Facility Management: спрос растет

Тарас Шелемех, управляющий директор
компании «Рустлер Недвижимость Сервис»

ФОТО: «РУСТЛЕР НЕДВИЖИМОСТЬ СЕРВИС»

ОСНОВНАЯ МАССА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ В УКРАИНЕ ПОКА ЧТО ОБСЛУЖИВАЕТСЯ ШТАТНЫМИ СОТРУДНИКАМИ, А НЕ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫМИ FACILITY MANAGEMENT КОМПАНИЯМИ, КАК ЭТО НАБЛЮДАЕТСЯ В ЕВРОПЕЙСКИХ СТРАНАХ. ОДНАКО ПО ПРОГНОЗАМ ТАРАСА ШЕЛЕМЕХА, УПРАВЛЯЮЩЕГО ДИРЕКТОРА «РУСТЛЕР НЕДВИЖИМОСТЬ СЕРВИС», В ДАЛЬНЕЙШЕМ ТАКИЕ УСЛУГИ БУДУТ ВОСТРЕБОВАНЫ ВСЕ БОЛЬШИМ КОЛИЧЕСТВОМ ВЛАДЕЛЬЦЕВ И ПОЛЬЗОВАТЕЛЕЙ НЕДВИЖИМОСТИ.

В сфере property management в Украине конкуренция еще не сильно ощущается. Как обстоит ситуация в секторе facility management?

В последние годы уровень конкуренции на рынке услуг facility management (FM) остается практически неизменным, состав его участников значительно не менялся. Одной из тенденций сектора можно назвать расширение спектра работ изначально клининговых компаний дополнительными сервисами по техническому обслуживанию таких базовых систем, как электроснабжение, водоснабжение и отопление. В то же время обслуживание систем вентиляции и кондиционирования выполняется в основном специализированными компаниями.

По Вашим оценкам, насколько большой спрос на услуги facility management в Украине сегодня? Какие секторы являются крупнейшими потребителями facility-услуг?

Спрос на данные услуги, по моему мнению, медленно, но уверено повышается в связи с двумя основными факторами. Во-первых, FM уже давно превратился из диковинки, известной только иностранным компаниям, в обычную практику обслуживания объектов недвижимости. Во-вторых, рост стоимости квалифицированного технического персонала подталкивает владельцев зданий к элементарной экономии и оптимизации: например, намного дешевле купить необходимое количество часов работы электрика в месяц для выполнения работ по техническому обслуживанию и ремонту, чем содержать своего сотрудника на полной ставке. К тому же такого работника необходимо экипировать – инструменты, униформа, сервисный автомобиль, а также постоянно обучать и контролировать прохождение регулярных медосмотров.

Основными потребителями услуг facility management в Украине выступают владельцы недвижимости, финансовые учреждения, такие как банки и страховые компании, инвестиционные фонды, представительства иностранных государств, а также частные инвесторы, имеющие незначительное количество объектов.

«ОСНОВНЫМИ ПОТРЕБИТЕЛЯМИ УСЛУГ FACILITY MANAGEMENT В УКРАИНЕ ВЫСТУПАЮТ ВЛАДЕЛЬЦЫ НЕДВИЖИМОСТИ, ФИНАНСОВЫЕ УЧРЕЖДЕНИЯ, ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ФОНДЫ, ПРЕДСТАВИТЕЛЬСТВА ИНОСТРАННЫХ ГОСУДАРСТВ, ЧАСТНЫЕ ИНВЕСТОРЫ. ТАКЖЕ СТОИТ ОТМЕТИТЬ ПОЯВЛЕНИЕ НОВОГО ТИПА ЗАКАЗЧИКОВ – ЭТО ГОСУДАРСТВЕННЫЕ УЧРЕЖДЕНИЯ»

Также стоит отметить появление нового типа заказчиков – это государственные учреждения, которые обязаны проводить тендер по выбору поставщика услуг facility management через онлайн-систему ProZorro. С ними, правда, есть некоторые нюансы, а именно: требования, которые прописываются в тендерной документации, зачастую излишне усложнены или экономически нецелесообразны. Например, выигравшая конкурс компания обязана потратить 20% суммы контракта на запчасти и материалы, которые абсолютно не нужны в таком количестве для данного объекта. Более эффективным было бы закупать запчасти и материалы по мере появления в них необходимости в рамках обозначенного бюджета и таким образом существенно экономить средства налогоплательщиков. Также тендерное задание зачастую содержит требования по количеству персонала, который поставщик услуг должен предоставить на объект. На самом деле нанимать много людей нет необходимости – более разумно предоставить меньшее количество сотрудников, но с более высокой квалификацией в рамках существующего бюджета. То есть, государству есть над чем подумать, как сделать систему госзакупок не только прозрачной, но и эффективной.

Оцените глубину пользования услугами facility management в Украине. Насколько широко пользуются этой услугой на европейских рынках? Чем обусловлена разница?

Говоря о глубине пользования данными услугами, конечно, мы пока не можем сравниться с европейскими соседями. Основная масса объектов недвижимости в Украине пока что обслуживается штатными инженерами и техниками. Отставание в данном вопросе я оценил бы в 15 лет, и сейчас рынок услуг facility management только формируется в нашей стране. FM-компаниям необходимо окрепнуть и доказать широким кругам владельцев свою эффективность и профессионализм и, естественно, завоевать доверие.

Основное отличие украинской практики управления недвижимостью от европейских стран заключается в том, что как коммерческое управление, так и техническая эксплуатация выполняются в основном сотрудниками владельца. Причина данного различия заключается в том, что стоимость рабочей силы в Украине и, например, Австрии отличается примерно в 10 раз в меньшую сторону, что позволяет нанимать собственный персонал, не особо беспокоясь об эффективности использования его рабочего времени.

Каковы преимущества и недостатки собственного управления эксплуатацией здания и привлечения специализированной управляющей компании?

Каждый собственник недвижимости самостоятельно решает, как лучше организовать управление объектом. Оба варианта хороши по-своему. Принципиальное отличие состоит в том, кто осуществляет оперативный менеджмент ежедневно и ежечасно, в том числе и в нерабочее время – люди владельца или менеджеры сервисной компании. Платить необходимо в любом случае: либо своему высокооплачиваемому менеджеру, либо управляющей компании.

Сотрудничество со специализированной FM-компанией дает множество преимуществ собственнику недвижимости. Среди них можно отметить следующие:

• наличие квалифицированного инженерного персонала, имеющего большой практический опыт работы со зданиями различного назначения и их системами;
• способность решать множественные задачи во всех сферах, связанных с недвижимостью: коммерческое управление, брокеридж, техническая эксплуатация и обслуживание, менеджмент ремонтно-строительных проектов;
• наличие страховки ответственности на случай нанесения ущерба имуществу владельца сотрудниками УК и другими подрядчиками;
• возможность для владельца сконцентрироваться на основном бизнесе или образе жизни, например, путешествовать по миру, без необходимости постоянно решать рутинные вопросы, общаться с арендаторами, пожарными и т.д.

Какие выгоды получает заказчик, передавая функции по эксплуатации здания на аутсорсинг?

Во-первых, выгода очевидна в случае, если заказчику нет необходимости в постоянном нахождении инженеров и техников в своем офисе. Наши специалисты в составе мобильных бригад приезжают на объекты клиентов для технического обслуживания и ремонтных работ, которые занимают от получаса до нескольких часов.

Во-вторых, важным моментом является ответственность сервисной компании перед владельцем в случае нанесения ущерба оборудованию здания из-за некомпетентных действий ее персонала, за что она отвечает в полном объеме. Если такой ущерб нанесен своим сотрудником, собственник может только уволить его и вынужден сам оплачивать соответствующие ремонтные работы. Также сервисная компания берет на себя затраты по поиску и обучению персонала, а это непрерывный процесс, требующий значительных финансовых и временных затрат.

Назовите заказчиков, которым компания «Рустлер Недвижимость Сервис» предоставляет услуги facility management.

В настоящее время нашими заказчиками являются компании UNIQA Real Estate Management, Conwert, Dragon Capital, «Сименс Украина», «Укрсоцбанк», Посольство Италии в Украине, Печерская международная школа, завод Carlsberg. Состав услуг в каждом случае определяется исходя из потребностей клиента – от обслуживания сантехнических систем до полного управления зданием.

Насколько Вы гибки в предоставлении услуг заказчику, адаптации под его потребности и финансовые возможности?

Как правило, мы всегда можем предложить клиенту оптимальный для его здания набор услуг. И именно состав
таких сервисов является базой для определения суммы договора.

Стоимость услуг по эксплуатации объекта недвижимости рассчитывается по нескольким методикам:
доходный метод, расходный метод, фиксированное вознаграждение. Какой способ использует Ваша компания?

При определении стоимости договора мы принимаем во внимание, прежде всего, требования заказчика к уровню необходимых услуг, а это сказывается на их себестоимости. Как правило, наша компания работает на основе фиксированных договоров на базовые ежемесячные услуги, которые четко прописываются в документах – это property и facility management. Дополнительно выполняются и оплачиваются разовые работы и сервисы, такие как ремонт, модернизация оборудования, брокерские сделки по привлечению новых арендаторов и так далее.

Присутствует ли демпинг на рынке facility management?

В последние годы демпинг становится все более редким явлением, поскольку рынок практически сформировался и ценообразование происходит примерно по одним и тем же правилам. Тем не менее, как и в любом другом бизнесе, есть компании, предлагающие различный уровень услуг, соответственно, существует разница в их стоимости.

«К НАИБОЛЕЕ ДОРОГОСТОЯЩИМ СОСТАВЛЯЮЩИМ В РАСХОДАХ ПО ЭКСПЛУАТАЦИИ ЗДАНИЯ ОТНОСЯТСЯ КЛИНИНГ И ФИЗИЧЕСКАЯ ОХРАНА, ТАК КАК ДАННЫЕ УСЛУГИ ОСНОВАНЫ НА ПРИВЛЕЧЕНИИ ЗНАЧИТЕЛЬНЫХ ЧЕЛОВЕЧЕСКИХ РЕСУРСОВ»

Одной из основных задач управляющей компании является оптимизация расходов на эксплуатацию здания. Какая статья расходов занимает наибольшую долю?

Действительно, оптимизировать затраты владельца – это наша прямая обязанность, поэтому мы тщательно рассчитываем время, требуемое для выполнения конкретных работ по техническому обслуживанию, и необходимые человеческие ресурсы. Кроме того, мы должны выполнять задачи на высоком уровне, поэтому очень важно поддерживать правильный баланс «цена – качество», чтобы оптимизация не привела в конечном итоге к снижению сервиса, что может вызвать недовольство как клиента, так и его арендаторов.

К наиболее дорогостоящим составляющим в расходах по эксплуатации здания относятся клининг и физическая охрана, так как данные услуги основаны на привлечении значительных человеческих ресурсов. Поэтому при резких скачках инфляции расходы на эти статьи повышаются в первую очередь для того, чтобы можно было обеспечить ожидаемое качество услуг.

Какие точки экономии существуют в эксплуатации здания?

Сокращение расходов по эксплуатации зданий возможно путем оптимизации количества привлеченных сотрудников и часов их работы. Также необходимо внедрять современные технические решения и системы, позволяющие экономить энергоресурсы, например, путем программирования времени и параметров работы климатического оборудования, и средства, затрачиваемые на персонал объекта. К примеру, при наличии автоматической системы управления и оповещения о неполадках в котельной нет необходимости круглосуточного присутствия оператора котельной, и, соответственно, можно снизить затраты на персонал.

Намерена ли компания «Рустлер Недвижимость Сервис» усиливать направление facility management?

Безусловно, в наши планы входит дальнейшее развитие всех направлений бизнеса, в том числе и facility management. Что касается новых сегментов, то мы видим огромный потенциал в секторе обслуживания многоквартирных домов, что обусловлено ростом количества ОСМД*. Западная модель обслуживания жилья начинает постепенно функционировать и в Украине: все большее количество таких объединений заключают договоры с внешними управляющими компаниями, а также с подрядными организациями по содержанию конкретных технических систем. Преимущества для них очевидны: нет необходимости нанимать на объект постоянный персонал и платить зарплату в основном ни за что, так как эффективное время работы техника, работающего в одном жилом здании, составляет порядка 10-15%, остальное время он проводит в ожидании поломки. Экономически более эффективный вариант – это заключение договора с сервисной компанией на выполнение работ по регулярному техническому обслуживанию плюс на аварийное реагирование в случае возникновения каких-либо проблем с системами здания.

Таким образом, наша компания будет и дальше развивать такое перспективное направление бизнеса, как facility management, поскольку оно будет востребованным все большим количеством владельцев и пользователей объектов недвижимости. ℗

*Объединение совладельцев многоквартирных домов