29.11.2023

Як зберегти низьку вакантність бізнес-центру в період війни?

ФОТО: COLLIERS UKRAINE

У 2023 році середня вакантність на ринку офісної нерухомості Києва сягнула рекордного 21%, а враховуючи активність суборенди, фактичний показник може бути ще вищим. Нині окремі бізнес-центри вакантні аж на 50-60%, але є й чимало об’єктів, де частка вільних площ становить близько 5-10% – що є надзвичайно низьким показником у теперішній воєнний час. Чим зумовлена така суттєва різниця рівнів вакантності?

Текст: Олена Левічева, експертка Colliers Ukraine у сегменті офісної нерухомості


Гарантом довгострокових відносин завжди є повага та взаєморозуміння між партнерами. У всі кризові періоди для України лише ті орендодавці, які проявляли лояльність до орендарів, змогли втримати бізнес на рівні рентабельності та прибутковості. Через півтора року повномасштабної війни ми бачимо результати тих офісних центрів, що швидко та правильно відреагували, і тих, які цього не зробили.

Гнучкі орендні умови – один із проявів лояльності. З початком повномасштабного вторгнення керівні структури деяких бізнес-центрів ініціювали зниження плати, не чекаючи запиту орендарів. Більшість орендодавців продовжують практику дисконтів на оренду, адже війна триває.

Водночас інші надавали знижені комерційні умови лише за запитом орендарів і на короткий термін. Були ж і такі, які відмовляли, намагаючись утримати ставки на довоєнному рівні, що об’єктивно не відповідає реаліям сьогодення. Компанії, які не проявили лояльності у вигляді фінансових знижок, втратили певних орендарів відразу, деякі покидали бізнес-центри, коли у них закінчувалися договори оренди, або ж зроблять це, як буде змога. Такий прогноз зумовлений багаторічною практикою діяльності в секторі офісної нерухомості.

Тож офісні центри, які надали й продовжують надавати знижки, змогли втримати орендарів та забезпечити нехай і нижчий, але постійний потік коштів, і сформувати до себе лояльність. Якщо орендодавець йде назустріч орендарям у складній ситуації, з високою ймовірністю вони залишаться з ним, коли постане питання пролонгації договору.

Після періоду узгодження нових комерційних умов перед гравцями ринку з’явилися інші виклики – блекаути. Ті орендодавці, що мали на меті утримати орендарів, витратили багато ресурсів для обладнання об’єктів генераторами. Саме в таких бізнес-центрах з осені-зими минулого року спостерігалась найбільша активність: якщо раніше люди відвідували офіси не часто та в обмеженому складі, щойно почалися блекаути – об’єкти були переповнені.

Адаптувавши бізнес-центри до нових реалій, а саме забезпечивши їх генераторами, безперебійними провайдерами інтернету, облаштувавши повноцінними укриттями з місцями для роботи під час повітряних тривог, орендодавці змогли зберегти наявних орендарів та ще й підписати договори з новими.

Окремі виклики стоять перед офісними центрами, де приміщення пропонуються у стані shell & core. Такі об’єкти мають бути готові виконувати адаптаційні роботи власним коштом і силами. Нині це теж одна з умов залучення орендарів. Адже з початком повномасштабного вторгнення вкрай мало компаній готові інвестувати в ремонт офісів самостійно. З цього погляду гарними прикладами є нові бізнес-центри MAG.NETT і GRADIENT – пропонуючи ринкові умови, вони також готові розглядати опцію виконання ремонту для орендарів. Це необхідна стратегія, що неодмінно принесе позитивні результати.

Однак саме поняття «ринкові умови» з початком повномасштабної війни значно змінилось.

Раніше вони були більш-менш стабільні, зрозумілі та відомі всім. З початком повномасштабного вторгнення ринкові умови стали дуже розмитими, передусім через різні підходи орендодавців до роботи з орендарями. Всі розуміють, що в нинішній період домовленості щодо оплати змінилися, проте до якого рівня: яка нині нормальна ставка, яка оптимальна знижка?

В таких реаліях співпраця з висококваліфікованим консультантом з комерційної нерухомості, що має багаторічну експертизу всього ринку, стає надважливою. Адже він може досконало визначити, яка реальна вакантність у бізнес-центрах, на якому рівні надаються знижки та на яких комерційних умовах підписуються нові договори оренди, які саме об’єкти надають лояльні комерційні умови та забезпечені всіма необхідними нині засобами.

Компанія Colliers може дати це розуміння нових ринкових умов. Працюючи і з орендарями, і з орендодавцями, ми формуємо загальну картину та можемо порадити, який рівень ставки або рівень знижки є оптимальним і справедливим за тих чи інших обставин. Власне, від початку повномасштабної війни великою частиною нашої роботи стало те, що ми допомагаємо орендарям домовитися з орендодавцями. Безсумнівно, на сьогодні фундаментом збереження та подальшого розвитку наявних бізнесів є швидкість адаптації та готовність пошуку компромісних рішень із партнерами.

+38 (044) 499 00 00
ukraine@colliers.com
colliers.com