Владимир Копоть: Cмарт-контакты и недвижимость. Что общего?

ФОТО: KOPOTLAWYERS

ТЕНДЕНЦИЕЙ ПОСЛЕДНИХ ЛЕТ В МИРЕ ЯВЛЯЕТСЯ АВТОМАТИЗАЦИЯ И ТОКЕНИЗАЦИЯ* РАЗЛИЧНЫХ ПРОЦЕССОВ, НАЧИНАЯ ОТ НЕЗНАЧИТЕЛЬНЫХ СДЕЛОК ДО ПРИВЛЕЧЕНИЯ МНОГОМИЛЛИОННЫХ ИНВЕСТИЦИЙ ICO**. РЕЧЬ ИДЕТ О ТЕХНОЛОГИИ БЛОКЧЕЙН И ОСНОВАННОЙ НА НЕЙ СМАРТ-КОНТРАКТАХ. УКРАИНА, БУДУЧИ ЧАСТЬЮ МИРОВОГО IT-СООБЩЕСТВА, ПЫТАЕТСЯ ВНЕДРЯТЬ НОВЕЙШИЕ ТЕХНОЛОГИИ С УЧЕТОМ ОТЕЧЕСТВЕННЫХ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫХ РЕАЛИЙ. И НАС, ПРЕЖДЕ ВСЕГО, ИНТЕРЕСУЕТ ВОЗМОЖНОСТЬ РЕАЛИЗАЦИИ СМАРТ-КОНТРАКТОВ В СФЕРЕ НЕДВИЖИМОСТИ. 

Текст: Владимир Копоть, управляющий партнер  KopotLawyers, руководитель проекта Monitor.Estate

CМАРТ-КОНТРАКТЫ VS ОБЫЧНЫЕ ДОГОВОРЫ

Смарт-контракты (smart contracts) – это коммерческие договоры, составленные в виде алгоритма, компьютерного кода, в котором заложена (зашифрована) вся информация о контрагентах, условиях исполнения контракта, действиях сторон и их очередности, а также передачи активов от одного контрагента другому. Принципиальное отличие смарт-контрактов от обычных договоров заключается в том, что при их заключении не требуется наличие посредника, а также отсутствует зависимость от риска нарушения контрагентом обязательств и обмана доверия другой стороны – смарт-контракт автоматически следит за выполнением участниками заложенных в нем действий и на ходу изменить условия договора или просто поставить другую сторону перед фактом невыполнения обязательств уже не получится.

Типичный смарт-контракт строится по принципу «если…, то…» (если сторона А внесет средства/выполнит определенные действия, то сторона Б, в свою очередь, отправит стороне А товар/выполнит действия и т.п.). Факт того, что одна из сторон выполнила обязательства, подтверждается сообщением (транзакцией) другой стороны, отправленным в зашифрованном виде и подтвержденным электронной цифровой подписью такой стороны. После этого код смарт-контракта фиксирует выполнение условий одной стороной и обеспечивает взаимное выполнение обязательств другой стороной.

В реальной жизни мы повсеместно используем смарт-контракты, даже не зная, как они работают. Например:

• покупка услуг у мобильного оператора. Предположим, мобильный оператор предлагает подключить новый пакет услуг и увеличить трафик Интернета. После того, как клиент путем нажатия определенных клавиш осуществляет подтверждение, услуга ему предоставляется, а деньги автоматически списываются со счета;
• оплата услуг интернет-провайдера. В случае, если в определенное число месяца не приходит подтверждение о внесении абонплаты, программа автоматически блокирует доступ к сети Интернет и прочее.

В большинстве случаев смарт-контракты составляются и реализуются на технологии блокчейн (blockchain) – распределенной базе данных, которая состоит из блоков, содержащих информацию, выстроенных в определенной последовательности и в соответствии с определенными правилами для обмена данной информацией, а также не подключенных к общему серверу. Проще говоря, это ряд компьютеров, хранящих в себе цепочки блоков той или иной информации, через которые можно осуществлять различные операции с данной информацией, при этом все участники цепи имеют равный статус. На сегодняшний день используется ряд платформ, работающих на данной технологии, таких как BitCoin (Биткоин), NXT (Некст), Ethereum (Эфириум), Codius (Кодиус), Counterparty (Каунтерпати), SideChains (Сайдчейнс) и прочих.

Возникает резонный вопрос: что же лучше – смарт-контракт или обычный договор? Все зависит во многом от целей использования этих инструментов в договорных отношениях.

ОСНОВНЫЕ ПРЕИМУЩЕСТВА И НЕДОСТАТКИ СМАРТ-КОНТРАКТА

Преимущества

• Более высокий уровень надежности и безопасности. В заключенный смарт-контракт уже нельзя внести изменения без уведомления обеих сторон и подтверждения ими. В случае смарт-контракта невозможно двусмысленно толковать его положения или внести правки задним числом – ведь процесс контролирует программа согласно четко прописанным условиям.

• Экономия денег и времени. При составлении смарт-контракта нет необходимости обращаться к юристам, пользоваться услугами нотариусов, поверенных или других посредников. Однако придется прибегнуть к услугам программиста.

Недостатки

• Технические погрешности. Смарт-контракт, как и любая программа, не застрахован от ошибок, нарушения работы кода и прочих технических недостатков, которые в конечном итоге повлияют на выполнение контракта.

• Недостаточная гибкость. В случае наступления форс-мажорных обстоятельств, когда одна из сторон по независящим от нее причинам вынуждена отложить или изменить выполнение контракта, это становится невозможным, даже если это в интересах другой стороны.

• Сложность в составлении. Смарт-контракт должен содержать четко и ясно прописанные условия без возможности какого-либо толкования «между строк» и все возможные последствия необходимо предугадать заранее. Чем сложнее процесс, которым он регулируется, тем сложнее его составление.

ПРАВОВОЙ СТАТУС СМАРТ-КОНТРАКТОВ В УКРАИНЕ

В настоящее время в украинском законодательстве не закреплен статус смарт-контрактов как полноценных договоров. Как отмечает Андрей Михеев, юрист ЮФ  KopotLawyers, если анализировать такие контракты с точки зрения общих положений о сделках и договорах, то можно прийти к следующим выводам:

• в соответствии с первой частью статьи 205 Гражданского кодекса Украины (ГКУ), сделка может совершаться устно или в письменной (электронной) форме. Стороны имеют право избирать форму сделки, если иное не установлено законом;
• также, согласно части 1 статьи 639 ГКУ, договор может быть заключен в любой форме, если требования относительно формы договора не установлены законом. Текст второй части этой же статьи говорит о том, что, если стороны договорились заключить договор с помощью информационно-телекоммуникационных систем, он считается заключенным в письменной форме.

Более подробно статус электронных договоров и документов регулируется Законом Украины (далее – ЗУ) «Об электронной коммерции». Его действие распространяется только на субъектов хозяйствования, поэтому к сделкам обычных физических лиц он не применяется, если только сами стороны не договорятся прямо о применении данного закона к сделке (абзац 2 части 1 статьи 1). Согласно части 3 статьи 11  данного закона электронный договор заключается путем предложения его заключить (оферты) одной стороной и ее принятия (акцепта) второй стороной. Само предложение может быть сделано путем направления коммерческого электронного сообщения, размещения предложения (оферты) в сети Интернет или других информационно-телекоммуникационных системах. Также в соответствии со статьей 12 данного закона электронный договор может быть подписан электронной подписью сторон или графическим воспроизведением реальной подписи. Тем не менее, стоит отметить, что сфера этого закона не распространяется на договоры, подлежащие нотариальному удостоверению.

ОТЛИЧИЕ СМАРТ-КОНТРАКТОВ ОТ ОБЫЧНЫХ ДОГОВОРОВ ЗАКЛЮЧАЕТСЯ В ТОМ, ЧТО ПРИ ИХ ЗАКЛЮЧЕНИИ НЕ ТРЕБУЕТСЯ НАЛИЧИЕ ПОСРЕДНИКА, А ТАКЖЕ ОТСУТСТВУЕТ ЗАВИСИМОСТЬ ОТ РИСКА НАРУШЕНИЯ КОНТРАГЕНТОМ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ И ОБМАНА ДОВЕРИЯ ДРУГОЙ СТОРОНЫ

Исходя из вышеизложенного, можно считать, что по механизму заключения смарт-контракты не подходят под определение электронного договора по ЗУ «Об электронной коммерции».

Тем не менее, Закон Украины «Об электронных документах и электронном документообороте» лояльнее сделано, так как, по словам  Павла Петренко, министра юстиции, к этому не готовы пользователи. Однако он обещал уже осенью 2018 года публично озвучить дорожную карту по имплементации блокчейна в реестре.

Над возможностью внедрения смарт-контрактов при покупке первичной недвижимости работает и украинская команда проекта Monitor.Estate. Цель таких контрактов – не допустить мошенничества при покупке или инвестировании в объекты недвижимости (как жилой, так и коммерческой) на этапе строительства. Смарт-контракт будет следить за этапами выполнения строительства и соблюдениями требований государственных строительных норм. После завершения каждого этапа строительных работ контракт будет переводить денежные средства на счет подрядчика. Такой подход к сделкам поможет повысить доверие сторон сделки, а также исключит желание застройщиков не выполнять обязательства качественно и в срок.

В отличие от Украины, во многих других государствах статус смарт-контрактов уже
давно четко определен в правовом поле, а интересы его сторон подлежат защите в суде

ФОТО: IS

Таким образом, применение смарт-контрактов в сфере недвижимости в Украине вполне реально, однако мало кто из участников рынка недвижимости на сегодняшний день готов принимать на себя все связанные с этим риски. Во-первых, пока по смарт-контрактам можно осуществлять расчеты только в криптовалюте, а далеко не у всех потенциальных покупателей имеется к ней доступ, знания, как ее приобрести и распорядиться, и доверие к ней. То же можно сказать и о застройщиках, которые все равно предпочитают «живые» деньги, а не электронные, которые даже не признаны у нас платежным средством. Во-вторых, по одному только смарт-контракту сделка в законную силу не вступит без составления письменного договора и/или его нотариального удостоверения. То есть параллельно необходимы изменения в законодательстве Украины. В-третьих, договоры, связанные с куплей-продажей (предварительные договоры, договоры задатка, основные договоры купли-продажи), арендой недвижимости настолько сложны и имеют много нюансов, что в рамках смарт-контракта прописать все моменты будет непросто.

ПРИМЕНЕНИЕ СМАРТ-КОНТРАКТОВ В СФЕРЕ НЕДВИЖИМОСТИ В УКРАИНЕ ВПОЛНЕ РЕАЛЬНО, ОДНАКО МАЛО КТО ИЗ УЧАСТНИКОВ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ НА СЕГОДНЯШНИЙ ДЕНЬ ГОТОВ ПРИНИМАТЬ НА СЕБЯ ВСЕ СВЯЗАННЫЕ С ЭТИМ РИСКИ

Таким образом, массовое использование смарт-контрактов возможно лишь при изменении законодательства, развитии блокчейн-технологии на государственном уровне, создании блокчейн-реестров, в том числе недвижимого имущества. Сейчас можно использовать смарт-контракты только для бронирования объектов недвижимости с целью аренды (подтверждения аванса – автоматическое закрепление объекта за плательщиком), бронирования покупателями квартир в будущей новостройке (тот же принцип).

*Токен – это цифровая условная единица, которая в цифровом значении обозначает какой-либо актив. Токенизация – процесс определения ценности актива. Например, 1 токен = 1 час работы юриста, 1 акция компании или замена номера банковской карты на токен для защиты от взлома данных по карте.

**ICO (Initial Coin Offering) – форма привлечения инвестиций путем продажи криптовалют.

Статья опубликована в журнале Commercial Property №9(182) октябрь 2018.