Жилая недвижимость: прогнозы неопределенные
Commercial Property №2 (126) февраль 2014
ПО ИТОГАМ 2013 ГОДА И ПО СОСТОЯНИЮ НА НАЧАЛО 2014 ГОДА СИТУАЦИЮ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ КИЕВА ЭКСПЕРТЫ ХАРАКТЕРИЗУЮТ КАК ОТНОСИТЕЛЬНО СТАБИЛЬНУЮ. ПРОДОЛЖАЕТСЯ ПОСТУПАТЕЛЬНОЕ УВЕЛИЧЕНИЕ ЖИЛОГО ФОНДА СТОЛИЦЫ, КОТОРОЕ ПРОИСХОДИТ КАК ПУТЕМ НАРАЩИВАНИЯ ОБЪЕМОВ НОВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА, ТАК И ЗА СЧЕТ РЕКОНСТРУКЦИИ СУЩЕСТВУЮЩЕЙ ЗАСТРОЙКИ.
Текст: Евгений Петровский
Проект ЖК «Бульвар Фонтанов» (ул. Патриса Лумумбы, 6/1, Киев). ПРОЕКТ: UDP
По данным компании Colliers International (Украина), несмотря на растущие темпы ввода в эксплуатацию новых объектов жилой недвижимости, дефицит предложения жилого фонда в Киеве оценивается на уровне 3,354 миллиона м2 (исходя из требований, установленных украинскими стандартами – 22,8 м2/чел., и официального населения Киева 2,805 миллиона человек).
В 2014 году реальная ситуация в сегменте жилой недвижимости Киева и в целом Украины будет находиться в полной зависимости от экономической и политической ситуации в стране. «Существующая неопределенность в прогнозах экспертов относительно темпов восстановления, как экономики Европы, так и Украины в частности, не позволяет спрогнозировать динамику спроса на жилую недвижимость в долгосрочной перспективе, – прокомментировала Наталья Чистякова, заместитель директора департамента оценки и консалтинга Colliers International (Украина). – Важным фактором, имеющим непосредственное влияние на рынок жилья, является также вопрос кредитования застройщиков и покупателей жилья. Средние реальные ставки по ипотечным кредитам на сегодняшний день варьируются от 17% до 23% в гривнах».
Ниже приводим комментарии игроков рынка жилой недвижимости Киева касательно итогов 2013 года и прогнозов ситуации в сегменте на 2014 год.
Алексей Говорун, заместитель генерального директора по стратегическому развитию и маркетингу компании «Т.М.М.»
Качество
На конкурентном столичном рынке в борьбе за покупателя застройщику уже недостаточно хорошо строить жилые дома, необходимо заботиться о сопутствующей инфраструктуре согласно возводимому классу жилья. Качество строительства, безусловно, растет как в столице, так и в регионах, этому способствует растущая конкуренция среди застройщиков.
Спрос
Спрос на квартиры остается стабильно высоким. В 2013 году продажи квартир в жилых комплексах компании «Т.М.М.» выросли на 21% по сравнению с 2012 годом. Несмотря на нестабильную экономическую и политическую ситуации покупка жилья воспринимается населением как одна из наиболее важных инвестиций, поэтому можно прогнозировать стабильный спрос на жилье и в текущем году, если впереди не предвидится новых потрясений.
За последние несколько лет самой важной покупательской тенденцией стал осознанный выбор в сторону первичного и строящегося жилья. Современный темп жизни диктует свои условия, в которых нет места советским планировкам квартир. Только новое жилье способно удовлетворить множество требований покупателей. Постепенно рынок первичной жилой недвижимости становится драйвером роста и диктует свои ценовые условия вторичному рынку.
ЖК «Сонячна брама» (ул. Ломоносова, 73, Киев). ФОТО: «Т.М.М.»
Инвестиции
В реализацию проектов компания «Т.М.М.» инвестирует как заемные, так и собственные средства. Средства, полученные от покупателей, направляются на финансирование объектов только на высокой стадии готовности.
Проекты
В настоящий момент на завершающей стадии строительства находятся два наших проекта – ЖК «Сонячна брама» в Киеве и ЖК Green Town в Харькове. В процессе строительства находится также ЖК Alter Ego и комплекс административных зданий в Киеве. В целом, в 2014 году мы планируем ввести в эксплуатацию порядка 50 000 м2 жилой и коммерческой недвижимости.
Петр Слипец, председатель наблюдательного совета KDD Engineering
В числе основных изменений, которые произошли на рынке первичной жилой недвижимости Киева в 2013 году, – увеличение количества проектов во всех сегментах, а также улучшение их качества. Думаю, что 2014 год станет для многих годом подведения посткризисных итогов. Для профессионалов данный процесс станет стимулом для новых подвигов, а случайным инвесторам необходимо будет думать, что делать с нерастраченными метрами.
Застройщики
В сегменте жилья эконом-класса количество игроков в Украине не поддается счету, однако в элитном сегменте на виду все те же компании.
Спрос
Спрос на квартиры в элит-классе в свете политических проблем в нашей стране несколько видоизменился. Недвижимость всегда становится убежищем для капитала в нестабильные времена. Ведь жизнь продолжается. Революции начинаются и заканчиваются, а профессиональные, качественные здания украшают город веками.
Качественный аспект
Качество проектов в разных сегментах жилой недвижимости проявляется по-разному. Так, массовое жилье в борьбе за доступность возводится еще более экономно во всех аспектах, в то время как элит-класс в борьбе за покупателя должен быть все лучше и лучше. В вопросе приобретения жилья покупателям важно консультироваться с профессионалами, чтобы в «яркой обертке» не купить «пустые обещания». Элитное жилье следует покупать только у публичных, известных застройщиков и, желательно, в готовом виде.
Требования покупателей
Покупатель должен влюбиться в проект. А требование покупателя известно – приобрести жилье дешевле. Единицы вникают и разбираются в качестве продукта, но это нормально
ЖК PecherSKY (бульвар Дружбы Народов, 40, Киев). ФОТО: ЖК PECHERSKY
Стоимость
Мы всегда старались выделиться из конкурентного круга и реализовать уникальные проекты, которые не сравнивали бы с другими проектами только по цене. К счастью, Ferrari также никто не сравнивает с классическим седаном – его либо хотят купить, либо о нем даже не мечтают.
Законодательство
Ничего революционного и существенного в законодательстве в сфере девелопмента в 2013 году не произошло. И, наверное, это хорошо. Для застройщика важно, чтобы ему не мешали.
Проекты
Мы продолжаем развиваться и, несмотря на общую обстановку, делаем конкретные шаги в реализации наших проектов. Возможно, попробуем выступить в качестве девелоперов и застройщиков в чужих проектах. Важно, чтобы мы до конца были уверены, что потенциальный партнер понимает важность деталей и мелочей в элитном доме. Ведь суть жилья элит-класса заключается в мелочах.
На данный момент компания KDD Engineering разрабатывает документацию и получает разрешения на новый проект престижного жилья в Киеве, а также продолжает продажи в завершенном жилом комплексе PecherSKY Luxury Apartments в столице.
Анна Прилучная, руководитель отдела продаж СК «ГЕОС»
2013 год охарактеризовался позитивной динамикой как в сегменте строительства, так и в сегменте продаж на первичном рынке жилой недвижимости Украины. Основной объем инвестиций был направлен в наиболее экономически развитые и инвестиционно привлекательные города с населением более 1 миллиона человек. В отношении компании «ГЕОС» эта тенденция сохраняется и в 2014 году.
Рынок первичной жилой недвижимости Украины динамично развивается. Все чаще покупатели отдают предпочтение квартирам в новостройках, а не в объектах на вторичном рынке. Появление новых проектов активизирует конкуренцию и в некоторой степени влияет на стоимость квадратного метра в сторону снижения. Также на ценовую ситуацию в Киеве оказывает влияние растущее предложение более дешевого жилья в городах-спутниках.
Наиболее востребованными у покупателей на первичном рынке Киева остаются одно- и двухкомнатные квартиры. При этом стоит отметить, что потребительские предпочтения постепенно меняются в сторону увеличения метража квартир. Так, все большим спросом пользуются однокомнатные квартиры площадью 50-55 м2, в то время как актуальная площадь двухкомнатных квартир достигает 70-85 м2.
Основная масса сделок купли-продажи осуществляется за счет собственных средств покупателей. Доля квартир, приобретенных с использованием кредитных средств, остается очень незначительной. Одна из причин этого – низкое доверие потребителей к банковской системе.
Строительные компании, работающие на рынке жилой недвижимости Киева, постепенно увеличивают объемы и темпы строительства. Надеемся, что эта динамика сохранится и в дальнейшем.
Проект ЖК Chelsea Tower (ул. Димитрова, 2, Киев). ПРОЕКТ: «ГЕОС»
В настоящее время СК «ГЕОС» участвует в завершении двух масштабных проектов на бульваре Дружбы народов, 14-16 и по ул. Димитрова, 2 в Печерском районе Киева. В 2014 году мы запланировали реализацию ряда интересных проектов с общей площадью более 300 000 м2, а в 2015 году их число увеличится еще на 20%. Речь идет о жилых комплексах с комфортными планировками в центральных и приближенных к центру районах Киева.
Виталий Медников, руководитель службы продаж ЖК «Новопечерские Липки», компания UDP
В 2013 году спрос в сегменте первичной жилой недвижимости Киева увеличился на 9% по сравнению с 2012 годом. К примеру, на рынке столичной недвижимости в 2013 году ежемесячно продавалось около 650 квартир.
По итогам 2013 года в распределении объектов жилой недвижимости по классам наибольшую долю занимает жилье эконом-класса, на втором месте расположились объекты бизнес-класса, соответственно, комфорт-класс и премиум-класс занимают третью и четвертую позиции.
В 2014 году на украинский рынок жилой недвижимости может повлиять нестабильная политико-экономическая ситуация в стране. Но на сегодняшний день инвесторы рассматривают проекты недвижимости как одни из приоритетных для вложения денежных средств. Уже в начале 2014 года компания UDP увеличила продажи по всем своим проектам. Например, январь 2014 года показал увеличение продаж на 60% в сравнении с аналогичным периодом 2013 года. Факторы, которые способствовали росту спроса, – увеличение объема предложений компании UDP для своих клиентов, а также нестабильная ситуация на валютном рынке страны, которая повлекла за собой отток банковских депозитов со стороны населения.
Относительно прогнозов можно сказать следующее: аналитики компании UDP разработали формулу, которая позволяет спрогнозировать рост продаж на годовой период. Формула разработана на основе 14 показателей: макро- и микроэкономические показатели, этапы строительства объектов, конкурентная среда объектов, составляющие рекламной кампании, ценообразование объекта недвижимости относительно рынка и конкурентов и т.д. Так, согласно данной формуле, уже сейчас можно прогнозировать, что к концу 2014 года объем продаж компании UDP увеличится на 4% по сравнению с 2013 годом.
Застройщики
С 2009 года состав ключевых игроков на рынке жилой недвижимости Киева постепенно менялся. Те компании, которые были наиболее активными до 2009 года, теряли доли рынка, а более новые, начиная с 2009 года, наоборот – усиливали свои позиции.
В целом, рынок недвижимости начал постепенно консолидироваться – доля компаний из ТОП-10 за год увеличилась с 62% до 71%, в дальнейшем эта тенденция будет усиливаться. В 2013 году доля компании UDP на рынке нового строительства Киева составила 15%.
Говоря о наших конкурентах, следует сказать, что к наиболее активным девелоперам в сегменте жилой недвижимости Киева в 2013 году можно отнести компании «Киевгорстрой», «УкрБуд», «К.А.Н. Девелопмент», Stolitsa Group.
Качественный аспект
Несомненно, тенденция к улучшению качества возводимого жилья есть. Сейчас девелоперы все больше задумываются о дизайне интерьеров своих объектов. Особенное внимание уделяется декорированию холлов жилых домов. Если рассматривать качественный аспект на примере компании UDP, то мы всегда стремились удовлетворить все пожелания наших клиентов и потенциальных покупателей. Все проекты UDP носят комплексный характер, поэтому мы совершенствуем не только интерьерную составляющую, но и пространство вокруг домов комплекса.
Требования к приобретаемому жилью
Четко прослеживается тенденция к уменьшению площадей во всех сегментах рынка жилья, возникшая на основании запросов покупателей. Наша компания учитывает этот фактор при проектировании новых очередей и комплексов. Для сравнения: в 2007 году в сегменте бизнес-класса площадь 2-комнатных квартир достигала около 90 м2, на сегодняшний день – порядка 77 м2. Следует отметить, что эта тенденция характерна не только для украинского рынка недвижимости, но и для мирового в целом.
Стоимость
В целом, динамика цен на квартиры в составе объекта в большей мере зависит от того, насколько успешен комплекс на рынке. В качественных, востребованных, грамотно позиционируемых и строящихся в заявленные сроки комплексах цена растет по мере строительства дома. В составе комплексов цена варьируется в зависимости от того, на каком этапе строительства находится та или иная секция. Обычно цена растет по мере приближения проекта к завершению строительных работ и достигает максимума в процессе сдачи дома в эксплуатацию.
Если сравнивать начало 2013 и 2014 годов, то цена в сегменте первичного жилья эконом-класса изменилась в среднем на 1,5% в сторону снижения. Это объясняется тем, что на рынок постоянно выходят новые проекты, в том числе и рискованные. Сегмент бизнес- и премиум-классов показал незначительное повышение цены на квадратные метры первичной жилой недвижимости. В любом случае, для детальной оценки и точного анализа необходимо рассматривать каждый проект индивидуально.
Если говорить о новых объектах, которые только выходят на рынок, ситуация следующая: дорогие квадратные метры прибавляют в цене, а дешевые, наоборот, теряют. В элитных, эксклюзивных комплексах цена может достигать $8000-10 000/м2 на старте и до $12 000-14 000/м2 – на финише. В премиум-классе диапазон цен находится в границах от $2800/м2 до $5000/м2. В комплексах бизнес-класса средняя цена составляет порядка $2300/м2. Диапазон цен в комфорт-классе составляет примерно $1200-1500/м2 и намечается тенденция к снижению до $1100/м2.
Инвестиционные схемы
Как и большинство девелоперов, компания UDP осуществляет строительство своих объектов за cчет собственных и привлеченных средств. Если говорить о привлеченных средствах, то на первоначальной стадии строительства своих комплексов, компания UDP привлекает деньги через продажу целевых облигаций, после ввода объектов в эксплуатацию осуществляется продажа объектов напрямую своим покупателям.
Проекты
Кроме уже известных проектов компании – «Новопечерские Липки», «Бульвар Фонтанов», River Stone, «Комфорт Парк», «Паркове місто», команда UDP работает над принципиально новыми для себя проектами. Учитывая тенденцию рынка относительно уменьшения площадей квартир, мы планируем запуск нового проекта, который концептуально соответствует этому запросу рынка. Речь идет о проекте класса сити-комфорт, где площадь однокомнатной квартиры составит порядка 29 м2. На стадии разработки находится еще порядка 5 крупных проектов.
ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО
Олеся Перчак, заместитель генерального директора по маркетингу компании UDP
2013 год выдался несколько новаторским в регуляторных вопросах. Если раньше решение о выдаче свидетельства о праве собственности принималось соответствующим исполнительным органом местной власти с необходимостью дальнейшей регистрации права собственности по такому свидетельству в коммунальном БТИ, то сейчас такое решение принимает государственный регистратор Государственной регистрационной службы, он же практически одновременно регистрирует право собственности по такому свидетельству (соответствующие нормы Закона «О регистрации вещных прав на недвижимость» вступили в силу с 01.01.2013 года). Это, безусловно, прогрессивная норма, проведение процедуры одним органом ускоряет процесс, а регулирование порядка на уровне постановления КМУ устраняет возможность нормотворчества не местном уровне, при котором раньше часто устанавливались поборы и дополнительные «взяткоемкие» процедуры, не предусмотренные законом.
Также сейчас деятельностью по обязательной инвентаризации вновь возведенной недвижимости может заниматься любой субъект хозяйствования, имеющий в штате хотя бы одного сотрудника, прошедшего аттестацию в Минрегионстрое Украины (соответствующие изменения в «Инструкцию о порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества» вступили в силу 04.01.2013 года). С одной стороны, появление множества «частных БТИ» способствует снижению цен на услуги на рынке и «взяткоемкости» процесса, с другой – провоцирует выход на рынок низкопробных исполнителей, непрофессионалов, появление злоупотреблений и даже мошенничества.
С 12.02.2014 года вступает в силу новый «Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» (Постановление КМУ №868 от 17.10.2013 года), согласно нормам которого при регистрации прав собственности на вновь возведенные объекты заявителем является заказчик строительства (застройщик), а не инвестор (в отличие от ранее действовавшего Порядка, утвержденного Постановлением КМУ №703 от 22.06.2011 года). В отличие от ранее действовавшего Порядка, теоретически позволявшего регистрировать право собственности на жилые и нежилые помещения, размещенные в новостройках без участия застройщика, новый Порядок требует предоставления отдельного пакета документов для регистрации как будущим собственником (инвестором), так и заказчиком строительства (застройщиком). Возврат к процедуре, существовавшей в Украине до 01.01.2013 года, может привести к возможным злоупотреблениям со стороны недобросовестных застройщиков, поскольку непредставление в органы Укргосреестра соответствующего пакета документов лишает инвестора, купившего у застройщика право на помещение, юридической возможности своевременно оформить в собственность недвижимость. С другой стороны, на практике инвестор и в соответствии с ранее действовавшим Порядком №868 не мог собрать весь пакет документов без помощи застройщика.
С 01.09.2013 года вступило в действие ограничение НБУ на расчеты наличными суммой от 150 тысяч гривен. Это создает дополнительные трудности и расходы, но многие застройщики (с соображений соблюдения требований финансового мониторинга) и ранее требовали от инвесторов проведения расчетов только в безналичной форме.
