08.04.2021

«Доступна іпотека 7%» – перспективи й обмеження

«Глобус Банк» став одним із перших учасників державної програми «Доступна іпотека 7%», запуск якої відбувся 1 березня. У цей же день у її межах він видав перший кредит. Загалом у 2021 році за програмою може бути надано 5000 позик, тобто, умовно, в день має видаватися 15-16 таких кредитів. Чи зможе вона повноцінно запрацювати? Коментує Олена Дмітрієва, перший заступник голови правління «Глобус Банку».


Як Ви загалом оцінюєте перспективи програми «Доступна іпотека 7%»? На Вашу думку, чи зможе вона повноцінно запрацювати?

«Глобус Банк» уже п’ять років активно розвиває іпотечне кредитування на первинному ринку нерухомості. За цей час ми видали 2000 кредитів на понад один мільярд гривень, з них 430 кредитів на 280 мільйонів гривень у 2020 році.

Державна програма «Доступна іпотека 7%» спрямована на розвиток саме первинного ринку: кредитуються майнові права на майбутні квартири (будинки) та готові квартири (будинки), введені в експлуатацію не раніше ніж три роки тому. Участь нашого банку в програмі є закономірною та повністю відповідає нашій стратегії.

Державна іпотечна програма дійсно потрібна ринку, оскільки обсяги такого кредитування в Україні дуже малі. За даними НБУ, співвідношення обсягу іпотечного кредитування до ВВП нашої країни становить лише 0,7%, при тому що в деяких країнах Європи цей показник більше 100%.

Чи запрацює зараз ця програма повною мірою – це питання, оскільки є низка суттєвих обмежень.

По-перше, в її межах майбутня нерухомість може купуватися за двома можливими схемами фінансування: купівля-продаж майнових прав та участь у фонді фінансування будівництва. Не більше 10% забудовників використовують ці схеми. Переважно на ринку забудовники працюють за такими схемами, як попередні договори, інвестиційні договори, форвардні контракти. Так, із наших 200 акредитованих житлових комплексів ми змогли включити до програми поки що тільки 15.

По-друге, можливості роботи банків на первинному ринку нерухомості зараз дуже обмежені великими резервними вимогами НБУ. Як наслідок, за даними НБУ, за 2020 рік на первинному ринку було надано лише 548 кредитів. Згідно з планами Фонду розвитку підприємництва у 2021 році за програмою має бути надано 5000 кредитів, що майже вдесятеро перевищує результати минулого року.

Тому для активного розвитку програми потрібні зміни до самої програми в частині переліку можливих схем фінансування та до Постанови НБУ №351 у частині оцінки кредитного ризику на первинному ринку. За цих умов вона має стати успішною.


Як Ви вважаєте, чи матиме вона попит і чи сприятиме зростанню продажів житлової нерухомості? Як оцінюєте перспективи попиту на іпотечне кредитування в межах цієї програми?

Ми отримуємо велику кількість звернень до банку. Якщо ми зможемо обробити всі ці запити, то дуже швидко подвоїмо іпотечний портфель. Адже умовам програми відповідає велика кількість громадян: дохід сім’ї не перевищує 10-кратного розміру середньої заробітної плати у відповідному регіоні, а у власності сім’ї немає об’єктів нерухомості, площа яких перевищує нормативну. Водночас умови програми для громадян – дуже привабливі.


Які плюси та мінуси (ризики) цієї програми саме для банківських установ?

З основних плюсів – збільшення кількості потенційних позичальників. Адже раніше іпотечне кредитування було доступним для невеликого кола платоспроможних громадян. Державна програма відкриває доступ до іпотеки для значно більшої кількості українців.

Із мінусів – низька ефективна ставка для банківських установ, яка закладена в програму. Далеко не всі банки зможуть її собі дозволити. Особливо з урахуванням дуже великих резервних вимог НБУ. Тому з цим є питання.


Чи може банк встановлювати для себе обмеження щодо кількості й обсягу виданих кредитних коштів у межах цієї програми?

У межах програми банк кредитує з власних коштів. Держава відшкодовує тільки частину процентної ставки позичальнику. Тому обсяги кредитування залежатимуть передусім від ресурсних можливостей кожного банку, вартості депозитної бази, виконання нормативних і резервних вимог НБУ.


Чи може банк встановлювати для себе обмеження щодо позичальників і відмовляти у видачі кредиту, навіть якщо позичальник відповідає всім умовам програми? З яких причин Ви можете відмовити у видачі кредиту?

«Доступна іпотека 7%» – кредитна програма, банк надає кошти на поворотній основі. Тому для банку головне – бути впевненим, що позичальник спроможний обслуговувати свій борг. За умовами програми, банки оцінюють платоспроможність позичальника згідно з власними методиками. Тому – так, банк може відмовити, навіть якщо клієнт відповідає її вимогам. Основні причини відмови – це недостатні доходи для обслуговування кредиту та погана кредитна історія.


Чи є у Вас пул забудовників, для чиїх проєктів банк видаватиме кредити, а також перелік забудовників, з якими працювати не буде?

«Глобус Банк» активно працює із забудовниками. Це близько 50 компаній по всій Україні. Акредитованими є 200 житлових комплексів, для цього було проведено повний аудит їхніх дозвільних і фінансових документів. На жаль, наявні обмеження за схемами фінансування не дають нам змоги працювати з ними всіма в межах державної іпотечної програми. Тому зараз ми можемо видавати кредити лише для 15 житлових комплексів.

Інтерв'ю опубліковане в журналі Commercial Property №3(211) березень 2021.