервісу. Наприклад, ті ж дитячі секції або танцювальні студії мають трансформуватись у напрямі мережевого формату. На етапі девелопменту мало хто готовий забронювати площу саме під цей напрям. Якщо ж девелопер бачить мережевого гравця, в якого вже є декілька успішних закладів, то готовий запланувати площі під нього. Але поки все відбувається «природним» шляхом: спочатку з’являється запит із боку громади, далі малий і середній бізнес формує для себе завдання і під цю функцію обирає локацію серед наявних. Для таких компаній ТРЦ мають плюси – паркінг, логістика, а головне, що верхні поверхи достатньо доступні з погляду оренди, навіть дешевші порівняно з окремими локаціями стріт-ритейлу. Поступово «соціальна функція» буде збільшуватись та урізноманітнюватись у ТРЦ.

На Вашу думку, яких іще трансформацій можна чекати в ТРЦ у майбутньому?

Трансформація вже відбувається. Різниця між об’єктами, які було реалізовано 15 років тому, і сучасними наочна. Змінився розмір ТРЦ, зросла частка загальних зон і площа під розвиток закладів громадського харчування, збільшився акцент на денне освітлення, зросла кількість орендарів, орієнтованих на сервіс. Кожен ТРЦ нині прагне здивувати відвідувача. Команди більш творчо опрацьовують питання, яку ідею несе у суспільство той або інший об’єкт.

Окрема характерна для України тенденція – виділення великої площі під entertainment, акцент на розваги саме у складі ТРЦ. Ці тренди розвиватимуться й далі.

У столиці на фоні збільшення пропозиції та насиченості посилюватиметься конкуренція між торговими центрами. Найскладніше буде тим проєктам, які не мають можливості вмістити мінімальний набір необхідних функцій і fashion-орендарів, водночас вони занадто великі, щоб бути просто районними ТРЦ, які обслуговують щоденні потреби відвідувачів.

Інтерв'ю опубліковане в журналі Commercial Property №11(219листопад 2021.