Андрей Яцентюк: «Без преувеличений множество квадратных метров в ЦУМе было найдено буквально из ниоткуда»

Андрей Яцентюк, партнер и директор по проектированию Design Hub International

Архитектурные смарт-решения могут существенно способствовать коммерческому успеху объекта, и проект реконструкции киевского ЦУМа, в котором я выполнял роль главного архитектора, – хороший этому пример. Мне удалось увеличить коммерческую площадь главного универмага страны более чем на 1600 кв.м (порядка 6% плюс к соотношению сдаваемой к общей площади).

Одна из целей, которых я хотел достичь в первую очередь, – максимальная эффективность коммерческих площадей. Всегда выступаю за эстетику и функциональность решений, и в данном проекте мне удалось сделать так, что сдаваемое в аренду пространство занимает не менее 75% площади универмага (без учета площади паркинга). Без преувеличений множество квадратных метров было найдено буквально из ниоткуда.

ВИЗУАЛИЗАЦИЯ: DESIGN HUB INTERNATIONAL

У нас было достаточно ограничений, в первую очередь физических: абсолютной величиной была высота старого здания. Также немаловажно, что проектирование велось, учитывая концепцию, разработанную известной британской компанией Benoy. Я подключился к проекту после того, как был пройден этап концепции, и требовался человек, который реализует ее, сохранив художественный замысел и коммерческую эффективность.

Работая над проектом ЦУМа, я выделял зоны, которые можно рационально использовать. Все это дало дополнительную арендуемую площадь – ту, которая уже два года приносит прибыль, и ее размер легко подсчитает любой эксперт в области недвижимости.

Некоторых торговых площадей могло просто не быть, если бы я, к примеру, не оптимизировал размещение воздуховодов и дымоудаления или не увидел, что за счет большой высоты пространства можно сделать дополнительные антресоли и таким образом освободить от складов торговые помещения, расширив их.

ВИЗУАЛИЗАЦИЯ: DESIGN HUB INTERNATIONAL

Классически первый этаж в коммерческих объектах – самый дорогой. Именно поэтому я поставил задачу освободить его от всего, что впоследствии не принесет прибыль универмагу. Не знаю ни одного другого ТРЦ, где электрощитовая одного этажа – первого – размещается на другом.

Стоит отметить, что уровень и качество архитектурных и интерьерных решений ЦУМа можно встретить в западных объектах уровня Rinascente, Selfridges и Lodenfrey. Все пространство киевского проекта открыто и делится на отдельные зоны по группам товаров. Через объем всего здания проходит «шагающий» атриум, который меняет свою конфигурацию, смещается с каждым этажом и заканчивается куполом. Например, в ЦУМе можно увидеть небо даже с минус первого этажа.

Все мои предложения по оптимизации пространства наталкивались на два слова: «бюджет» и «время». Например, изначальный проект не предполагал эффективно задействовать площадь между рампой паркинга и вторым этажом, а также пространство в объеме фундаментов фасада старого ЦУМа и фундаментов арки здания КГГА, которые примыкали к минус первому этажу универмага. Мое предложение заключалось в том, чтобы использовать эти зоны как склады арендаторов, а в высоком пространстве рампы устроить антресоль для первого торгового этажа. После того, как я настоял на этих решениях и они были реализованы, стали очевидны их преимущества, хотя в процессе обсуждения с командой проекта было много сопротивления.

Справедливости ради, стоит упомянуть о том, что не удалось улучшить, – заезд и выезд из паркинга ЦУМа остались крайне неудобными. Я предлагал решение, которое освободило бы 300-500 кв.м для коммерческих площадей, а также дало бы возможность комфортного движения длинных авто, попадать с минус первого на минус второй уровень и наоборот, разместив две рампы в одном вертикальном объеме. Однако перепроектирование продлило бы строительство здания как минимум на месяц. И, в конечном итоге, в этом аспекте деньги и сроки победили преимущества в длительной перспективе. Сейчас это одна из основных причин недовольства посетителей ЦУМа.

Не считая данного сложного момента, у нас получилось сделать максимум на этой площади и в условиях жестких рамок и ограничений.

Здание выиграло дополнительную площадь, и сейчас это пространство сдается в аренду. Сегодня, заходя в ЦУМ, я понимаю, что все наши усилия стоили этого результата.

Авторская колонка опубликована в журнале Commercial Property №1(185-186) январь-февраль 2019.

Также читайте авторские колонки Андрея Яцентюка «Реконцепция – необходимое условие жизнеспособности ТРЦ» и «Реновация ТРЦ как усиление конкурентного преимущества».