Офисная недвижимость Киева: смена парадигм

7 ОКТЯБРЯ ЖУРНАЛ COMMERCIAL PROPERTY ПРОВЕЛ КРУГЛЫЙ СТОЛ «ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ КИЕВА: СМЕНА ПАРАДИГМ». В ХОДЕ ДИСКУССИИ ПОДВОДИЛИСЬ ИТОГИ ТЕКУЩЕГО ГОДА НА ОФИСНОМ РЫНКЕ СТОЛИЦЫ, ОБСУЖДАЛИСЬ НОВЫЕ ТРЕНДЫ И НЮАНСЫ ВЗАИМОДЕЙСТВИЯ С АРЕНДАТОРАМИ, ЗАТРАГИВАЛИСЬ ВОПРОСЫ ВЛИЯНИЯ IT-ОТРАСЛИ НА ЭТОТ СЕГМЕНТ, ДР. ПРЕДСТАВЛЯЕМ ОСНОВНЫЕ МОМЕНТЫ БЕСЕДЫ.

Текст: Татьяна Антонюк, Марина Паралюш
Фото: Татьяна Бондарюк

УЧАСТНИКИ КРУГЛОГО СТОЛА:

• Илья Величко, коммерческий директор девелоперской компании «НЕСТ»;
• Елена Воробьева, директор «Грин Сайт Менеджмент» (девелопер БЦ Grand Step и Gloria, Киев);
• Татьяна Деркач, операционный директор БЦ SENATOR (Киев);
• Ирина Круппа, генеральный директор МФК Gulliver (Киев);
• Лилия Любецкая, старший агент департамента офисной недвижимости, Cushman & Wakefield в Украине;
• Константин Олейник, руководитель Департамента стратегического консалтинга компании UTG;
• Владимир Степура, директор компании «Ликонд»;
• Юлия Счастливая, директор компании «ТЭК «Энергоинвест» (девелопер и управляющая компания Astarta Organic Business Centre, Киев);
• Максим Ткаленко, эксперт Colliers International (Украина) в сегменте офисной недвижимости;
• Андрей Тодоров, менеджер по аренде и рекламе, БЦ «Ильинский» (Киев);
• Виктория Федорова, директор IQ Business Center (Киев).

МОДЕРАТОР: Татьяна Антонюк, главный редактор, Commercial Property.

Татьяна Антонюк: Три-четыре года назад на рынке офисной недвижимости Киева наблюдался рекордно высокий процент вакантности и низкая девелоперская активность. Сейчас ситуация изменилась в противоположную сторону. Какие основные тренды наблюдались в сегменте офисной недвижимости столицы в текущем году, как изменились основные показатели рынка?

Лилия Любецкая: Отличие по цифрам вакантности в первом и втором кварталах текущего года было несущественным. Так, на начало первого квартала вакантность составила 6,7% в целом по Киеву, во втором снизилась до 6,2%. При расчете наш аналитический департамент учитывает общее количество квадратных метров всех профессиональных бизнес-центров, а на данный момент это порядка двух миллионов м². При этом не принимаются в расчет государственные административные здания, офисные центры, построенные до 2000 года, и объекты, возведенные компаниями для собственного пользования.

В результате уменьшения вакантности и роста спроса со стороны арендаторов девелоперы оживились. В первом полугодии 2019 было заявлено около 69 000 м² строящихся объектов офисной недвижимости. Ожидалось, что во втором полугодии будет введено в эксплуатацию порядка 50 000 м².

Мы все ориентируемся на соседние рынки коммерческой недвижимости, и, как правило, европейские тенденции рано или поздно приходят в Украину. Что примечательно для нас: в Киеве, где живет примерно пять миллионов человек, представлено менее двух миллионов м² профессиональных офисных помещений, а в Варшаве на два миллиона населения приходится пять миллионов м² офисных пространств. Из тенденций, которые переходят к нам из Польши, можно отметить то, что многие крупные арендаторы подписывают предварительные договоры аренды еще до введения нового объекта в эксплуатацию.

Максим Ткаленко: Практически все предварительные договоры были подписаны с IT-компаниями. Именно с их стороны наблюдается самый высокий спрос на офисные площади. Важно отметить, что практики заключения предварительных контрактов аренды не наблюдалось последние 10 лет.

Касательно заполняемости офисных центров у меня как практика рынка есть ощущение, что критичной вакантности в 1-1,5%, которая наблюдалась в 2006-2007 годах, уже не будет. Это объясняется тем, что, во-первых, помещения строятся в большем объеме и масштабе, во-вторых, сам сектор увеличился: тогда он составлял порядка 900 000 м², сейчас – 1,9 миллиона м². Скорее всего, вакантность в ближайшие полтора года будет находиться в пределах 3-6%, и если все заявленные проекты будут введены в эксплуатацию, то показатель начнет стабилизироваться. Баланс интересов владельцев и арендаторов наблюдается при вакантности в 9-11%. Это устоявшиеся цифры для всех рынков, включая украинский. Если вакантность падает ниже, то владельцы начинают диктовать условия арендаторам, а если поднимается выше 10%, то правила начинают диктовать арендаторы. В текущем году рынок находится на стороне арендодателя. Продлится ли такая тенденция в последующие два года – зависит от макроэкономики, а также от того, какие локальные процессы будут происходить на рынке офисной недвижимости.

Лилия Любецкая: Добавлю, что в первом полугодии 2019 в Киеве было подписано договоров аренды на 72 000 м² офисной недвижимости. Это меньше, чем в 2017 и 2018 годах примерно на 17-18% из-за того, что ранее – в 2016-2017 – заключались долгосрочные контракты, поэтому многие компании попросту не рассматривают вопрос переезда. Второй фактор – на рынке нет подходящих вариантов для потенциальных арендаторов, и они ожидают выхода новых объектов на рынок.

Лилия Любецкая, Константин Олейник, Виктория Федорова, Максим Ткаленко, Юлия Счастливая

Константин Олейник: Наша компания не разделяет оптимистичные прогнозы для рынка бизнес-центров Украины.

В 2008-2007 годах, как известно, наблюдался расцвет экономики нашей страны, национальная валюта была стабильной, работало множество иностранных компаний. Такие игроки размещались в профессиональных офисных объектах – они поглотили все вакантное предложение в бизнес-центрах класса А, потом это же коснулось и класса В. Соответственно, вакантность снизилась практически до нуля. В 2008 году Украину начали покидать иностранные компании, и если в конце 2008 года в стране было порядка 20 000 международных предприятий, то к 2011 году их осталось около 2600. С 2011 до 2014 года это количество практически не менялось.

Новый виток украинского сектора офисной недвижимости пришелся на 2014 год, когда из-за военно-политических событий многим российским компаниям пришлось покинуть наш рынок. И если в 2014 году в нашей стране было 2600 международных фирм, то в 2015 их осталось 670. Практика 2016-2018 годов показывает, что их количество не только не растет, но и сокращается. Надеемся, что с новой властью образуется приток иностранных компаний, которые приедут в Украину и откроют здесь офисы.

Что такого произошло на рынке в период с 2008 по 2018 год, чтобы говорить о смене парадигм? Прежде всего, стали уходить международные компании, которые являлись потребителями офисных площадей. Соответственно, начала расти вакантность, которая к 2016 году достигла рекордных 26-27%. Это все спровоцировало стремительное прекращение или приостановку многих девелоперских проектов. Однако нам повезло: хорошее интеллектуальное наследие, развитая сеть технических вузов, появление скоростного мобильного Интернета способствовали активному развитию IT-сегмента, который стал новым основным потребителем офисных помещений. Количество таких компаний ежегодно увеличивается, они заключают международные контракты, вызывают приток иностранной валюты в страну и, соответственно, могут платить более высокую стоимость за помещение в сравнении со многими другими украинскими предприятиями. Поскольку особого развития национальных компаний других сегментов не наблюдается, единственный, на ком сосредоточен весь рынок офисной недвижимости сегодня, – IT-сектор. Игроки этой отрасли арендуют большие площади, любят современные и качественные пространства, занимают несколько этажей в бизнес-центрах. Некоторые офисные здания строятся исключительно под потребности одной IT-компании.

К чему это может привести? IT-компании работают по схеме упрощенного налогообложения – большинство их сотрудников зарегистрированы как физлица-предприниматели. Пока они платят низкие налоги, то имеют большие резервы для развития. Как только на государственном уровне этот рычаг деятельности IT-компаний будет исчерпан (например, какая-то реформа отменит единую систему налогообложения), их сотрудники могут переехать в другую страну, например, Беларусь или Польшу, куда уже активно переманивают топ-персонал из украинских подразделений таких фирм. Многих приглашают в Северную Америку – в Канаду или Силиконовую Долину в США. То есть самый хороший персонал постепенно выезжает из страны. Предсказать, насколько активны будут IT-компании в ближайшей перспективе, очень сложно. Так как весь рынок офисной недвижимости завязан всего на одного потребителя, строить прогнозы его развития на 3-10 лет – это слишком поспешно.

Максим Ткаленко: Я бы не был столь пессимистичным. Если глубже разобраться в процессах кризисных периодов, то упомянутые 2000 компаний, которые уходили с рынка как в 2009, так и в 2014 году, являлись в основном мелкими представительствами компаний, предприятий, стартапов и других разнообразных юридических лиц, которые приняли такое стратегическое решение либо элементарно обанкротились. В офисных центрах они занимали небольшие площади по 50-100 м² и значительно не влияли на общую вакантность. Основные же корпорации и компании, имеющие здесь производство и/или налаженный многолетний бизнес, не покидали рынок – они пересматривали стратегию, сжимались, реструктуризировались, но оставались работать.

Как все понимают, IT-компании находятся в противофазе ко всему остальному бизнесу и являются той «подушкой безопасности», которая на данный момент спасает офисный рынок от резкого провала в случае макроэкономических проблем Украины. Парадокс, но чем хуже экономика Украины до определенного предела, тем качественнее себя чувствуют работники IT-бизнеса. Они работают в 95% случаев на экспорт/аутсорс, полу-чают чистую валютную прибыль, также не в Украине. И получают компенсации на местах в привязке к валюте. Поэтому реальная платежеспособность «айтишников» в Украине часто выше, чем за рубежом.

Касательно выезда IT-специалистов за границу, необходимо отметить еще одну тенденцию: многие из уехавших, поняв, что тратят большую часть заработной платы на жилье, налоги, иные расходы, возвращаются обратно. Более того, по ощущению некоторых топ-менеджеров крупных IT-компаний, «выросшие» сотрудники покидают alma mater и создают собственные успешные проекты, расширяются, набирают персонал и не собираются уезжать из Украины. Названия таких компаний никому, кроме специалистов, ничего не скажут. Но это дополнительная точка роста для технологической отрасли и для рынка недвижимости, которую мало кто учитывает.

На сегодняшний день в Киеве и Киевской области зарегистрировано порядка 45 000 физлиц-предпринимателей в IT-сфере. Если оптимистично предположить, что 25-30 тысяч из них работают в офисах и принять во внимание, что IT-компании занимают офисы из расчета 7-10 м²/сотрудника, то можно сделать вывод, что около 250-300 тысяч м² в общей структуре классифицируемой офисной недвижимости Киева арендуют представители IT-бизнеса. Это плюс-минус тот объем площадей, который освободится из 1,9 миллиона м², если что-то невероятное произойдет с IT-сектором и он прекратит существование на 100%. В таком случае вакантность увеличится на дополнительные 12-15%, но рынок не рухнет.

Татьяна Антонюк: Насколько успешен текущий год для офисных центров?

Юлия Счастливая, Ирина Круппа

Юлия Счастливая: На сегодняшний день вакантность в Astarta Organic Business Centre практически равна нулю. Бизнес-центр достраивался в 2015-2017 годах и, несмотря на сложную конъюнктуру рынка на тот момент, прекрасно сдавал помещения в аренду. На сегодняшний момент, общаясь ежедневно с сотрудниками IT-сферы, я только успеваю записывать лист ожидания, измеряющийся в тысячах м² с перспективой на 3-5 лет. Стоит ли нам строиться дальше? С таким листом ожидания, думаю, что да. Ввиду того, что у компании имеется земельный участок в квартале улиц, где расположен Astarta Organic Business Centre, безусловно, мы обсуждаем вопрос о развитии нашего проекта дальше.

Ирина Круппа: В БЦ Gulliver вакантность составляет менее 1%. Я считаю, что профессиональные офисные здания будут востребованы всегда. Однако важным фактором является не только качество проекта, но и уровень управления им, так как на открытии объекта и подписании договоров с арендаторами все не заканчивается. Необходимо, чтобы в команде, которая занимается управлением бизнес-центра, были сильные специалисты, важно иметь команду, которая справится с любой задачей и любым требованием арендатора. А в БЦ Gulliver, например, представлено множество различных компаний, не только сферы IT, и нам поступают разнообразные запросы, к которым необходимо прислушиваться.

Виктория Федорова: Вакантность в IQ Business Center низкая. Недавно мы заключили крупный контракт и сейчас подписываем еще несколько договоров с международными компаниями, также продлеваем сотрудничество с существующими арендаторами. Мы видим высокий спрос на помещения с ремонтом. Несколько лет назад мы сделали отдельный этаж таких офисов, арендная ставка для которых составляет около $40/м²/месяц (без учета НДС).

Спрос на качественную офисную недвижимость действительно вырос, но и возросли требования от арендаторов по обслуживанию и эксплуатации. Если соответствовать запросам рынка, то вакантность будет низкая независимо от ситуации на рынке. Чтобы держать руку на пульсе, мы проводим ежегодные опросы резидентов IQBC, составляем рейтинги, выясняем, что необходимо изменить или модернизировать.

Татьяна Деркач, Елена Воробьева

Татьяна Деркач: На данный момент вакантность в бизнес-центре SENATOR – 0%. Запросы на вакантные площади мы получаем регулярно, но в случае появления свободных помещений первые, кто проявляет инициативу и желание занять их, – это действующие арендаторы, у которых есть преимущественное право на расширение.

Моментальное решение технических вопросов – это одно из главных условий комфорта для арендаторов, которые в свою очередь нанимают внешние обслуживающие компании, но в случае поломки или аварии они вынуждены ожидать приезда и устранения, а это время. Предлагая услугу facility management каждому арендатору, мы гарантируем оперативное устранение любой поломки и аварии. Таким образом, у нас подписано контрактов на обслуживание на 30% площадей.

Татьяна Антонюк: Говоря о взаимодействии с арендаторами, изменились ли сроки договоров аренды?

Андрей Тодоров: В сегодняшних условиях, когда на рынке ожидается выход довольно значительных площадей БЦ класса А по сравнению с предыдущими годами, мы стали с большим приоритетом заключать более длительные договоры аренды с ключевыми арендаторами сроком на 5-7 лет и даже больше. В условиях неопределенности стабильность важна как для арендодателей, так и арендаторов.

Ирина Круппа: Иностранные компании, как правило, подписывают договоры аренды на длительный срок, однако в данных документах всегда есть пункт, обозначающий возможность выхода после трех лет с предупреждением за полгода. Такие контракты мы считаем не длительными, а трехгодичными. Среди тех компаний, которые не готовы сразу подписывать договор на три года, очень востребованы коворкинги.

Татьяна Деркач: Согласна, международные компании предпочитают длительные договоры аренды. При этом у всех есть возможность расторжения контракта не ранее чем через два года с предупреждением о разрыве за шесть месяцев, если разрыв ранее – тогда штраф.

На самом деле, если компания закрылась или объявила себя банкротом, то длительный договор не выступает гарантией, в таком случае компании попросту нечем платить и условия безразрывного контракта и штрафы не работают – она все равно уйдет, а оставленное ею помещение с ремонтом и мебелью сдается заново. В подобном случае за счет наличия ремонта и мебели ставка может быть выше среднерыночной – $32-33/м²/месяц в зависимости от площади, в то время как диапазон цен в А-классе составляет $22-30/м²/месяц (без учета НДС).

Татьяна Антонюк: Сегодня активно развивается сектор коворкингов, которые снимают помещения в том числе в бизнес-центрах. Насколько привлекательны такие арендаторы для офисного здания?

Максим Ткаленко: Коворкинг – хорошее средство для заполнения простаивающего офисного здания.

Юлия Счастливая: Коворкинги хороши тем, что их резиденты, а как правило это стартапы, в случае роста открывают свой офис в том же бизнес-центре, где расположен коворкинг. То есть коворкинг – некий трамплин для заполнения здания.

Илья Величко: В плане развития рынка коворкингов мы отстаем от всего мира на 10-15 лет. Пока у нас представлено, условно, пять брендов коворкингов. Хорош такой арендатор или не очень – зависит от самого офисного здания и других компаний, расположенных в нем. Например, некоторые компании не хотят видеть коворкинги среди своих соседей. С другой стороны, если девелопер планирует крупный проект, то может организовать пространство так, чтобы было комфортно всем. Лично мне нравятся подобные площадки, я бы работал в коворкинге: это очень комфортно, удобно и прагматично.

Виктория Федорова: В IQ Business Center расположен коворкинг сети Regus. Мы довольны сотрудничеством с ним: он заполнен на 100%, платит одну из самых высоких ставок в нашем бизнес-центре.

Мы воспринимаем коворкинг как часть инфраструктуры. В коворкинге находятся арендаторы, которые не смогли бы арендовать офис напрямую в бизнес-центре, но при этом оказывают дополнительный сервис для всех резидентов, например, организация путешествий, косметология и так далее.

Татьяна Антонюк: Сегодня была затронута тема комфорта в бизнес-центре. Одну из главных ролей в его создании играют климатические системы. Владимир, какие советы Вы как эксперт в области климатического оборудования могли бы дать девелоперам офисных центров?

Владимир Степура, Илья Величко, Татьяна Деркач, Елена Воробьева, Андрей Тодоров

Владимир Степура: Решение ошибок, допущенных при проектировании систем отопления, вентиляции и кондиционирования, может стоить около 10% бюджета всего объекта. Это усредненный показатель, и в реалиях нашего рынка он может быть больше. Поэтому очень важно изначально запроектировать все правильно, а для этого необходимо, среди прочего, определить профиль клиента, то есть какие компании будут арендаторами бизнес-центра.

Больше всего ошибок наблюдается в тех объектах, которые были построены девелоперами на продажу. В таких случаях компании просто не задумываются ни о будущих платежах за энергоресурсы, ни об эксплуатационных затратах, ни о возможных проблемах при выходе оборудования из строя.

Поэтому мой совет – это правильный комплексный подход к проектированию систем отопления, кондиционирования и вентиляции и подбору оборудования. Важно сотрудничество с профессионалами на всех уровнях, начиная от проектировщика, консультанта и заканчивая подрядчиком, который сможет проанализировать предложение не только с точки зрения красивых цифр и картинок. Такие специалисты могут оценить, реализуем ли проект (а ведь его изменение влечет за собой дополнительные финансовые и временные затраты), насколько правильно будет использоваться климатическое оборудование на всех этапах – приобретение, монтаж, эксплуатация, обслуживание. Правильный и индивидуальный подход к проекту позволит девелоперу сэкономить деньги и предотвратить проблемы с техникой в будущем.

Елена Воробьева: Установка каких «зеленых» технологий кондиционирования и вентиляции даст девелоперу возможность получить банковское кредитное финансирование?

Владимир Степура: Если мы говорим конкретно о программе IQ energy, то, к сожалению, сегодня она очень ограничена. Из четырех банков, которые ее поддержи-вали, активными остались два, и не все энергоэффективное оборудование подпадает под ее требования. Ряд продуктов, которые предлагает компания «Ликонд», присутствует в этой программе. Но, к сожалению, если речь идет о внедрении «зеленых» технологий в бизнес-центре, то большая часть оборудования для данного типа недвижимости в этой программе отсутствует. В основном в нее входят такие технологии, как тепловые насосы класса «воздух-вода» и «грунт-вода», а также солнечные коллекторы. Безусловно, в модельной линейке DAIKIN спектр энергоэффективного оборудования очень широкий, а конкретно для офисных центров наиболее оптимальным вариантом являются VRV-системы, в том числе с рекуперацией тепла. Впрочем, системы чиллер-фанкойл также находят свое применение.

Константин Олейник, Виктория Федорова

Константин Олейник: Насколько проблематично внедрить современные системы кондиционирования и вентиляции в бизнес-центре, скажем, после 8-10 лет его эксплуатации?

Владимир Степура: Все зависит от решений и оборудования, которые были заложены в проект при его разработке и реализации, и предусматривали ли они обновление через какое-то время. Поэтому в первую очередь необходимо ознакомиться с типом старой системы и годом ее производства, выяснить, подлежит ли она реновации или нет. Если ответ положительный, оценивается, какие ее составляющие – наружные блоки, внутренние блоки, трассы – требуют замены, какие нуждаются в минимальном вмешательстве, какие пригодны для дальнейшей эксплуатации. Если обновление старого оборудования невозможно, то самым оптимальным вариантом является замена его на мультизональные системы, которые можно устанавливать без прекращения работы объекта.

Татьяна Антонюк: Возвращаясь к теме перспективного предложения на офисном рынке, озвученной в начале дискуссии, какие планы компаний по расширению портфеля недвижимости?

Андрей Тодоров: На данный момент мы работаем над концепцией нового проекта офисной недвижимости – реновируем существующее отдельно стоящее здание площадью около 3000 м² под офисные функции. Оно расположено на острове Венецианский, на берегу Днепра, в 10 минутах от станции метро «Гидропарк», имеет выход к пляжу, собственный подъезд и большое количество машиномест. Наша задача сейчас – определить концепт проекта, как и кому его продавать, ведь целевая аудитория офисного центра ограничена. Другими словами, этот проект должен найти своих уникальных арендаторов.

Юлия Счастливая: Наша стратегия – это реализация проекта «Деловой квартал ASTARTA» к 2025 году. Я поддерживаю мнение коллег – нам необходимо предоставлять арендаторам высокое качество объектов, наилучший сервис, максимальное предложение по дополнительным услугам.

Татьяна Деркач, Елена Воробьева, Андрей Тодоров,  Лилия Любецкая,  Константин Олейник,  Виктория Федорова

Елена Воробьева: Мы собираемся строить новый офисный центр класса В и ищем финансирование. Очень сложно привлечь иностранных инвесторов в Украину. Риски, нестабильность, выборы и многие другие факторы очень серьезно влияют на имидж нашей страны. Никто из зарубежных инвесторов пока не зашел к нам, и, по моим оценкам, в ближайшее время этого не случится. Я была более оптимистично настроена до недавнего времени, но после встреч с несколькими такими компаниями, представители которых посетили Украину, поняла, что нам вряд ли удастся привлечь зарубежное финансирование и придется искать средства здесь. Доходность проекта, который мы собираемся строить, 16%, но для иностранного инвестора она не перекрывает риски, которые он может понести.

Татьяна Антонюк: Дайте прогнозы развития ситуации на рынке офисной недвижимости Киева на ближайшую перспективу. К чему готовиться игрокам рынка офисной недвижимости?

Лилия Любецкая: В настоящее время уже готовятся к запуску несколько крупных офисных проектов. Девелоперы, которые владеют земельными участками, пригодными для строительства офисных зданий, изучают, как их развивать, какие проекты воплотить. По-этому активность есть, но какой она будет в дальнейшем – это зависит от экономической ситуации в стране и от фактического количества введенных объектов в эксплуатацию. В 2020 году ожидается выход на рынок порядка 167 000 м² офисных помещений, которые подлежат классификации.

Максим Ткаленко: Я предпочитаю подсчитывать объем перспективного предложения не в рамках одного года, а двух, поскольку открытие проектов в Киеве практически всегда смещается. Так, на 2020-2021 годы к введению в эксплуатацию заявлено около 250 000 м², но эту цифру можно уменьшить – более реально, что будет введено порядка 90-110 тысяч м².

Виктория Федорова: Развитие рынка офисной недвижимости очень зависит от экономической ситуации в стране. Есть два варианта развития, я склоняюсь к положительному: с изменением экономической ситуации в лучшую сторону в Украину зайдут иностранные компании, которые будут открывать свои офисы в Киеве, Львове, Одессе и, надеюсь, занимать помещения класса А.

Елена Воробьева: Ожидается вывод большого объема нового предложения, что может изменить конъюнктуру и расстановку сил на рынке Киева. Меня пугает то, что по прогнозам в 2021 году может быть выведено 110 000 м² офисной недвижимости А-класса. На этом фоне существующий класс А превратится в А- или В и так далее. Те бизнес-центры, которые сейчас представляют В-класс, должны начинать аккумулировать средства на реновацию и ребрендинг, иначе в 2021 году они опустеют.

Юлия Счастливая: Я оптимист. Если все мы будем пессимистами, то девелоперский рынок Украины просто остановится, и агентам ничего не останется делать, кроме как разрабатывать проекты реконцепций. Но это нормально, что через плюс-минус 8-10 лет после ввода в эксплуатацию необходимо проводить реконцепцию коммерческих объектов. Поэтому сегодня при проектировании и строительстве важно учитывать, что теоретически может быть в здании бизнес-центра через 10 лет.

Константин Олейник: 53% бизнес-центров были построены до 2010 года. Они уже морально и технически устарели, не соответствуют тем требованиям, которые выдвигают к таким объектам международные операторы, IT-компании. Когда появятся новые офисные центры, будет наблюдаться то же, что происходит в торговой недвижимости: хорошие объекты будут процветать, будет расти арендная ставка, снижаться вакантность за счет того, что к ним переедут арендаторы из зданий более низкого качества. У последних вырастет вакантность, площади будут сдаваться за копейки, чтобы не простаивать и поддерживать жизнедеятельность объекта.

В ближайшие 3-4 года на рынок выйдет огромное количество проектов офисных центров. Это не только точечные здания площадью 10-15 тысяч м², но и целые городки офисной недвижимости. Например, на территории завода «Арсенал» ведется активное развитие новых проектов – только здесь планируется открытие 3-4 бизнес-центров.

Илья Величко: Наш рынок не сможет развиваться еще много лет из-за отсутствия банковского финансирования. В основном сейчас проекты реализуются благодаря частному капиталу, кредиты если и привлекаются, то под высокие проценты и залог личного имущества. В Варшаве, например, можно получить заем под 3-4% в любом банке. А то, что наш девелоперский сектор живет без денег практически десять лет – это не является рынком фактически. Сейчас никто не говорит о проблеме земельных участков под девелопмент офисов – они есть, сами же игроки рынка научились правильно их развивать, научились проектировать и строить, но все это сдерживает проблема финансирования.