Зев Кляйн: «Моя цель – адаптировать современный подход развития торговой недвижимости к украинскому рынку»

Зев Кляйн, независимый консультант, ранее управляющий директор компании Plaza Centers Management BV
фото: ICD Investments

CP: Расскажите о цели вашего визита в Киев. На каких условиях вы сотрудничаете с компанией ICD Investments и где вы получили свой опыт?
В сфере торговой недвижимости я работаю уже более 15 лет, специализируясь, в первую очередь, на Восточной Европе. В 1994 году компания, в которой я работал, открыла первый в регионе торговый центр европейского класса – «БудаПлаза» (Будапешт, Венгрия). До того на рынке Восточной Европы, ничего подобного не было. Существовали лишь торговые места, куда приходили, чтобы сделать необходимые покупки. Очень важно понимать разницу между обычным зданием с несколькими магазинами и классическим торговым центром. Последний требует особого подхода к созданию объекта. Торговый центр – это место, где проводится свободное время, то есть место развлечений. Сама идея ТЦ западного образца заключается в создании некоего meeting point для жителей всего города либо отдельного района.
Я работал в структуре голландской компании Plaza Centers, занимающейся развитием и управлением торговыми центрами в странах Восточной Европы. Центральный офис находится в Будапеште, где был создан первый ТЦ, и на протяжении последних 13 лет компания активно занималась развитием объектов этого формата в Польше, Чехии, странах Балтии и др. В структуре Plaza Centers я возглавлял подразделение, занимающееся управлением нашими объектами. Таким образом был накоплен мой опыт создания и управления торговыми центрами, как небольшими, так и масштабными. Сейчас я занимаюсь объектом с арендуемой площадью около 70 000 м². Это последний проект компании, находящийся на завершающей стадии строительства и уже проданный. В прошлом году руководство Plaza Centers приняло решение о продаже всех своих центров в Европе двум крупным инвесторам, и компания направила свое основное внимание на развивающийся рынок Индии.
Я был приглашен компанией ICD Investments как внешний консультант в сегменте развития и управления торговыми центрами. На данном этапе моя роль заключается в формировании концепции центров, развитие которых запланировано на ближайшее будущее. Так, на днях я посетил один из областных центров, где у компании есть земельный участок, и нам пришлось кардинально менять концепцию после того, как участок был проанализирован на месте.
ICD Investments намерена работать в этом сегменте, и профессионально разработанные концепции торговых центров станут их конкурентным преимуществом. Я постараюсь применить и адаптировать свои знания и опыт к украинскому рынку, использовать идею торгового центра западного образца. Особенно это касается радикального изменения представления о данном формате в сознании покупателя и девелопера.
CP: В чем заключается идея ТЦ западного образца?
Построить торговый центр не так уж и сложно (это всего лишь вопрос строительных технологий), а вот вдохнуть в него жизнь и реализовать определенную идею, а не просто наполнить существующие площади магазинами, – это гораздо сложнее. В торговом центре мы пытаемся объединить две основные составляющие – коммерческую (магазины) и развлечения (кинотеатр, боулинг, казино, дискотека, зона фуд-корта и др.). Все вместе это привлекает посетителей. Моя цель – адаптировать такой подход к украинскому рынку.
Например, когда мы начинали работать в Польше, в нашем первом торговом центре был установлен рабочий график с 9 до 24 часов, но арендаторы магазинов желали закрывать свои отделы уже в 6-7 часов вечера, как это было принято, и как закрывали их на улицах. Поначалу было сложно им объяснить, что в этом и заключается преимущество торгового центра – люди приходят сюда за покупками и просто отдохнуть, когда магазины в городе уже закрыты. Тем более что арендная ставка платится за круглые сутки.
Развлечения привлекают посетителей в поздние часы – в этом состоит их взаимовыгодное комбинирование с торговой функцией под одной крышей. Я всегда отмечаю, что именно правильное управление торговым центром играет важную роль в успешности проекта на рынке. В ТЦ мы активно используем центральную сцену как площадку для выступлений и различных мероприятий, направленных на привлечение посетителей. Это могут быть выступления известных исполнителей, конкурсы и розыгрыши. Развлечения – это не только кино и боулинг, но и всевозможные события вокруг ТЦ, создающие его образ центра жизни. Еще один пример: в Будапеште, в одном из наших объектов действует ледовый каток, и каждую пятницу мы приглашаем диджеев проводить дискотеки на льду. Есть и другой подход: в Германии много торговых центров, где отсутствует развлекательная часть, а иногда отсутствует и продовольственный супермаркет или гипермаркет. Это можно объяснить тем, что большую долю рынка занимает компания ЕСЕ, являющаяся инвестором и не желающая уменьшать свою прибыль, сдавая площади операторам развлечений, которые не могут платить высокую арендную ставку. Но мы – не сторонники такой концепции.
CP: Как вы оцениваете уровень украинских торговых центров?
Я успел ознакомиться с несколькими торговыми центрами в столице и других городах Украины. Могу сказать, что многие из них не смогут конкурировать с качественными проектами, анонсирующимися компаниями, которые имеют опыт в Центральной и Восточной Европе. Проблема в том, что в основе их организации и управления лежат принципы, давно ушедшие в прошлое. Так, в архитектурном отношении большинство европейских ТЦ – это двухсторонние торговые «улицы», иногда до 200-300 метров в длину, где посетитель может проходить вдоль ряда, увидев все магазины и выбрав нужный. В Украине есть торговые центры, где очень сложно ориентироваться: 4-5 этажей, связанных эскалаторами. С позиции покупателя это не совсем удобно, ведь нужно сначала найти эскалатор, лифт или лестницу, чтобы попасть в нужный магазин. В скором будущем в Киеве и других городах Украины появятся новые ТЦ, удобные и понятные покупателю, и тогда те строения, которые именуются сегодня торговыми центрами, будут не в состоянии выдержать конкуренцию.
CP: Какими будут торговые центры компании ICD Investments в плане состава арендаторов, парковки и другой инфраструктуры?
По моему мнению, все торговые центры можно отнести к 3-4 группам по основным критериям: расположению и потребителю. В первую очередь, это региональные торговые центры большого масштаба, обычно расположенные вдали от центра, потребителями которых являются жители не только города, но и пригорода, близлежащих сел. Затем – группа городских ТЦ. Их расположение в центре города не требует большого количества парковочных мест, в отличие от региональных центров, где наличие вместительного паркинга является важнейшим требованием. Эксперты выделяют районные торговые центры, обеспечивающие жителей отдельной части города. Иногда выделяют торговый центр как часть крупного делового парка, зачастую расположенного за чертой города на главных транспортных магистралях.
ICD Investments планирует развивать все основные типы торговых центров, исходя из параметров земельных участков. Планируется также создание сильной управляющей команды, которая будет вести проекты компании. Мы стремимся привлекать лучших специалистов, использовать новейшие разработки в данной сфере, обращаться к опыту международных ассоциаций.
CP: Практика, когда девелоперская компания, создавая управляющую структуру, передает ей функции агента по сдаче площадей, в Украине стала привычной. Как вы относитесь к такому подходу?
В компании, где я проработал много лет, использовался именно такой подход. Развивая одновременно несколько проектов в различных городах и даже странах, мы приобрели огромный опыт по сдаче площадей в аренду. Такая схема работы давала только позитивные результаты. Эту практику мы будем продолжать и в Украине. Но на данном этапе развития рынка наиболее эффективно привлечение международных специалистов. В стране успешно работают представительства многих иностранных компаний-консультантов по недвижимости, предоставляющие агентские услуги. Поскольку у них есть связи и опыт работы с ведущими торговыми операторами, я считаю, что для девелопера – это хорошая возможность получить желаемый результат.
CP: На каком этапе, по вашему мнению, находится рынок торговой недвижимости в Украине? Можно ли сравнивать уровни развития рынка торговой недвижимости Украины, а также Центральной и Восточной Европы?
Украинский рынок торговой недвижимости пока еще слишком молод и сейчас находится на стадии формирования, поэтому сравнивать его с рынками Центральной и Восточной Европы бессмысленно. На данный момент можно отметить, что Украина – огромная страна с большим потенциалом, и сейчас как раз подходящий момент для того, чтобы изменить подход к торговой недвижимости и ориентироваться не только на покупателя, но и на арендатора, являющегося равноправным партнером создания проекта. Девелопер должен понимать, что правильно подобранный и сбалансированный арендаторский микст – это залог успеха любого проекта торгового центра. Поэтому приступать к процессу подбора основных арендаторов следует на самых ранних стадиях реализации проекта, тем более что это довольно кропотливая и длительная работа, основанная на глубинном понимании формата ТЦ, его концепции и того, кто должен быть в нем представлен. К вопросу выбора арендаторов следует подходить также серьезно, как в Украине подходят к исследованию потенциального покупателя, его потребностей, уровня дохода и т.д. Хотя, конечно, занимаясь подбором арендаторов, важно понимать, соответствует ли арендаторский пул потребностям и ожиданиям покупателей. Подбирая микст арендаторов, также необходимо помнить о сбалансированности пропорций между магазинами одежды, обуви, аксессуаров, подарков и т.д.
К сожалению, на украинском рынке торговой недвижимости, по моему мнению, такой подход к подбору арендаторов пока отсутствует. Но, хороший торговый центр стоит на трех «китах»: удачное расположение, сильный и сбалансированный состав арендаторов и профессиональное управление объектом. Создание таких торговых центров в Украине – это цель, которую мы, совместно с компанией ICD Investments, поставили перед собой. Девелопер, занимающийся сегментом торговой недвижимости, должен понимать, что построенный объект должен работать не 5 лет, а минимум 25, а потому просчеты в концепции могут дорого стоить в будущем. В этом мне очень близок подход команды ICD Investments, которая о любом проекте думает с перспективой на много лет.
CP: Каковы, по вашему мнению, перспективы украинского рынка торговой недвижимости?
Для того чтобы рынок сформировался полностью необходимо минимум 5-8 лет активного развития. Ведь строительство одного проекта занимает от 24 до 28 месяцев. Затем требуется время, чтобы увидеть, как действует торговый центр. Заметными изменения становятся далеко не сразу.