Activitis: «Проблемна нерухомість − те, з чим до нас найчастіше звертаються клієнти»

Алєна Галюта, генеральний директор Activitis

ФОТО: ACTIVITIS

Компанія Activitis спеціалізується на управлінні нерухомістю, надає послуги фінансового консалтингу для середнього та великого бізнесу з 2013 року. Наразі в її управлінні понад 80 000 кв. м комерційних і житлових площ. Які помилки заважають отримати оптимальний прибуток від об’єкта, на що звернути увагу власникам нерухомості в період економічної кризи – розповідає Алєна Галюта, генеральний директор Activitis.

Попри вигоди передачі функції з управління нерухомістю професійній компанії, власники об’єктів все ще з обережністю ставляться до такої послуги. Як би Ви оцінили попит на послугу з управління нерухомістю в Україні, та як його можна посилити?

Нині важко говорити про однозначне ставлення власників бізнесу до компаній, що займаються нерухомістю в Україні. Для багатьох недовіра сформувалась іще в 1990-і роки, коли безконтрольне захоплення різних об'єктів в нашій країні було нормою. Відтоді минуло 30 років, проте недовіра до компаній, які управляють нерухомістю, досі є в свідомості та, ймовірно, передасться й наступному поколінню власників. Універсальної відповіді, як побороти цей ментальний страх, немає. Керуюча компанія зазвичай заглиблюється в усі тонкощі ведення фінансових і юридичних справ і тому, якщо на рівні «власник – керуюча компанія» не сформовані відкриті, партнерські відносини, власник не зможе довіряти такій організації. Окрема сторона цієї історії – законодавче регулювання. Коли з'являться жорсткі механізми, які дають змогу протидіяти рейдерським атакам, власники зможуть більш відкрито передавати об'єкти в управління.

Як Ви оцінюєте конкурентне середовище у сфері управління нерухомістю в Україні? Чим компанія Activitis відрізняється від конкурентів?

В Україні сегмент професійного управління нерухомістю перебуває на стадії формування. Часто діяльність керуючої компанії зводиться до укладання контрактів з орендарями та контролю за надходженням комунальних платежів. Безумовно, така форма діяльності може мати місце. Проте перевага Activitis саме в комплексному підході. Це означає, що ми охоплюємо всі сторони управління: facility, property, financial, legal, infrastructure. Ми зібрали сильну команду фінансистів, технічних фахівців, юристів і спеціалістів у галузі нерухомості, які аналізують об'єкт через призму управлінця.

Грамотне управління може бути побудовано, коли чітко розумієш, у якому стані звітність, як налаштовані процеси, на якому рівні відносини з орендарями та вендорами. Зрозуміти ринковий стан об'єкта допомагає due diligence – ґрунтовний аудит, який залежно від глибини аналізу може зайняти від 2 тижнів до 3 місяців.

Розкажіть про складні завдання, що траплялись у проєктах, на практиці Вашої компанії.

Три роки тому ми взяли в управління промислово-логістичний комплекс площею понад 15 000 м², що розташований у Київській області. Якщо відступити від бізнес-термінології – насправді ми отримали стіни, що давно не бачили ремонту, та потріскані плити по всій території. А також довгий список боргів разом із переліком орендарів, які були незадоволені умовами оренди. Після старту роботи команда Activitis переуклала договори з постачальниками послуг, провела низку ремонтів і робіт для поліпшення стану прилеглої території. Крім цього, ми виконали зонування об'єкта, розділивши його на технічні й офісні приміщення, та переглянули умови взаємодії з кожним орендарем. Це, напевно, один із найскладніших проєктів, який у результаті виявився одним із найуспішніших – за 9 місяців команда Activitis вивела цей об'єкт у плюс, заповнила площі орендарями на 100% і збільшила капіталізацію в 2,5 раза.

Ще один приклад – офісний центр у бізнес-локації Києва. В цьому проєкті команду Activitis залучили для проведення due diligence і консалтингу. За 6 місяців ми повністю навели лад у фінансовій звітності, декомпозували та розібрались у складових оплат, налагодили роботу з орендарями так, що заповнюваність БЦ виросла з 60% до 100%. Багато зусиль і часу пішло на побудову процесів з якірним орендарем – великою IT-компанією. Але завдяки правильно налагодженій комунікації та юридичному супроводу компанія уклала довгостроковий контракт із власником.

Як управління житловою нерухомістю відрізняється від управління комерційними об'єктами?

На цей момент через управління нашої команди пройшло понад 80 000 м² комерційної та житлової нерухомості. Звичайно, фокусом для нас залишаються комерційні об'єкти, але це не заважає працювати з ЖК бізнес- і преміумсегментів.

Управління житловими комплексами має свою специфіку, адже побудова відносин із мешканцями будинку – це завжди гра в довгу. Однак прозора звітність, підбір професійного персоналу для обслуговування ЖК і відкрита комунікація з мешканцями можуть принести відчутні позитивні зміни лише за пів року.

Спираючись на нашу практику, зазначу, що введення керуючої компанії забудовником ЖК на початковому етапі може заощадити велику кількість ресурсів пізніше, під час здачі об'єкта. Вона оцінить план проєкту з перспективи управління та комфорту мешканців, дасть рекомендації щодо зонування простору, допоможе з організацією паркінгу, впровадженням інженерних рішень та інновацій.

Виходячи з Вашого досвіду управління нерухомістю, які помилки призводять до небажаних наслідків і заважають отримати оптимальний прибуток від об’єкта?

Перша поширена помилка, якої припускаються керуючі компанії, заходячи на новий об'єкт, – намагання максимально збільшити дохід, не з'ясовуючи при цьому цілі власника та потреби орендарів. Багато бізнесів, які винаймають приміщення, мають свої особливості. Якщо не знайти час для побудови правильної стратегії взаємовідносин, а просто підняти плату за користування приміщенням, імовірно, що після чергового підвищення орендарі просто покинуть об'єкт. Таким чином, керуюча компанія втратить джерело доходу та час, поки знайде нових орендарів і зробить ремонт.

Наступна помилка – недооцінка впливу застарілої та занедбаної інфраструктури навколо об'єкта на його привабливість. Часто керуючі компанії зосереджують зусилля виключно на самій нерухомості – проводять косметичні ремонти, покращують системи обслуговування, проте не займаються модернізацією прилеглої інфраструктури. Адже цілком логічно, що це питання має тримати на контролі міська влада, виділяючи кошти з міського бюджету. Проте, на жаль, у нашій країні відсутній системний підхід до комплексного розвитку інфраструктури на державному рівні. Та як показує досвід – проактивна комунікація з місцевою владою та районними радами може пришвидшити вирішення проблемних питань без додаткових витрат.

Україна нині на межі економічної кризи. Які поради Ви могли б дати власникам нерухомості? І як компанія Activitis може допомогти їм зараз?

Ми стали свідками стрімкого падіння кривої розвитку економіки, і воно виявилось більш різким, ніж темпи зростання, що цьому передували. Важко давати поради чи прогнози, коли не знаєш, як глобальні фактори змінять завтрашній день. Якщо сподіватись на оптимістичний сценарій, ринок нерухомості вийде на нейтрально-позитивну ноту на початку 2021 року. Проте, враховуючи прогнози експертів щодо подальшого стрибкоподібного розвитку пандемії, він зможе досягти докризового рівня лише в кінці 2021. Багатьом бізнесам достатньо важко дається подолання скрутного періоду та пошук ідей, як утримати конкурентні позиції на ринку – те, що не дає заснути підприємцям уночі.

В середині квітня на ринку спостерігатиметься пік розірвання контрактів оренди як комерційної нерухомості, так і житлової. Якщо це набуде масового характеру – на власників об'єктів повною мірою ляже тягар оплати за комунальні послуги. Тому їм і керуючим компаніям варто разом з орендарями переглянути стратегію взаємодії в найближчій перспективі. Знаходити компроміси, обговорювати умови, вести чесну комунікацію – все це може допомогти утримати орендарів після кризи. Вся команда Activitis розуміє важливість послідовних і відкритих дій, тому ми тримаємо руку на пульсі змін, комунікуємо з усіма клієнтами, щоб разом знайти рішення, що дадуть змогу пройти через цей непростий кризовий період.

вул. Болсуновська, 13-15
Київ, 01014
Україна
+38 (044) 465 66 01
+38 (067) 937 47 04
office@ukactivitis.com
activitis.com.ua ℗

Інтерв'ю опубліковане в журналі Commercial Property №3(200) квітень 2020.