Градостроительные изменения в 2019 году
Фото: Василий Шеретько, старший юрист, и Александр Буртовой, партнер ЮФ «Антика»
2019 год стал, пожалуй, лидирующим по количеству изменений, принятых в градостроительной сфере за последние годы. Несмотря на то, что значительная их часть вступит в силу на протяжении трех лет, при надлежащей имплементации принятые в этом году новеллы способны определить дальнейший вектор развития отрасли.
Текст: Александр Буртовой, Василий Шеретько
О необходимости реформирования в направлении упрощения и усиления транспарентности разрешительных процедур в сфере градостроительства в последние лет десять не говорил разве что ленивый. Дело в том, что существующие процессы и порядки едва ли укладываются в концепцию инвестиционно-привлекательной модели взаимоотношений. А специфика отрасли такова, что несовершенство существующего регулирования очень быстро становится очевидным и наглядным даже для простых обывателей.
Многие изменения, принятые в последние годы, можно охарактеризовать как «откат в прошлое и хождение по кругу». Однако новеллы этого года – нечто новое, что при условии дальнейшей кропотливой и правильной работы может стать новым витком развития градостроительной отрасли.
Упразднение паевого участия
20 сентября парламент принял Закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно стимулирования инвестиционной деятельности в Украине» №132-IX. Он, среди прочего, вносит изменения в Закон Украины «О регулировании градостроительной деятельности» в части изменения с 01.01.2020 года порядка и размеров паевого участия заказчиков строительства в развитие инфраструктуры населенных пунктов и упразднения с 01.01.2021 года паевого участия.
Так, Заключительными и переходными положениями Закона №132-IX предусмотрено, что договоры об уплате паевого участия, заключенные до 1 января 2020 года, являются действительными и продолжают действовать до момента их полного исполнения. В течение 2020 года заказчики строительства на земельном участке в населенном пункте перечисляют в соответствующий местный бюджет средства для создания и развития инфраструктуры населенного пункта в таком размере и порядке:
1) размер паевого участия составляет (если меньший размер не установлен решением органа местного самоуправления, действующим на день вступления в силу настоящего Закона):
- для нежилых зданий и сооружений – 4% от общей сметной стоимости строительства объекта;
- для жилых домов – 2% от стоимости строительства объекта, рассчитываемой в соответствии с основными показателями опосредованной стоимости сооружения жилья по регионам Украины, утвержденными центральным органом исполнительной власти, обеспечивающим формирование и реализующим государственную жилищную политику и политику в сфере строительства, архитектуры, градостроительства;
- объектов любого назначения по заказу государственных органов или органов местного самоуправления за счет средств государственного или местных бюджетов;
- зданий учебных заведений, учреждений культуры, физической культуры и спорта, медицинского и оздоровительного назначения;
- домов жилищного фонда социального назначения и доступного жилья;
- индивидуальных (усадебных) жилых домов, садовых, дачных домов общей площадью до 300 м2, хозяйственных сооружений, расположенных на соответствующих земельных участках;
- объектов комплексной застройки территорий, осуществляемой по результатам инвестиционных конкурсов или аукционов;
- объектов строительства, при условии сооружения на этом земельном участке объектов социальной инфраструктуры;
- объектов, сооружаемых взамен поврежденных или разрушенных в результате чрезвычайных ситуаций техногенного или природного характера;
- объектов инженерной, транспортной инфраструктуры, объектов энергетики, связи и дорожного хозяйства (кроме объектов дорожного сервиса);
- объектов в пределах индустриальных парков на заказ инициаторов создания индустриальных парков, управляющих компаний индустриальных парков, участников индустриальных парков;
- объектов, которые согласно государственному классификатору зданий и сооружений относятся к зданиям сельскохозяйственного назначения, лесничества и рыбного хозяйства;
- объектов, которые согласно государственному классификатору зданий и сооружений относятся к промышленным зданиям;
- объектов, которые согласно государственному классификатору зданий и сооружений относятся к силосам для зерна и складским площадкам (для хранения сельскохозяйственной продукции);
3) заказчик строительства обязан в течение 10 рабочих дней после начала строительства объекта обратиться в соответствующий орган местного самоуправления с заявлением об определении размера паевого участия по объекту строительства, к которому прилагаются документы, подтверждающие стоимость объекта. Орган местного самоуправления в течение 15 рабочих дней со дня получения указанных документов предоставляет заказчику строительства расчет паевого участия по объекту строительства;
4) паевое участие уплачивается исключительно денежными средствами до принятия соответствующего объекта строительства в эксплуатацию;
5) средства, полученные как паевое участие, могут использоваться исключительно для создания и развития инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры соответствующего населенного пункта;
6) информация относительно уплаты паевого участия отмечается в декларации о готовности объекта к эксплуатации или в акте готовности объекта к эксплуатации.
Безусловно, уменьшение размера паевого участия, а в перспективе полное его упразднение, должно способствовать улучшению инвестиционного климата в сфере градостроительства. А в идеале, во что не особо верится, привести к снижению цен на рынке первичной недвижимости.
Кроме того, закрепление на уровне закона запрета использования средств, уплаченных в качестве паевого участия, на иные цели, нежели развитие инфраструктуры соответствующего населенного пункта, можно считать первыми шагами на этом правильном и нелегком пути.
Изменение подходов в нормировании
Еще одни важные для строительного рынка изменения были приняты накануне Всемирного дня архитектуры (который традиционно празднуют в первый понедельник октября). Так, 4 октября принят Закон «О внесении изменений в Закон Украины «О строительных нормах» относительно совершенствования нормирования в строительстве».
Как отмечалось разработчиками закона в пояснительной записке к его проекту, принятие закона будет способствовать внедрению инновационных и прогрессивных технологий, усилению инвестиционной привлекательности строительного рынка и дальнейшему развитию строительной отрасли.
До сих пор в Украине нормирование в строительстве осуществлялось по распорядительному принципу. Чрезмерная зарегулированность строительных норм зачастую не соответствует насущным потребностям на рынке строительства и не позволяет прозрачно и быстро выводить новые технологии и материалы. Это создает препятствия для внедрения инновационных и прогрессивных технологий в сфере градостроительства.
Принятый закон направлен на преодоление этой проблемы и предлагает совершенно новый подход к процессу нормирования в строительстве, который уже доказал свою эффективность мировой практикой. Так, законом вводятся три различных метода нормирования: распорядительный, параметрический и целевой. При этом преимущество предоставляется двум последним методам нормирования, о чем прямо указано в тексте закона.
Более детально об этих методах нормирования мы рассказывали в статье «Изменения строительных норм Украины», Commercial Property №195, стр. 66-67.
Создание Единой электронной системы в сфере строительства, изменения полномочий Государственной архитектурно-строительной инспекции Украины
17 октября принят Закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты относительно усовершенствования порядка оказания административных услуг в сфере строительства и создания Единой государственной электронной системы в сфере строительства» 199-IX (далее – «Закон 199-IX»). Этим законом вносятся изменения в 37 нормативно-правовых актов, включая ЗУ «О градостроительной деятельности», ЗУ «О лицензировании видов хозяйственной деятельности», ЗУ «Об энергетической эффективности зданий», ЗУ «Об оценке влияния на окружающую среду», ЗУ «Об административных услугах», ЗУ «О Государственном земельном кадастре», ЗУ «О строительных нормах», ЗУ «Об основных принципах государственного надзора (контроля) в сфере хозяйственной деятельности», ЗУ «О землеустройстве», ЗУ «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений», ЗУ «О местном самоуправлении в Украине», ЗУ «О рекламе», ЗУ «Об ответственности за правонарушения в сфере градостроительной деятельности», Воздушный кодекс Украины, Кодекс Украины об административных правонарушениях и др.
Среди прочего, Законом 199-IX предусмотрено создание Единой государственной электронной системы в сфере строительства в составе градостроительного кадастра (далее – «электронная система»). Ее компонентами станут Реестр строительной деятельности, электронный кабинет пользователя электронной системы и портал электронной системы. Посредством электронной системы смогут (а в определенных законом случаях будут должны) осуществляться едва ли не все процессы по созданию документов и обмену информацией в процессе создания объектов строительства и последующей их эксплуатации.
Начиная с 1 июня 2020 года:
1) органы архитектурно-строительного контроля утратят право самостоятельно отменять ГУО, документы, подтверждающие право на выполнение подготовительных/строительных работ (уведомление, разрешение), а также документы, удостоверяющие принятие в эксплуатацию завершенных строительством объектов (декларация, сертификат);
2) внесение изменений в ГУО и их отмена возможны только по заявлению заказчика либо по решению суда.
Кроме того, Законом 199-IX установлены общие правила взаимодействия и обмена информацией при определении условий застройки на приаэродромных территориях. А также вводятся следующие понятия:
- идентификатор объекта строительства – уникальный набор данных, автоматически присваиваемый объекту строительства либо завершенному строительством объекту программными средствами Реестра строительной деятельности;
- генеральная схема планирования территории Украины – градостроительная документация, определяющая концептуальные решения планирования и использования территории Украины.
Закон 199-IX вступает в силу с 01.12.2019, за исключением отдельных его положений, в том числе приведенных выше. В частности, положения в отношении внедрения электронного кабинета вступают в силу с 01.01.2020 года, а электронная система будет внедрена поэтапно – с 01.12.2020 до 12.12.2022 года.
Другие новеллы
Также стоит упомянуть о нескольких важных документах, вступивших в силу в 2019 году. Так, с 15 января (день вступления в силу Приказа Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины №186 от 16.07.2018) в Украине действует новая Инструкция о проведении технической инвентаризации объектов недвижимого имущества. Среди прочего, ею введены новые и конкретизированы уже используемые на строительном рынке понятия, определены новые порядки и подходы при проведении технической инвентаризации объектов недвижимости, оформлении и хранении ее результатов.
С 1 октября действует новый ДБН Б.2.2-12:2019 «Планирование и застройка территорий», призванный заменить ДБН Б.2.2-12:2018, который так и не вступил в силу. Таким образом, можно утверждать, что с формальной точки зрения, начиная с 01.10.2019, в Украине действует одновременно несколько ДБН, регулирующих одни и те же вопросы. А именно, ДБН Б.2.2-12:2019, а также те ДБН (в части, которая не противоречит ДБН Б.2.2-12:2019), которые должен был заменить не вступивший в силу ДБН 2018 года, а именно ДБН 360-92**, ДБН Б.2.4-1-94, ДБН Б.2.4-3-95, ДБН Б.2.4-4-97, ДБН Б.1-2-95.
Статья опубликована в журнале Commercial Property №11(196) декабрь 2019.
