Договір оренди – чи можливо його розірвати?
На тлі ситуації, що склалася в країні та світі через пандемію коронавірусу, все більшої актуальності на ринку комерційної нерухомості України набуває питання можливості дострокового припинення або перегляду умов договорів оренди. Це питання є актуальним як для орендодавців, так і для орендарів, позаяк кожен намагається мінімізувати свої втрати, що є цілком зрозумілим і закономірним.
Текст: Олександр Буртовий, партнер юридичної фірми «Антіка», Василь Шеретько, старший юрист юридичної фірми «Антіка»
Тож чи можливо достроково розірвати договір оренди будівлі, споруди, приміщення, його окремої частини? Значною мірою така можливість залежатиме від умов підписаного договору оренди. Водночас, на практиці досить часто трапляються ситуації, коли окремі положення договорів оренди не відповідають імперативним положенням закону, відступати від яких навіть за наявності обопільної згоди сторін не можна. Дійсність відповідних положень можна оскаржити в судовому порядку та як наслідок – врегулювати правовідносини сторін за правилами, встановленими законом.
Випадки розірвання договору оренди
Пропонуємо ґрунтовно розглянути основні передумови припинення орендних правовідносин, що встановлені в чинному законодавстві.
Нормативно-правову основу регулювання орендних правовідносин у сфері комерційної нерухомості становить Цивільний кодекс України (Глави 58, 59), Господарський кодекс України (параграф 5 Глави 30) і, в окремих випадках, Закон України «Про оренду державного та комунального майна».
Одразу варто зазначити, що чинне законодавство України не передбачає можливості односторонньої відмови (як для орендодавця, так і для орендаря) від договору оренди нерухомості, укладеного в сфері господарювання. Про це прямо зазначено в частині 1 статті 291 Господарського кодексу України, відповідно до якої одностороння відмова від договору оренди не допускається.
Водночас, частиною 2 вказаної статті встановлено перелік обставин, внаслідок виникнення яких договір оренди припиняється. До таких обставин, зокрема, належать:
- закінчення строку, на який було укладено договір оренди;
- викуп (приватизація) об’єкта оренди;
- ліквідація суб’єкта господарювання – орендаря;
- загибель (знищення) об’єкта оренди.
За правилами, що містяться у частині 3 статті 291 Господарського кодексу України, договір оренди може бути розірваний як за згодою сторін, так і на вимогу однієї з них. При цьому правові підстави для розірвання договору оренди на вимогу однієї сторони та наслідки його припинення визначаються відповідними положеннями Цивільного кодексу України, що регулюють відносини найму.
Підстави для розірвання договору найму з ініціативи наймодавця та наймача встановлені в статтях 783 і 784 Цивільного кодексу України відповідно.
Так, частиною 1 статті 783 Цивільного кодексу України встановлено, що наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач:
- користується річчю всупереч договору чи призначенню речі;
- без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі;
- своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі;
- не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов’язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.
Зі свого боку наймач згідно з частиною 1 статті 784 Цивільного кодексу України має право вимагати розірвання договору найму, якщо:
- наймодавець передав у користування річ, якість якої не відповідає умовам договору та призначенню речі;
- наймодавець не виконує свого обов’язку щодо проведення капітального ремонту речі.
Процедура розірвання договору оренди
Розірвання договору оренди за ініціативою однієї зі сторін згідно з положеннями частини 3 статті 291 Господарського кодексу України відбувається у порядку, встановленому статтею 188 Господарського кодексу України.
Зокрема, сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати його, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні. Сторона договору, яка одержала пропозицію про його зміну чи розірвання, в 20-денний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. В разі, якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору, або в разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, зацікавлена сторона має право передати спір на вирішення суду. Якщо судовим рішенням договір змінено чи розірвано, він вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності цього рішення, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.
Загальні підстави розірвання договору
Не варто також забувати й про загальні підстави, на яких може бути змінений або розірваний будь-який договір. До таких підстав відповідно до статей 651 і 652 Цивільного кодексу України, зокрема, належать:
- істотне порушення договору його стороною, внаслідок чого іншій стороні завдано шкоди, що значною мірою позбавляє таку сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;
- істотна зміна обставин, якими сторони керувались при укладанні договору. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, то не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.
При цьому необхідно враховувати, що у зв’язку з істотною зміною обставин договір може бути розірваний (а у виняткових випадках – змінений) за рішенням суду за заявою зацікавленої сторони та за наявності одночасно наступних умов:
- в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;
- зміна обставин зумовлена причинами, які зацікавлена сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості й обачності, які від неї вимагалися;
- виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б зацікавлену сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;
- із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе зацікавлена сторона.
Втім, домогтися зміни чи розірвання договору в зв’язку з істотною зміною обставин у судовому порядку є вкрай непростою задачею, реалізація якої на практиці може не принести очікуваних результатів, оскільки суди досить скрупульозно ставляться до питання доказу умов, які свідчать про істотну зміну обставин.
Підсумовуючи, можна констатувати, що за відсутності порушень умов договору оренди, розірвання його з ініціативи однієї зі сторін може виявитись вкрай непростою, якщо не неможливою задачею. І чи не єдиним дієвим та, на наш погляд, правильним способом досягнення поставленої мети в такому випадку є адекватний прорахунок і розумний компроміс, який враховуватиме інтереси кожної сторони. Адже навіть поступки, які спочатку здаються надмірними, врешті можуть виявитись мінімальною ціною із усіх можливих. Тож добросовісність, розумність і справедливість – це ті три «кити», на яких повинні ґрунтуватись взаємовідносини сторін. А в нинішній непростій ситуації це є особливо актуальним.
