Жилая недвижимость столицы: на пути к цивилизованному рынку
ОБЪЕМЫ КИЕВСКОГО РЫНКА ЖИЛЬЯ И ПРИЧИНЫ РОСТА ЦЕН Объем нового предложения жилой недвижимости, выводимый на киевский рынок, остается стабильным на протяжении нескольких последних лет и едва превышает 1 миллион м2. Киев еще не дотягивает до показателей 1987 года, когда на рынок было выведено практически 1,5 миллиона м2 жилья. Спад в строительстве пришелся на 1995-1999 годы, когда объем предложения ежегодно увеличивался всего на 400-700 тысяч м2. К отметке в 1 миллион рынок подошел только в 2000-м году. В 2005 году было выведено около 1,1 миллиона м2 жилых площадей, в 2006 году, по данным Главного управления жилищного обеспечения КГГА, – 1,3 миллиона м2. Процентное соотношение объектов различных классов в этом совокупном объеме, согласно аналитике компании «Київ Житло-Інвест», составляет: 45% – эконом-, 48% – бизнес-, и 7% – премиум-класс. По словам Владимира Германова, руководителя отдела маркетинга и PR строительно-инвестиционной компании «Київ Житло-Інвест», «некоторые строительные компании уже сегодня готовы в 2-3 раза увеличить количество возводимых объектов и тем самым значительно повысить объем нового жилья в столице. Естественно, в таком случае цены перестанут стремительно расти. После проведения анализа стоимости 1 м2 на 131 объекте строительства жилой недвижимости 71 компании-оператора первичного рынка с планируемым периодом сдачи 2006-2010 годы и сопоставления их с классификацией жилья, подготовленной Украинской строительной ассоциацией (УСА), были получены следующие данные: средняя стоимость 1 м2 жилья эконом-класса на первичном рынке в январе 2007 года, по сравнению с декабрем 2006 года, увеличилась на 3,2% и составила $1626. Так, стоимость 1 м2 в однокомнатных квартирах увеличилась на 3,9%, в двухкомнатных – на 3,1%, а в трехкомнатных – на 2,4%. При этом стоимость однокомнатных квартир возросла в среднем на 5,5% и составила от $1287 до $1829, двухкомнатных – на 0,6% (от $1287 до $2331), а стоимость трехкомнатных увеличилась на 3,4% (от $1248 до $2072). В то же время средняя стоимость 1 м2 жилья бизнес-класса за последний месяц возросла в среднем на 3,4% – до $2352. При этом стоимость 1 м2 в однокомнатных квартирах увеличилась на 5,6%, в двухкомнатных – уменьшилась на 2,6%, в трехкомнатных – увеличилась на 7,6%. На сегодняшний день ряд компаний по-прежнему задерживает реализацию своих объектов, ориентировочное начало продаж которых было запланировано на декабрь-январь. В январе, по сравнению с декабрем, предложение жилья эконом-класса увеличилось незначительно». По уровню цен на жилую недвижимость Киев вплотную приблизился к столицам развитых европейских государств фото: Олег Герасименко
Ценовая ситуация на рынке жилой недвижимости столицы является одной из наиболее обсуждаемых тем на протяжении последних двух лет. Сегодня цены на жилье ставят Киев (к сожалению, пока только по этому показателю) в один ряд с крупнейшими городами развитых стран Западной и Восточной Европы. Среди причин, определяющих столь высокие цены на жилую недвижимость в Киеве, участники рынка называют существенный неудовлетворенный спрос, необоснованно завышенную доходность девелоперских компаний, спекуляцию, инфляцию, рост цен на строительные материалы, стабильно увеличивающийся объем населения в столице за счет приезжих и т.д. Кроме того, постепенно увеличивается число граждан, способных приобрести собственную недвижимость, что, в свою очередь, стимулирует рост цен на первичном или вторичном рынках жилья. Также в ряду причин столь активного спроса на жилую недвижимость в столице эксперты называют отсутствие в Украине развитого фондового рынка и недоверие граждан к банковской системе. По словам Сергея Тумасова, директора компании Global Solutions, «отсутствие альтернативных способов вложения средств, обладающих сопоставимыми с недвижимостью параметрами доходности и надежности, делает квадратные метры чуть ли не единственным видом преумножения капитала представителей среднего класса Украины». Владимир Германов отмечает, что «довольно часто звучат тезисы о спекулянтах, массово скупающих квартиры в новостройках. По данным недавно проведенного социологического опроса, более одной трети киевлян предпочли бы вкладывать свои средства в недвижимость. Стоит ли одну треть Киева называть потенциальными спекулянтами? Это вопрос риторический. Такие данные соцопроса красноречиво свидетельствуют о неразвитости рынка ценных бумаг, а также низком доверии граждан к хранению средств на депозитных счетах. Ни первое, ни второе, в итоге, не может дать той доходности, которая существует на рынке недвижимости, поэтому наши граждане не видят других альтернатив, кроме как вкладывать свои средства в приобретение жилья. Становление цен на жилищном рынке во многом зависит и от политических факторов, – продолжает Владимир Германов. – С одной стороны, политическая неопределенность, которая наблюдалась в момент «оранжевой революции», а также в период формирования парламентского большинства, способствовали «консервированию» роста цен. С другой, после завершения очередного политического процесса рост цен становился более динамичным. Эту ситуацию можно назвать «эффектом пружины». В момент политических кризисов она как бы сжималась – рост цен прекращался на 2-3 месяца, но потом происходил обратный процесс – «пружина» стремительно разжималась, и за 2-3 месяца после разрешения кризиса цены «добирали» недостающий рост». Одним из важнейших факторов, напрямую влияющих на постоянный рост цен, является несоответствие выводимого на рынок объема жилых площадей запросам потребителей. По мнению Тараса Зябкина, начальника отдела маркетинга ОАО «Трест «Киевгорстрой-1» имени М.П. Загороднего», «для того, чтобы цены не поднимались до уровня лондонских, Киеву необходимо 4-5 миллионов м2 нового предложения в год. При этом существующие государственные нормы работы на строительном рынке не дают оснований для оптимистических прогнозов. Сегодня, чтобы получить участок, необходим минимум один год, для согласования проекта требуется еще полтора-два. То есть, согласовательные процедуры, предшествующие строительству занимают три года. Эти цифры говорят о том, что в ближайшее время не стоит ожидать изменений существующего уровня дефицита. Хотя проблему можно было решить, выделив под жилое строительство 500 гектаров земли на окраинах города. Ведь наибольший дефицит наблюдается в эконом-классе, то есть, выделив землю, к примеру, между Киевом и Вышгородом, на севере или юго-востоке Киева, можно было бы значительно снизить уровень дефицита и остановить рост цен».
КАЧЕСТВО ЖИЛЫХ ПРОЕКТОВ Низкое качество большей части новых жилых домов и комплексов является одной из основных проблем жилищного рынка Украины. Специалисты объясняют это отсутствием культуры потребления, а также значительным уровнем дефицита, при котором, по словам Алексея Котенко, исполнительного директора группы компаний «Планета Оболонь» и председателем комитета по анализу рынка при ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины, потребители разбирают практически все квартиры практически у всех застройщиков. Поэтому строительные компании часто не заинтересованы в максимизации качества своей продукции, тем более, что оно требует дополнительных затрат. «Сегодня нередки случаи, когда вместо заявленного «теплого дома» инвесторы получают здание с промерзающими углами, затекающими окнами и стяжками, перепад в которых составляет до 10 сантиметров. Очень часто после сдачи объекта по облицовочной плитке идут трещины, обнаруживается много недочетов во внутреннем вентилировании. Например, нередки случаи, когда вытяжки забиты или залиты цементом», – продолжает Алексей Котенко. Исключением из этого правила являются лишь те немногие компании, которые позиционируют качество своей продукции как основное конкурентное преимущество. Однако, их количество пока не так велико, и потому повлиять кардинально на рыночную ситуацию они не в состоянии. По словам Тараса Зябкина, «качество возводимого жилья в Украине улучшается с каждым годом, поскольку появляются современные технологии и высококлассные специалисты. Однако, вопросы функционирования внутренних и внешних сетей еще довольно болезненны. В особенности, это касается дополнительных опций объектов наивысших категорий комфортности, таких как центральная вентиляция и кондиционирование. Сложившееся положение вызвано тем, что девелоперы не хотят привлекать к работе опытных и, соответственно, дорогостоящих иностранных специалистов, а отечественные мастера не имеют достаточного опыта реализации подобных проектов, что приводит к незапланированным трудностям и сбоям в работе сложных систем». Хотя, используя существующие строительные технологии и персонал, уделяя при этом значительное внимание уровню технического надзора и менеджменту, отечественные компании в состоянии возводить качественные здания. То есть, проблема состоит скорее не в техническом аспекте деятельности компаний, а в уровне их ответственности и уважения к своим потребителям». Говоря о качестве жилой недвижимости, невозможно обойти стороной вопрос классификации жилья. На сегодняшний день в Киеве действует классификация жилой недвижимости, разработанная и утвержденная весной 2006 года членами «Украинской Строительной Ассоциации». Непосредственная работа над классификацией длилась на протяжении практически двух лет. По мнению ее разработчиков, классификация должна помочь как застройщикам, так и потребителям жилья: первые с помощью классификатора смогут четко позиционировать свои объекты на рынке, вторые – объективно сравнивать и оценивать предложения различных компаний, а также принимать соответствующие решения. Помимо этого, принятие классификатора должно помочь в маркетинговых исследованиях – проведении реального статистического анализа, оценке и прогнозировании ситуации в каждом сегменте рынка и т.д. Еще одним важным позитивным моментом действия классификатора является то, что отнесение объектов к определенным категориям обяжет застройщиков придерживаться установленных для этих категорий стандартов. Вместе с тем, принятая «УСА» классификация не имеет официального статуса и воспринимается некоторыми участниками рынка не более, чем рекомендация. По этой, а также по целому ряду иных причин, проблема качества возводимого жилья и отнесения его к категориям, реально не соответствующим заявляемому классу, по-прежнему актуальна для рынка. В условиях ненасыщенного рынка, когда практически все объекты продаются еще на стадии строительства, вопросы качества уходят на второй план. Многие участники рынка отмечают, что большинство объектов по-прежнему позиционируется в категориях, не соответствующих реальному качеству, особенно это касается премиум-класса и класса де-люкс. По словам Сергея Тумасова, «соответствие жилья заявленному классу зависит от самого класса. Так, если речь идет об эконом-классе, то здесь параметры всегда соответствуют действительности. Несколько иначе обстоит ситуация в сегменте элитного жилья – в большинстве случаев отнесение застройщиком своего объекта к определенному элитному классу (премиум или де-люкс) – не более, чем PR-ход». По мнению Алексея Котенко, «на сегодняшний день из всех представленных на рынке объектов (строящихся или уже построенных) нет ни одного дома класса де-люкс, в премиум-класс попали лишь некоторые, а остальные относятся к бизнес- или эконом-классу».
КОНКУРЕНЦИЯ Во всем мире конкуренция является одним из важных показателей уровня развития рынка. Несмотря на то, что на рынке жилой недвижимости Киева работает довольно большое количество строительных компаний, конкуренция между ними только начинает зарождаться. Для большинства строительных компаний жилой сегмент является основным в девелоперской деятельности, некоторые компании совмещают жилое и коммерческое направления. Как правило, каждая из компаний работает в одном из классов жилой недвижимости – эконом-, бизнес- или премиум-классе. Сегодня наиболее крупными застройщиками в Киеве являются ХК «Киевгорстрой» (на ее счету – около половины ежегодного объема новых жилых площадей), «Познякижилстрой», «Т.М.М.», «НЕСТ», «ХХI Век», «Консоль», «Градострой», «Новобудова» и др. Рассматривать конкуренцию между главными участниками рынка жилой недвижимости Киева можно в нескольких пластах. Первый – конкуренция между компаниями в борьбе за потребителя. Этот вид конкуренции только начинает формироваться на украинском рынке, основываясь, прежде всего, на показателях спроса и предложения, а также культуры потребления. Сегодня все больше покупателей жилья уделяет внимание вопросам качества строительных работ и материалов, инженерии и инфраструктуры, обслуживания дома. Учитывая тот факт, что большая часть квартир сегодня на первичном рынке продается еще на этапе строительства дома, покупатели-инвесторы, особенно после скандала с компанией «Элита Центр», начинают гораздо внимательней относиться к вопросам проектных историй строительных компаний, их репутации, схемам привлечения финансирования, партнерам (банкам-кредиторам). Как отмечает Алексей Котенко, «каждая компания постепенно начинает приобретать свое «лицо», а потребители начинают различать и оценивать марку и авторитет застройщика, его брэндовость, а также историю и схемы привлечения финансовых ресурсов. Все это, в случае правильного ведения бизнеса, можно причислить к конкурентным преимуществам девелоперской компании». Второй аспект – это конкуренция между компаниями в процессе получения земельных участков. По мнению Сергея Тумасова, «приобретение выгодного земельного участка автоматически означает возможность значительного повышения рентабельности проекта. Стоимость строительства в центре и на окраине города практически одинакова, в то время как квартиры в центральных районах значительно превосходят стоимость проектов на переферии. Конкуренция на рынке продаж при нынешнем уровне дефицита жилья не наблюдается, и появление ее в ближайшие 3-4 года не прогнозируется, чего нельзя сказать о рынке земельных участков, где она, скорее всего, будет усиливаться». фото: Олег Герасименко
Эксперты отмечают, что для максимизации эффективности функционирования жилищного рынка необходимо введение прозрачного механизма отвода земельных участков под строительство. По словам Тараса Зябкина, «закрытость государственных органов для конкурентной борьбы девелоперов является очень серьезной проблемой и будет оставаться таковой до тех пор, пока основным аргументом для получения более выгодного участка является не качество проекта и потребность города в том или ином объекте, а наличие у девелопера лобби в КГГА». Изменение ситуации было бы выгодно как для девелоперов и рядовых киевлян, так и для городских властей. Переход на цивилизованные методы конкурентной борьбы, по мнению экспертов, принесли бы оздоровление рынку в экономическом (стабилизация цен) и эстетическом плане (оригинальность и привлекательность архитектурно-планировочных решений стали бы одним из инструментов в борьбе за потребителя).
ПРОБЛЕМЫ Сегодняшняя ситуация на рынке жилья в Украине свидетельствует не только о ликвидности недвижимости, колоссальном спросе на нее при существующем незначительном предложении, но и о тех проблемах, которые способствуют ее удорожанию. По мнению Владимира Германова, «решение подобных проблем зависит от политической воли киевских властей. Но, как показала практика и события прошлого года, с изменением городского головы и состава киевского городского совета положение дел не только не улучшилось, а наоборот – значительно ухудшилось. Многие участники рынка ожидали, что новая власть создаст благоприятные условия для деятельности строительных компаний, предпримет шаги для увеличения темпов строительства, сделает рынок по-настоящему открытым. Все это позволило бы решить главную проблему киевлян – жилищную. Но вместо этого мы наблюдаем системный кризис: проблемы рынка, которые накапливались на протяжении последних 5-7 лет, так и не разрешились, а к ним добавились новые – отсутствие четкой стратегии развития столицы, увеличение отчислений строительных компаний городу, усугубление бюрократии и коррупции при подготовке разрешительной документации и многие другие». По словам Николая Толмачева, генерального директора компании «Т.М.М.», «новые правила игры в сфере строительства не определены, а старые не действуют. Проблема нынешней власти в том, что за период ее работы мало что изменилось. За упущенное время придется расплачиваться двойными нагрузками в конце года или через год. Ведь город – это большое хозяйство, связанное с постоянным строительством и реконструкцией, и, соответственно, в постоянном цикле должен происходить отвод новых площадей, выделение займов, экспертиза проектов и прочее. В противном случае, город теряет ритм своего развития. Можно дойти до черты локальных коммунальных микрокатастроф, когда из-за упущенного времени начнет останавливаться транспорт, произойдут сбои в системе коммуникаций и т.д. У любого хозяйства, тем более у мегаполиса, должен быть четкий план развития». Отсутствие четкого плана развития города (действующий сегодня в столице Генплан развития Киева до 2020 года содержит только основные положения без детализации особенностей развития отдельных городских территорий) – это не единственная проблема рынка жилья. Не менее насущной является поиск новых территорий для строительства. Сегодня одними из наиболее крупных резервов столицы являются многочисленные кварталы и микрорайоны устаревшего жилого фонда, наряду с промышленными зонами. Разговоры о необходимости регенерации территорий с устаревшей жилой застройкой ведутся в Киеве уже давно. Однако из-за сложности реализации подобных проектов, необходимости крупных строительных и финансовых резервов у застройщиков и неподготовленности законодательной базы они постоянно откладывались. По мнению Сергея Тумасова, «такие программы пока не жизнеспособны, и в ближайшие годы ситуация вряд ли изменится. Причиной этого является отсутствие механизма отселения. К тому же, в большинстве «хрущевок» количество прописанных людей и квадратных метров на человека не соответствует действующим санитарным нормам. При этом в случае расселения каждому живущему придется выделять обоснованное существующим законодательством количество площади, что приведет к потере экономического смысла подобного мероприятия. Выходов из этой ситуации может быть два. Первый, когда город берет на себя проект по расселению и передает инвестору свободный участок. Возможен и альтернативный вариант, когда расселение происходит за счет инвестора. В этом случае инвестор должен быть освобожден от всех отчислений в социальные фонды». В январе 2007 года вступил в силу Закон «О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда», регулирующий механизм отселения. Однако, закон, призванный урегулировать все спорные вопросы и послужить сигналом для застройщиков, создал, по мнению экспертов, новые проблемы, значительно сужающие круг реальных претендентов на освоение территорий. Среди наиболее проблемных зон для девелоперов в новом законе эксперты отмечают необходимость получения застройщиками согласия на отселение 100% жильцов реконструируемого дома, а также необходимость предоставления жителям домов новых квартир в границах того же квартала (или микрорайона), с тем же количеством комнат при сохранении существующего метража (это может привести к невозможности строительства новых домов с современными индивидуальными планировками). Пострадать от этого закона могут и сами владельцы квартир. Так, согласно закону, собственники жилья, признанного по закону ветхим, не смогут свободно распоряжаться своей недвижимостью (продавать, дарить, прописывать в ней третьих лиц). Поэтому, активное начало реализации программы реконструкции территорий с устаревшим жилым фондом пока откладывается, хотя от ее грамотной реализации могли бы выиграть все стороны процесса – застройщики, жители домов и городские власти, которые смогли бы таким образом решить одну из наиболее актуальных проблем города. Масштабы предстоящих работ огромные (общий объем ветхого жилья в Киеве составляет более 10 миллионов м2). О том, насколько строительные и девелоперские компании в принципе заинтересованы в реализации проектов по регенерации территорий с устаревшим жилым фондом говорит тот факт, что проекты комплексной реконструкции кварталов рассматриваются практически на каждом заседании градостроительного совета в Киеве. Так, уже существуют проекты реконструкции кварталов и микрорайонов на Старой Дарнице, ДВРЗ и Воскресенке, в районе Соцгородка, Нивок, территории в центре города – в районе бульвара Дружбы Народов, площади Льва Толстого и т.д.
