Александр Носаченко: «Спрос на качественные активы присутствует всегда»

Александр Носаченко,
управляющий директор Colliers International (Украина)

НАСКОЛЬКО АКТИВЕН СПРОС НА ОБЪЕКТЫ ЗАЛОГОВОГО ИМУЩЕСТВА, ПОЧЕМУ БОЛЬШИНСТВО АУКЦИОНОВ ПО ПРОДАЖЕ ТАКИХ АКТИВОВ ОКАЗЫВАЮТСЯ НЕУСПЕШНЫМИ, ОБОСНОВАНА ЛИ ЦЕНА, ПОСЛЕДУЮТ ЛИ ИНВЕСТОРЫ ПРИМЕРУ КОМПАНИИ DRAGON CAPITAL, КУПИВШЕЙ НЕСКОЛЬКО ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ В УКРАИНЕ, – НА ЭТИ И ДРУГИЕ ВОПРОСЫ ОТВЕЧАЛ АЛЕКСАНДР НОСАЧЕНКО, УПРАВЛЯЮЩИЙ ДИРЕКТОР COLLIERS INTERNATIONAL (УКРАИНА).

Текст: Оксана Бабенко

Как Вы оцениваете объем общего портфеля залогового имущества украинского банковского сектора? Какие банки сегодня наиболее активны в вопросе реализации залогового имущества?

В результате нескольких волн кризисов в период с 2008 по 2015 год у банков Украины накопился достаточно большой портфель залогов ликвидных и не-ликвидных активов. Наиболее активными игроками в вопросе реализации такого имущества являются те банки, в которых проходит реструктуризация, а также российские учреждения.

По данным Национального банка Украины, в 2017 году наибольший объем инвестиционной недвижимости в денежном эквиваленте был у «ВТБ Банка», наибольший объем активов «на продажу» в денежном эквиваленте – у «УКРГАЗБАНКА». Достаточно большой портфель находится у «Альфа-Банка», который на сегодняшний день распоряжается также активами и залоговым имуществом «Укрсоцбанка».

По Вашим оценкам, насколько активный спрос на объекты залогового имущества сегодня? На какие характеристики покупатели обращают внимание в первую очередь?

Спрос на качественные активы присутствует всегда. Покупатели в первую очередь обращают внимание на их тип (коммерческая или жилая недвижимость, земля и т.д.) и ликвидность. В особенности спрос наблюдается на наиболее ликвидные объекты коммерческой недвижимости – действующие объекты по стоимости ниже рыночной, с удачной локацией, стабильным денежным потоком, качественным пулом арендаторов с долгосрочными договорами аренды.

Почему большинство аукционов по продаже активов, особенно крупных объектов, оказываются неуспешными? Какие особенности объекта недвижимости, выставленного на продажу, отпугивают потенциальных инвесторов?

Неуспешность аукционов чаще всего связана с массой неразрешенных вопросов по залоговому имуществу и рисками в вопросах права собственности на эти объекты либо в переуступке залога. Существуют риски, связанные с владением этим объектом и пользованием им в будущем. К примеру, объекты с непрозрачными документами сложно реализовать даже по заниженным ценам.

Если объект построен некачественно, если возникают вопросы касательно того, будет ли он генерировать доход в будущем, если существуют проблемы с документами или актив передается собственнику частично – такие особенности отпугивают потенциального инвестора.

Кто сейчас диктует условия на рынке – продавец или покупатель?

В течение нескольких лет после кризиса 2014 года условия диктовал покупатель. На сегодня ситуация постепенно меняется, хоть и достаточно медленно: если речь идет о качественных объектах, то условия уже диктует продавец. Однако пока что это все еще рынок покупателя.

Насколько обоснованной является стоимость объектов, которые банки выставляют на продажу?

Часто на продажу выставляются объекты по залоговой стоимости или немного завышенной. Такое действие не обосновано по причине того, что оценка залогового имущества проводится не всегда качественно. Она осуществляется на определенную фиксированную дату, учитывая цель и базу оценки: рыночная, справедливая, инвестиционная стоимость и т.д. Чаще всего речь идет о рыночной цене объекта. Оценщик определяет стоимость на текущую дату, учитывая риски на момент проведения оценки. Возникающие впоследствии изменения в стране, на рынке и специфические риски, связанные с объектом, чаще всего не могут быть учтены.

Назовите «вилку» цены продажи квадратного метра офисной и складской недвижимости в Украине.

Если речь идет о Киеве, то «вилка» стоимости офисной недвижимости составляет $1000-2000/м², высококачественных складских помещений – $250-350/м².

Насколько реальной может быть такая альтернатива продаже залоговой недвижимости, как собственное управление коммерческими объектами или передача их в управление профессиональным компаниям? Есть ли подобные примеры на украинском рынке?

На украинском рынке присутствуют банки, которые управляют системно всем портфелем недвижимости. Чаще всего выгоднее поработать с объектом, увеличив его денежный поток, и затем выставить на продажу. В случае, когда объем залогового имущества достаточно большой, имеет смысл привлекать компании на аутсорсинг как при управлении объектами, так и для продажи. Стоимость таких услуг не всегда приемлема для банков и зависит от ликвидности и стоимости актива. За рубежом такое сотрудничество широко практикуется.

В 2016-2018 годах компания Dragon Capital приобрела несколько объектов коммерческой и промышленной недвижимости (в том числе объекты залогового имущества) в Украине. Насколько правильна ее стратегия в сегодняшних условиях?

Покупки бизнес-центров «Прайм» и «Евразия» и офисного центра по ул. Большой Васильковской, 98 в Киеве, складских комплексов East Gate Logistic и West Gate Logistic в Киевской области, столичного торгового центра «Пирамида» и львовского торгово-развлекательного центра Victoria Gardens можно назвать достаточно качественными и грамотными сделками.

Если судить по активам, которые приобрела компания Dragon Capital, то ее стратегия – это покупка объектов с постоянным сформированным денежным потоком, качественным пулом арендаторов с долгосрочными договорами аренды. В компании понимают, что при восстановлении рынка в долгосрочной перспективе можно улучшить арендный доход, грамотно управляя объектами и, таким образом, увеличивая их рыночную стоимость.

Продолжение читайте в журнале Commercial Property №4(176) апрель 2018.