11.09.2023

Український ритейл − міцний та адаптивний

Складний для ринку торговельної нерухомості та ритейлу початок поточного року змінився деякими позитивними трендами. Як зазначили Ігор Заболоцький, провідний експерт у сегменті торговельної нерухомості, та Галина Чоловська, експертка у сегменті торговельної нерухомості в компанії Colliers Ukraine, заповнюваність ТЦ/ТРЦ почала зростати, знижки на оренду – спадати, товарообіги ритейлерів підвищились.

Текст: Тетяна Антонюк

Як би ви оцінили динаміку ринку торговельної нерухомості Києва у першому півріччі 2023?

cp230-35.jpg
Ігор Заболоцький
ФОТО: COLLIERS UKRAINE

Ігор Заболоцький: Для столичного ринку першу половину року можна охарактеризувати позитивно з погляду динаміки й активності.

Цьому передувала низка подій (або їхня відсутність).

Наприклад, енергетичний колапс так і не відбувся. Ринок витримав відключення електроенергії, орендодавці та орендарі побороли важкий етап, пристосувались і навіть готові до подібних викликів, якщо вони повторяться.

Також, починаючи з лютого, відчувалося пожвавлення активності відвідувачів торгових центрів, що відповідним чином позначилося на орендарях.

До того ж майже всі ритейлери провели переоцінку відповідно до курсових коливань, обу-мовлених девальвацією. Тож цьогорічні весняні колекції були представлені вже з новими цінами. Завдяки цьому товарообіги орендарів у гривневому еквіваленті зросли, хоча в одиницях проданих товарів показник поки ще значно не збільшився. Підвищення товарообігів спостерігалося майже в усіх торгових об’єктах Києва в першому півріччі 2023. Наслідок такої динаміки – розмір знижок на оренду, який
ТЦ/ТРЦ надають ритейлерам, дещо зменшився. Але казати, що ринок вийшов на довоєнний рівень ставок, ще не можна.

Чи всі орендарі відчули зростання товарообігів?

Ігор Заболоцький: Є окремі категорії орендарів, у яких ситуація краща. Зростання товарообігівбільше відчули ритейлери cпортивних товарів і fast fashion. Стабільно добре почуваються магазини товарів першої необхідності: супермар-кети, аптеки.

Все ще позитивна, але помітно менша динаміка у сегменті техніки й електроніки – він драйвував торік, що було обумовлено великою міграцією населення і необхідністю купівлі ґаджетів і техніки для облаштування оселі, нового робочого місця тощо. Тому у 2022 дуже помітним було зростання товарообігів саме в таких операторів. Цього року подібної високої динаміки немає.

Помітно гірше почуваються ритейлери преміального сегмента й класичного одягу. Модні тренди змінились, потреби саме в такому одязі зменшились. Очікуємо, що остання категорія й надалі розвиватиметься повільними темпами, незалежно від тривалості воєнних дій чи нової хвилі пандемії.

Розважальні оператори, як от дитячі центри, кінотеатри, відновлюються чи стагнують?

Ігор Заболоцький: Розважальні центри працюють вже наближено до довоєнного рівня. Сприяє кращим фінансовим показникам такого бізнесу й певне зниження орендних ставок, що було для цих операторів вагомою витратною частиною до війни. Впродовж першого півріччя 2023 ми бачили низку нових відкриттів розважальних центрів у всіх регіонах України. Можна сказати, що основні гравці цього сектору зараз розглядають нові можливості.

На ринку кінотеатрів ситуація подекуди навіть краща, ніж була під час пандемії. Однак повітряні тривоги досі залишаються для них великою проблемою. Адже кінотеатри змушені припинити сеанс, а тому й повернути кошти чи надати відвідувачам нові квитки на інший показ фільму. Фактично всі сеанси, впродовж яких лунала тривога, – прямі втрати для цих операторів. Ритейлери не відчувають такого негативного ефекту від тривог, оскільки людина має змогу повернутись за бажаним товаром у будь-який інший час чи день. З кінотеатром ситуація інша, бо споживачу необхідно підлаштуватись під наступний сеанс, а може бути й таке, що показів того кінофільму, який цікавить глядача, вже немає.

За різними оцінками, торік вакантність на ринку торговельної нерухомості Києва сягала 15-20%. Як вона змінилась у 2023 році?

cp230-36.jpg
Галина Чоловська
ФОТО: COLLIERS UKRAINE

Галина Чоловська: Ми бачимо пожвавлення ринку: поступово вакантність зменшується, однак індивідуально в кожному об’єкті. Для розуміння: за підрахунками Colliers Ukraine, у 2022 році в більшості найкращих
ТЦ/ТРЦ столиці не працювало до 10-15%, а іноді й 20% площ. І торік, і нині вакантність формується як реальним обсягом вільних приміщень, так і обсягом тих магазинів, які досі не відновили роботу – це передусім торгові локації великих fashion-груп, таких як Inditex і H&M. Хоча остання, як відомо, вже повідомила про перезапуск роботи своєї мережі в Україні з листопада 2023 року.

На противагу київським об’єктам на заході України є ТЦ/ТРЦ, де взагалі немає вакантних площ або ж вона маленька у відсотках і зовсім невідчутна. У регіонах, що наближені до воєнних дій, частка вільних приміщень вища.

Ігор Заболоцький: У торгових центрах західних регіонів країни показник заповнюваності вищий, бо ж і зацікав-леність до відкриття нових магазинів також вища. Натомість не можна сказати, що у східних областях відбувається багато нових угод оренди. Там більший акцент робиться на утримання наявних орендарів.

Ви зазначили, що орендодавці почали зменшувати знижки на орендні ставки. Про які дисконти зараз йдеться?

Ігор Заболоцький: Немає чіткого відсотка по дисконту, який усереднений для всіх ТЦ/ТРЦ у Києві – все дуже індивідуально в кожному об’єкті. Як це завжди буває у складні часи: сильні проєкти стають порівняно сильнішими, слабкі – ще слабшими. Тобто якщо провідні торгові центри наближаються до умов, що були в них до війни, то є проблемні об’єкти, які досі працюють з орендарями за формулою: лише % від товарообігу + мінімальний OPEX.

Галина Чоловська: На погодження комерційних умов впливають передусім формат і якість ТРЦ, його локація, а також сегмент, у якому працює орендар.

Ігор Заболоцький: Наприклад, є ритейлери, які вже не потребують дисконтів, оскільки доволі суттєво наростили обороти.

Галина Чоловська: Нині для нових угод часто застосовується так званий step rent: із більш лояльними умовами щодо вартості оренди на перший період і поступовим виходом ціни на вищі показники. Орендодавці все ще готові домовлятись, немає якихось категоричних рішень для відстоювання своїх фінансових очікувань.

Ігор Заболоцький: Наведу приклад: якщо до війни базова ставка була $50-60/м2/місяць на лоти площею, умовно, 100 м2, то нині вона може становити $35-40/м2/місяць як початкова з виходом на ті ж $50-55/м2/місяць, однак згодом.

Чи з'явилось більше стабільності у відносинах орендарів та орендодавців, мається на увазі, чи можна вже домовлятися про фіксацію умов оренди на довший період, без частих переглядів?

Галина Чоловська: За договорами, укладеними до війни, умови продовжують переглядатися. Однак більшість сторін уже роблять це не щомісячно, а фіксують домовленості на довший термін залежно від того, коли відбулися ці переговори. Наприклад, якщо в травні-червні – то умови закріплюються до кінця літа. Загалом ТЦ/ТРЦ намагаються фіксувати умови на період до місяця високих продажів – це доволі стандартна історія для керівних компаній, які добре розуміють сезонність торгівлі орендарів.

Девелоперська активність змістилась на захід України. А яка ситуація у Києві? Чи поповниться цього року ринок новою пропозицією?

Ігор Заболоцький: Цього року не слід очікувати гучних заяв про відкриття нових торгових центрів. Я припускаю, що в другому півріччі ми зможемо лише побачити, як деякі девелопери відновлюють роботи на будівельних майданчиках у доволі повільному темпі, витрачаючи певну частину обігових коштів, яку вони вже можуть виділити з наявного бізнесу.

Також цього року не слід очікувати активних кампаній із набору орендарів у нові проєкти торгових центрів. Робити це ще трохи завчасно. Та й оператори зовсім не готові заходити у приміщення без ремонту, тобто у стані shell & core. А девелопери не можуть взяти на себе такі витрати в повному обсязі – зараз точно не та ситуація. До війни більш-менш гарантована норма прибутковості девелоперських проєктів чітко проглядалася, можна було спрогнозувати рівень орендного доходу і зрозуміти, чи модель торгового центру дає змогу застосувати ці особливі умови (тобто ремонт приміщення) для якірних орендарів, чи ні.

Та ще більше питання все ж таки стосується якірних fashion-зон, адже досі є проблема пасивності та невизначеності стратегії провідних ритейл-груп, які, особливо для великих проєктів у Києві, мають дуже вагоме значення для формування пулу орендарів, стимулювання майбутніх потоків тощо. Нині це є суттєвою перепоною. Йдеться передусім про групи Inditex і H&M. Також тут можна говорити частково і про групу LPP. Цей оператор хоч і відновив діяльність, проте досить обмежено відкриває нові магазини.

Окрім безпосередньо воєнних ризиків (повітряних атак, блекаутів), які ще виклики для ринку торговельної нерухомості ви бачите?

Ігор Заболоцький: Вже проживши понад півтора року війни і до того трирічний період, пов’язаний з пандемією, можна сказати, що український ритейл досить міцний, особливо в плані адаптації до нових складних умов.

Якщо говорити точково, наприклад, про блекаути, то переважна більшість орендодавців та орендарів готові: обладнання, закуплене торік, ніхто активно не продавав, тому засоби автономної роботи є в наявності.

Галина Чоловська: Додам, що крім можливого повторення блекаутів ритейлери мають побоювання і щодо зростання комунальних тарифів, зокрема підвищення вартості електроенергії, яке може статися цієї зими. Для великих орендарів це буде дуже вагомою витратною частиною, і суттєво зменшити її шляхом економії не вдасться.

Які прогнози для ринку торговельної нерухомості ви можете дати?

Ігор Заболоцький: У короткостроковій перспективі різких змін на ринку очікувати не варто.

Основне, що визначає його стан загалом і в кожному окремому місті – це кількість населення та рівень і можливості споживання.

Всередині України Київ і Київська область, Львівська, Харківська, Дніпропетровська та Полтавська області найбільше розмістили у себе переселенців. Це каже про те, що насправді міграція населення відбувалась або до столиці та далі на захід країни чи за кордон, або ж максимально наближено до рідних міст на сході країни. На це певною мірою впливають культурна подібність цих регіонів і мовне питання, а також прив’язка до бізнесу – тобто підприємці лишаються ближче до місць діяльності, своїх потужностей, логістичних ланцюжків.

Говорячи про міграцію, то в столиці населення відновилось кількісно майже на 95% і становило 3,6 мільйона осіб (з урахуванням близько 400 000 зареєстрованих ВПО). Але якщо аналізувати глибше, ми бачимо, що виїхали люди переважно із середнім і вище середнього рівнем достатку. Натомість приїхали переселенці, котрі мають менше фінансових можливостей, тож не можуть витрачати велику кількість коштів на товари та послуги. Та й загалом варто враховувати загальну тенденцію зменшення доходів населення.

З іншого боку, певною мірою стабілізує цю історію те, що завдяки іноземній підтримці всі бюджетні організації, а відповідно державні працівники, отримують кошти доволі стабільно. У певних категоріях навіть відбулось підвищення заробітних плат. Це дає людям поштовх витрачати свої кошти, стимулює споживання й товарообіги операторів.

Інтерв'ю опубліковане в журналі Commercial Property №3(230-231) липень-серпень 2023.