Gulliver: коммерческая недвижимость как стиль жизни

Лилия Резвая, управляющая киевского МФК Gulliver
ФОТО: МФК GULLIVER

ТРАНСФОРМАЦИЯ ТОРГОВЫХ КОМПЛЕКСОВ ИЗ МЕСТ ШОПИНГА В LIFESTYLE-ЦЕНТРЫ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ ДОСУГА – ТЕНДЕНЦИЯ, КОТОРАЯ НАБЛЮДАЕТСЯ ПРАКТИЧЕСКИ ВО ВСЕМ МИРЕ. ПРОИСХОДЯТ ЛИ ПОДОБНЫЕ ИЗМЕНЕНИЯ В ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ? ЛИЛИЯ РЕЗВАЯ, УПРАВЛЯЮЩАЯ КИЕВСКОГО МФК GULLIVER, УТВЕРЖДАЕТ, ЧТО БИЗНЕС-ЦЕНТР СЕГОДНЯ – ЭТО НЕ ТОЛЬКО АРЕНДУЕМОЕ ПОМЕЩЕНИЕ, А НЕКИЙ СТИЛЬ ЖИЗНИ.

Текст: Оксана Бабенко

Gulliver – комплекс, включающий торговую и офисную составляющие, каждая из них имеет особенности в управлении. Как осуществляется управление в Gulliver?

С момента старта работы над проектом, ввода в эксплуатацию и до сегодня комплексом управляет одна команда. В нашей сфере ответственности два направления – Property Management (управление операционной деятельностью – брокеридж и работа с арендаторами, маркетинг) и Facility Management (эксплуатация и техническое обслуживание). Наша команда – это высококвалифицированные специалисты и профессионалы. Ежедневно мы анализируем данные, конверсию, изучаем охват, целевую аудиторию, общаемся с арендаторами и коммуницируем с посетителями для того, чтобы развиваться и изменяться, идти в ногу со временем и потребностями клиентов.

Какие достижения управляющей команды МФК Gulliver за 2017 – первую половину 2018 года?

На протяжении полутора лет в ТРЦ сохраняется нулевая вакантность; в БЦ на сегодняшний момент доля свободных площадей составляет около 20%. Исходя из этого общая вакантность по МФК – менее 10%.

В торгово-развлекательной части за этот период открылись первые в Украине магазины TOUS (ювелирные изделия), ST Gallery (где представлены итальянские марки одежды Karl Lagerfeld, Oblique, Stefanel, Beatrice B), Kilian и Jo Malone (парфюмерия); вернулся в страну и открылся в Gulliver магазин европейского бренда Betty Barclay. Кроме того, в обновленном формате запущены Respect и BROCARD, привлечены такие арендаторы, как Dental Care Office «Клиника Заблоцкого» и «Умелый ткач». Однако наша гордость – открытие первого в Украине магазина товаров для дома Zara Home, а в скором времени в ТРЦ будет представлен первый в стране бутик Polo Ralph Louren.

Арендаторами бизнес-центра за полтора года стали компании Grammarly, Intetics, Yves Rocher, Bacardi-Martini Ukraine, Uber, ACCA (Association of Chartered Certified Accountants), Crypton Capital, Louis Dreyfus, др.

Многие зарубежные ТРЦ планируют реконцепцию раз в 5-10 лет. По Вашему мнению, насколько часто необходимо проводить такие меры?

В ритме быстро меняющегося времени форматы торговых центров неизбежно устаревают. Комплексы с неудачной или неактуальной концепцией проигрывают борьбу за арендатора, что порождает цепную реакцию: ритейлер покидает объект, следовательно, снижается поток покупателей, это отражается на других операторах и может повлиять на их решение о продлении договора аренды. При этом у собственника объекта снижается доход и возрастают расходы на маркетинг. В подобной ситуации управляющая компания задумывается об обновлении торгового центра. Проведение реконцепции для каждого объекта определяется индивидуально, но не реже чем раз в пять лет. Порой она заключается только в смене арендаторов и изменении внутренних перегородок, а иногда требуется комплексная реконструкция. При планировании нового объекта рекомендую вносить реконцепцию в план развития.

ФОТО: МФК  GULLIVER

ТРЦ Gulliver еще в 2015 году провел реконцепцию нулевого этажа. Закладывали ли Вы планы последующего обновления объекта?

После небольшого промежутка времени с момента открытия ТРЦ в 2013 году мы увидели, что он не работал так эффективно, как это возможно. Поэтому в 2015 году, после тщательной подготовки, мы разработали рекомендации по формированию правильного тенант-микса. В нашем случае это была замена слабых и нестабильных операторов на более сильных и востребованных. Финальным аккордом реконцепции стала смена якорного арендатора – продуктового супермаркета. Подобный шаг на втором году жизни ТРЦ – достаточно нетипичное для рынка событие, но в нашем случае это было взвешенное решение. После открытия супермаркета «Сільпо» в новом формате уже за первые три месяца посещаемость выросла на 30%, а через полгода – на 45%. Это положительно сказалось на товаро-обороте ТРЦ в целом.

ТРЦ – это «живой организм», он должен меняться. С развитием рынка коммерческой недвижимости мы, конечно же, рассматриваем планы по улучшению объекта, слушаем посетителей, отслеживаем тенденции, стараясь предоставить наилучший выбор товаров и услуг, и мы постоянно меняемся.

Фуд-зона становится новым якорем в торговых центрах, на мировых рынках популярность приобретают необычные форматы заведений питания. Планируются ли изменения в фуд-корте ТРЦ Gulliver в ответ на подобные тренды?

Синергия офисной и торговой составляющих в Gulliver создает условия для успешной работы как фуд-корта, так и ресторанов. Удобное сообщение между БЦ и ТРЦ является дополнительным преимуществом для сотрудников компаний, чьи офисы расположены в Gulliver.

С момента открытия МФК Gulliver состав фуд-арендаторов достаточно сильно обновился, хотя площадь, отведенная под заведения питания, не изменилась (если не учитывать открытия «островков»). Мы смотрим на то, что в тренде, какие рестораны могут удовлетворить запросы клиентов, следим, чтобы на фуд-корте всегда был выбор разнообразных кухонь – украинской, итальянской, японской, др. То же касается и ресторанов: в Gulliver работают итальянский ресторан (траттория) Mercato Italiano, ресторан японской кухни Mr. Zuma, европейский ресторан RAY.

Рынок торговой недвижимости более динамичный по сравнению с офисным сегментом. Какие тенденции наблюдаются на рынке офисной недвижимости Киева?

Бизнес-центр – это уже не просто арендуемое помещение, это атмосфера, удобство, стиль жизни. То есть кроме высоты, ширины и длины существует наполнение, и от его качества зависит то, какие компании станут арендаторами, надолго ли задержатся, почувствуют ли себя счастливыми сотрудники. Да, мы говорим о счастье людей как критерии успешности бизнес-центра, поскольку их уровень лояльности влияет на качество работы и впоследствии – на успешность компании-арендатора.

Ключевые потребности арендаторов остаются прежними: это хорошая транспортная развязка, удобный паркинг, технические характеристики и безопасность. Однако выбор в пользу расширенной инфраструктуры позволяет особым образом позиционировать Gulliver – это уже не просто бизнес-центр с торгово-развлекательной составляющей, а пространство для жизни и эффективного проведения времени.

Необходимо ли бизнес-центрам проводить реконцепцию?

Офисные центры, как и торгово-развлекательные комплексы, в которых уровень комфорта сотрудников ниже желаемого и не соответствует арендной ставке, неминуемо столкнутся с необходимостью реконструкции и реконцепции, чтобы выжить и предложить рынку качественный продукт.

На какие каналы продвижения Вы делаете ставку и почему?

Бизнес-центр класса А с рыночными условиями для арендаторов не нуждается в особом продвижении. Однако в силу существующей на рынке конкуренции мы обязаны быть на виду. Основным каналом продвижения является Интернет: баннерная и контекстная реклама, сотрудничество с профильными порталами, др. При этом не менее эффективным является «сарафанное радио» – рекомендации арендаторов, брокеров, посетителей. Могу заявить, что БЦ Gulliver предоставляет лучшие условия для работы, преимущества объекта – хорошая транспортная развязка и развитая инфраструктура, удобный паркинг, качественная техническая составляющая и, конечно, прекрасные виды из окон.

В последние годы на рынке офисной недвижимости Киева наблюдалась низкая девелоперская активность. Из-за отсутствия больших объемов нового предложения усилился ли спрос на офисные помещения?

В Киеве по-прежнему достаточно ограничено новое предложение качественных офисных помещений. Поскольку в таких пространствах сотрудники должны чувствовать себя комфортно, компании, желающие сменить офис и переехать в бизнес-центр класса А, спешат сделать это именно сейчас. За счет этого наблюдается рост спроса и снижение вакантности в таких объектах. К примеру, с начала 2018 года в БЦ Gulliver были заключены договоры аренды совокупно на 6000 м².

Можно ли утверждать, что сегодня условия на рынке диктует арендодатель? Если так – то ужесточили ли Вы отбор арендаторов?

Для ТРЦ арендатор, прежде всего, должен быть востребован покупателем в данный момент времени, соответствовать концепции объекта и существующему тенант-миксу. Сейчас мы выбираем профессиональных и интересных ритейл-операторов и в то же время ищем «золотую середину»: важно, чтобы соблюдался баланс интересов собственников и арендаторов. ℗