МЕСТО ЗЕМЛИ В ДЕВЕЛОПМЕНТЕ Спорить с тем, что именно земля является основным и зачастую изначальным фактором производства в сфере недвижимости, довольно сложно. «Для того, чтобы развивать проект, – говорит Владимир Горащенко, президент компании «Дубль W», – девелопер должен изначально найти земельный участок, а если подходящего участка нет, то объект под реконструкцию или снос. Кроме того, поскольку девелопер, как правило, не располагает капиталом, позволяющим самостоятельно профинансировать весь проект, ему необходимо привлекать инвестиции или кредиты извне. А это можно сделать только под определенную базу, ключевой и неизменной составляющей которой является земельный участок». Юрий Нартов, глава отдела инвестиционных услуг компании «Colliers International Украина», добавляет, что земля является основным источником благосостояния любой нации: «Будучи в ограниченном количестве, земельные ресурсы являются одним из основных элементов, необходимых для реализации не только девелоперских проектов, но и любого производства». Однако, именно в сфере недвижимости успешность проекта зависит от выбора его месторасположения (пресловутые 3 «L»). «От месторасположения земельного участка зависит фундаментальный успех того или иного проекта в недвижимости. Кроме того, важными характеристиками земельного участка являются его размер и конфигурация, визуальная доступность, характер застройки прилегающей территории, наличие естественных и искусственных препятствий, архитектурных ограничений и т.д. Данные характеристики в той или иной степени влияют на решение девелопера о строительстве различных сегментов рынка недвижимости на участке. Например, хорошая обзорность, удобная транспортная и пешая доступность благоприятно влияют на развитие торговых и офисных помещений», – комментирует Юрий Нартов. Перепрофилирование промышленных предприятий – один из способов получения доступа к привлекательному земельному участку фото: Олег Герасименко
На Западе крупные девелоперы не настолько зависимы от земли, поскольку имеют возможность, пользуясь своей репутацией, привлекать финансирование на самых начальных этапах реализации проекта – вплоть до разработки концепции, а опытные игроки, как отмечает Владимир Горащенко, могут хорошо структурировать проект, располагая даже второстепенной площадкой. Однако и там именно эффективность решения земельного вопроса – выбор участка, максимально соответствующего разработанной концепции, – определяет успешность любого девелоперского проекта. Разницу в значимости земли для отечественных и зарубежных девелоперов можно проследить в очередности решения соответствующих вопросов – разработка детальной концепции и поиск земельного участка для ее реализации. «Идеальный случай – говорит Владимир Горащенко, – сначала разработать концепцию, а затем найти адекватный участок, но в отечественных условиях так не получается. Да и хороших свободных площадок в Киеве уже практически нет. Поэтому в реальной ситуации девелопер анализирует возможность использования конкретной территории, которую удалось получить, под ту или иную концепцию, и разработка осуществляется уже на основе имеющихся возможностей и ограничений участка». Это мнение дополняет Юрий Нартов, выделяя два возможных варианта, характерных, соответственно, для западных и отечественных условий: «Как правило, после изучения рынка и оценки своих возможностей, девелоперские организации имеют представление о том, какой тип недвижимости они будут развивать. Соответственно, идет целенаправленный поиск земельных участков с определенными характеристиками под определенный тип функционального использования. Далее, когда земельный участок уже приобретен, девелопер разрабатывает детальную концепцию, проект и параллельно начинает вести поиск финансирования. Существует и другая ситуация, когда земельный участок уже имеется в наличии у лица, заинтересованного в его развитии. В таком случае привлекаются профессиональные консультанты для определения лучшего и наиболее эффективного его использования. И только затем, по результатам проведенных исследований, разрабатывается концепция наиболее целесообразного сценария использования». Юлия Никуличева, заместитель директора компании «Jones Lang LaSalle Россия», добавляет: «Как в России, так и в Украине, по причине дефицита земельных участков и проблематичности получения доступа к ним, прежде всего происходит подбор участка, а уже затем – разработка концепции. За рубежом девелопер, который планирует строительство того или иного объекта, обращается к консультанту, знающему зонирование города. Консультант, в свою очередь, может посоветовать, в каких местах города и на каких конкретных участках лучше всего построить запланированный объект. В то же время, каждый земельный участок требует индивидуального подхода, что обуславливает невозможность использования стандартного, шаблонного подхода к разработке концепции и проекта. Окончательная детализированная концепция застройки в любом случае должна разрабатываться под конкретный участок». Именно решение земельного вопроса – поиск участка, отвод земли, оформление права собственности или пользования – в Украине и, в первую очередь, в Киеве заслуженно считается одним из наиболее сложных и проблемных во всем процессе девелопмента. Эксперты отмечают, что сегодня инвестора беспокоит в большей степени даже не процедура получения участка, а возможность найти свободную землю под строительство. В Москве, столкнувшейся с данной проблемой намного раньше Киева (для сравнения: в Киеве на площади в 83,6 тысячи гектаров проживает 3 миллиона человек, в Москве на 100 тысячах гектаров – не менее 10 миллионов), для получения доступа к земельным участкам девелоперы еще в конце 1990-х годов начали активно приобретать промышленные предприятия, расположенные в центральной части города, ориентируясь только на их земельный ресурс. В результате на этих территориях развиваются офисные и торговые центры, даже строится жилье. При этом нередки ситуации, когда для приобретения предприятий по минимальной цене их рыночная стоимость искусственно занижается (тем или иным образом мотивируются неэффективные решения руководителей предприятия, приводящие к его банкротству и возможности приобретения за бесценок). Дополнительные преимущества такого способа приобретения земельных участков связаны с возможностью использования в качестве базы для девелопмента существующих промышленных и административных зданий. Кроме того, более экономные проекты с точки зрения бюджета, например, офисные центры класса В, сегодня имеют более высокую доходность и позволяют быстрее окупать первоначальные инвестиции. Таким образом, в результате выкупа промышленных предприятий и получения доступа к их земельным ресурсам с последующим редевелопментом существующей застройки появились достаточно успешные – как с рыночной, так и с экономической точки зрения – офисные проекты, позиционируемые в формате бизнес-сити или бизнес-парка: в Москве – «Аврора Бизнес Парк» и «Дербеневский Бизнес Парк», а в Киеве – «Форум» и «Форум Парка Плаза». Как отмечают эксперты, существенные сложности с поиском и выбором земельных участков в Киеве, помимо дефицита на рынке земли в целом, обусловлены тем, что земельный кадастр в украинской столице включает не все имеющиеся участки. Поэтому достоверную информацию о правовом статусе того или иного участка и его точном месторасположении и характеристике получить, как показывает практика, крайне сложно. Относительно процедуры получения прав пользования участком эксперты выделяют две сферы реализации запросов инвестора: первичный и вторичный рынок. Если участок находится в частной собственности, то есть уже выкуплен из государственной или коммунальной собственности, то он может быть либо приобретен у собственника по договору купли-продажи, либо арендован. На практике в Украине последний вариант отсутствует, что обусловлено высоким уровнем риска таких взаимоотношений. При покупке эксперты рекомендуют, в первую очередь, обратить внимание на целевое назначение данного участка. Перед его приобретением очень важно также получить одобрение на размещение запланированного объекта, поскольку после покупки может оказаться, что строительство тех или иных объектов на этом участке запрещено. На первичном рынке земли, то есть рынке, на котором продавцом выступает ее первичный собственник – государство, процедура приобретения права пользования/собственности на земельный участок гораздо сложнее. По общему правилу, все земельные участки государственной или коммунальной собственности должны продаваться на конкурентных началах. Так, в Киеве инвестор может использовать два варианта: подать заявку на сессию Киевсовета или выбрать тот или иной участок на земельном аукционе.
ВАРИАНТ ПЕРВЫЙ. КИЕВСОВЕТ В Киеве сложилась следующая практика получения прав на земельные участки. Изначально возможно лишь оформление права пользования или аренды участка и только в дальнейшем – прав собственности. Право постоянного пользования удостоверяется государственным актом, а передача в аренду – путем заключения договора аренды. Физические и юридические лица, заинтересованные в получении прав пользования тем или иным земельным участком, подают в Киевсовет ходатайство, в котором указывается желаемое месторасположение, размер и целевое назначение участка, а также прилагаются предварительное заключение Института генплана Киева и документы с информацией о заинтересованном лице. Киевсовет должен в течение недели рассмотреть заявление и поручить Главзему (Главному управлению земельных ресурсов КГГА) дальнейшую работу с ним. Главзем готовит и передает постоянной комиссии Киевсовета по вопросам градостроительства и землепользования один из следующих документов: согласие на разработку проекта отвода земельного участка, разрешение на подготовку материалов согласования месторасположения объекта, согласие на разработку проекта отвода земельного участка вместе с разрешением на подготовку материалов согласования месторасположения объекта, уведомление заинтересованного лица об отказе или оставлении ходатайства без рассмотрения. Стоит отметить, что украинское законодательство не содержит каких-либо ограничений в отношении иностранных лиц, как физических, так и юридических, заинтересованных в аренде и получении прав пользования на землю. Постоянная комиссия Киевсовета по вопросам градостроительства и землепользования в течение двух недель рассматривает ходатайство и проекты документов, подготовленные Главземом. В случае согласия с тем или иным проектом документов председатель комиссии подписывает заключение и передает его в Главзем, который направляет его на рассмотрение киевского городского главы. В течение недели мэр Киева должен подписать один из таких документов: согласие на составление проекта отвода земельного участка, разрешение на подготовку материалов согласования месторасположения объекта, согласие на разработку проекта отвода земельного участка с разрешением на подготовку материалов согласования месторасположения земельного участка, сообщение об отказе или об оставлении ходатайства без рассмотрения. Разработанный проект согласовывается с Главземом и Главным управлением градостроительства, архитектуры и дизайна городской среды, после чего передается на государственную землеустроительную экспертизу. В течение двадцати дней по результатам экспертизы должно быть предоставлено заключение. Согласованный проект вместе с заключением государственной землеустроительной экспертизы и соответствующим заявлением подается в Киевсовет. Проект решения Киевсовета об отводе земельного участка и его передаче в пользование в течение десяти дней со дня обращения готовится Киевземом и согласовывается с Главным управлением экономики и инвестиций, отделом правового обеспечения секретариата Киевского городского совета, а затем по представлению начальника Главзема передается в постоянную комиссию Киевсовета. Постоянная комиссия Киевсовета в течение двух недель со дня получения проекта решения готовит заключение и подает проект решения вместе с заключением комиссии на рассмотрение пленарного заседания Киевсовета. В соответствии с решением Киевсовета о передаче земельного участка в постоянное пользование или аренду, установление границ земельного участка на местности выполняется по заказу заинтересованного лица землеустроительными организациями, имеющими соответствующие лицензии на выполнение этих работ. При этом запрещается приступать к его использованию до установления его границ на местности, а также до получения документа, удостоверяющего права на участок, и до государственной регистрации. Как мы видим, процедура крайне сложная и запутанная, а самое главное – имеющая множество потенциально «узких мест» и по этой причине продолжительная. Если же застройщик заинтересован в приобретении участка в собственность, то ему необходимо будет пройти еще несколько этапов.
ВЫКУП Путем выкупа в Киеве можно приобрести следующие земельные участки: – расположенные на участке объектов недвижимого имущества, являющихся собственностью заинтересованных в приобретении лиц; – находящиеся в пользовании заинтересованных в приобретении лиц (наличие государственного акта на право постоянного пользования землей, договора временного пользования, в том числе на условиях аренды, договора аренды земли); – предоставленные в пользование в соответствии с решениями Киевсовета и его исполнительных комитетов; – месторасположение которых согласовано в соответствии с решениями Киевcовета. После подачи соответствующего заявления Киевсовет в течение недели изучает его, а затем поручает Главзему дальнейшую работу с ним. Главзем согласовывает документацию и готовит проект решения Киевсовета о продаже земельного участка, который вместе с технической документацией, проектом отвода с установленными на местности границами и отчетом об экспертной денежной оценке предоставляется для согласования постоянной комиссии Киевсовета по вопросам градостроительства и землепользования. Постоянная комиссия Киевсовета по вопросам градостроительства и землепользования после рассмотрения предоставленных документов в течение недели подает их на рассмотрение сессии Киевсовета. Стоит отметить, что если заинтересованным в покупке земельного участка является иностранное юридическое лицо, Киевсовет обращается с письмом в Кабинет Министров Украины для согласования продажи участка. Решение Киевсовета о продаже земельного участка является основанием для заключения договора купли-продажи, который готовится Киевземом и должен быть нотариально заверен.
ВАРИАНТ ВТОРОЙ. АУКЦИОН О намерении продавать земельные участки на аукционе КГГА заявляла давно, однако первый опыт такого рода торгов прошел только летом 2003 года. Много времени, по словам чиновников, ушло на поиск помещения для проведения аукциона. В результате тендера право на проведение земельных аукционов в Киеве получила Универсальная товарная биржа «Контрактовый дом УМВБ». Порядок их проведения описан в положении «О конкурентных основах выделения земельных участков». Термин «конкурентные основы» означает возможность проведения как аукциона, так и конкурса. При этом аукцион отличается от конкурса тем, что его победителем становится лицо, предложившее максимальную денежную сумму за выставленный на продажу земельный участок, в то время как победитель конкурса определяется на основе лучшего предложения о наиболее эффективном использовании земельного участка. В Украине на сегодняшний день сложилась практика проведения земельных аукционов, а не конкурсов. По мнению городских властей, главным преимуществом нового подхода является более прозрачный механизм контроля над строительством на проданных участках, поскольку инвестор проекта сможет построить на той или иной территории только то, что планировалось изначально и было предоставлено застройщику в общем пакете документов. Одним из важнейших плюсов аукционной системы эксперты называют тот факт, что локальная застройка будет осуществляться в соответствии с Генпланом развития города и ДПТ. Приобретенный на аукционе земельный участок должен использоваться только по целевому назначению, предписанному техническим паспортом. В противном случае предусмотрено принудительное прекращение права собственности. Главзем взял на себя обязательство оформлять и выдавать победителю аукционных торгов земельный акт в течение десяти дней после полной оплаты стоимости участка, тогда как обычная процедура оформления права собственности занимает от шести месяцев до полутора лет. Кроме того, предполагается, что выставленный на аукцион земельный участок не связан какими-либо имущественными правами третьих лиц и не передан в пользование, а его единственным собственником является государство или территориальная община. Приобретая земельный участок на аукционе, инвестор значительно снижает риск того, что законность сделки будет оспорена, так как отсутствует «история земельного участка», включающая цепочку лиц, имеющих какие-либо права на него. Даже если участок, проданный на аукционе, ранее был передан в собственность или пользование, возможность того, что прежний собственник может оспорить его у нового, практически исключается. Фактически, единственной причиной аннулирования приобретенного таким путем права собственности на земельный участок является признание недействительными результатов аукциона, поводом для чего может послужить нарушение установленной процедуры его подготовки и проведения, а также несоответствие участка техническому паспорту и выявление факта наличия у другого лица законных прав на землю, выставленную на аукционе. Остановимся более подробно на процедуре подготовки и проведения земельных аукционов в Киеве. На них могут выставляться только те земельные участки, перечень которых утверждается Киевсоветом. Затем Главзем организует проведение экспертно-денежной оценки и разработку техпаспортов участков, вошедших в данный список. Сообщение об аукционе должно быть опубликовано в СМИ не позднее, чем за 30 дней до планируемой даты его проведения. Участником аукциона может стать любое физическое или юридическое лицо, при этом для участия в торгах необходимо подать в Главзем заявку, а также внести задаток в размере 15% от стартовой стоимости объекта торгов и оплатить стоимость техпаспорта земельного участка. Если участник заинтересован в приобретении нескольких участков, он должен внести 15-процентный задаток по каждому объекту. При этом участок выставляется на аукцион, если на него поступило не менее двух заявок. В противном случае лот снимается с торгов. Кроме того, чтобы стать участником аукциона, необходимо выполнить целый ряд действий. Прежде всего, предоставить в Главзем соответствующее заявление, подкрепленное целым пакетом документов, и заключить соглашение об условиях участия в аукционе по продаже земельного участка. При этом стоит отметить, что прием заявлений для участия в аукционе прекращается за три рабочих дня до его начала. Эксперты отмечают, что, согласно существующему законодательству, если участник торгов не соглашается приобрести объект за начальную цену, сумма залога не возвращается. Победа в аукционе и даже уплата суммы за земельный участок еще не означают перехода к победителю права собственности на участок. Оно возникает только после получения соответствующего государственного акта и прохождения государственной регистрации. К недостаткам аукциона как метода приобретения прав на землю для застройщиков эксперты относят более высокие нормы отчислений – «социальной нагрузки», а также тот факт, что в большинстве случаев, как отмечают сами девелоперы, на аукционы выставляются участки, имеющие низкую инвестиционную привлекательность.
ПОКУПКА ИЛИ АРЕНДА? В соответствии с действующим законодательством Украины, приобретение прав на земельный участок может осуществляться путем их передачи в собственность, предоставления в пользование или в аренду. По словам Андрея Тарнапольского, заместителя начальника Главного управления земельных ресурсов КГГА, в странах ЕС за счет сдачи в аренду земли обеспечивается до 50% доходной части бюджетов крупных городов, а в Японии – до 70%. Относительно же преимуществ и недостатков существующей в Украине и Киеве практики продажи земельных участков – как для города, так и для отдельных застройщиков – мнения экспертов неоднозначны. Доводы сторонников продажи земли сводятся к одному – город единоразово получает значительную сумму денег. Однако, ряд экспертов склоняется к неприемлемости такого подхода для города в целом, предлагая выставлять на продажу только те земельные участки, по которым разработаны четкие детальные планы территорий (ДТП). В этом случае девелопер получает под застройку не просто участок, но и право на реализацию инвестиционного проекта. В противном случае – при отсутствии ДТП, то есть четкого видения городскими властями застройки данного участка – его продажа сопряжена с невозможностью перепрофилирования, проведения через него коммуникаций и т.д., что не выгодно для города в целом. Для девелопера сравнение двух вариантов – покупки или аренды – еще более неоднозначно. Для большинства отечественных игроков рынка недвижимости аренда представляется более привлекательным вариантом, поскольку позволяет сэкономить существенную сумму денег. А если речь идет о проекте в сфере жилой недвижимости, то продажа квартир и снятие объекта с баланса дает возможность застройщику не беспокоиться о необходимости долгосрочной аренды – достаточно заключить договор аренды земельного участка на несколько лет и передать дом в эксплуатацию ЖЭКу. Однако аренда, по мнению других экспертов, даже на максимальный срок (49 лет) не всегда приемлема для застройщика: за период аренды пользователь земли уплачивает городу существенную долю ее общей стоимости, он не имеет возможности использовать земельный участок в качестве залога при получении кредита, а также использовать землю в качестве инвестиционного актива, стоимость которого в Украине по мере экономического роста и развития строительной сферы имеет только позитивную тенденцию. Нельзя забывать и о том, что, кроме курсовой разницы, собственник земли может использовать ее в качестве актива, приносящего стабильный доход, просто сдавая в аренду. Стоит также отметить, что одним из ключевых принципов функционирования рынка инвестиционных продаж объектов коммерческой недвижимости является наличие договоров аренды на продолжительный срок, поскольку окупаемость проекта может занимать в Украине до 10, а на Западе – более 20 лет. «Если проект предусматривает строительство жилого дома, то инвестору подходит аренда на 3-5 лет, а если это гостиница или офисное здание – на 25-50 лет», – комментирует Владимир Горащенко. В то же время, ряд институциональных инвесторов – пенсионные фонды, страховые компании и т.д. – ориентируется исключительно на проекты инвестирования с минимальным уровнем риска, в которых наличие права собственности на землю является обязательным условием для приобретения того или иного объекта коммерческой недвижимости. По словам Андрея Тарнапольского, сегодня все более популярной становится практика продажи земли в рассрочку, совмещающая инструменты купли и аренды земельного участка и позволяющая нивелировать существенный недостаток первого варианта – единоразовой выплаты общей стоимости. При этом максимальной рассрочкой платежа является период в 3 года, в течение которого девелопер вносит арендную плату за участок, а по окончании срока – оставшуюся сумму и заключает с Киевсоветом договор на приобретение. Эксперты отмечают наличие принципиальной разницы в подходе отечественных и зарубежных инвесторов к решению вопросов, связанных с оформлением прав пользования земельным участком под застройку. «Понимая, что земельный участок можно взять в аренду или выкупить, украинские девелоперы с целью экономии средств не спешат приобретать землю в собственность и все охотнее берут ее в аренду. Западный же инвестор предпочитает осуществлять строительство или покупать объект с выкупленным участком – это дает больше гарантий и уменьшает риски», – отмечает Владимир Горащенко. Это мнение продолжает Юрий Нартов: «Для инвестора, особенно иностранного, право на землю является одним из важных элементов при принятии решения о рисковости того или иного проекта в недвижимости. Как правило, иностранного инвестора интересует, в первую очередь, право собственности на землю, что может представлять максимальные гарантии сохранности инвестиций. Даже аренда земли на максимально разрешенный в Украине срок 49 лет является для некоторых инвесторов препятствием при вхождении в коммерческий проект. В некоторых странах Запада срок аренды земли на 99 лет приравнивается к праву собственности и, соответственно, украинские 49 лет не являются достаточным сроком. Иностранного инвестора интересует также момент выхода из бизнеса (продажа коммерческого проекта в конце периода владения), и в случае короткого срока аренды земли он может столкнуться с трудностями при рефинансировании или продаже проекта другому инвестору». Обращаясь к московскому опыту, Юлия Никуличева отмечает следующее: «В Москве наиболее распространен вариант получения прав на долгосрочную аренду земельных участков, за пределами столицы – прав собственности, за исключением памятников архитектуры, которые, как известно, нельзя выкупать в собственность. Однако в последнее время и в Москве девелоперы все чаще предпочитают собственность как более надежный и менее рискованный способ владения землей. Максимальный срок аренды земельного участка в России на сегодняшний день составляет 49 лет, однако средняя «экономическая жизнь» любого здания не превышает 30-40 лет. После этого срока, если здание не является памятником архитектуры, его нужно сносить».
ПРОБЛЕМЫ На сегодняшний день основным инструментом получения прав пользования земельным участком в Киеве остается традиционный способ – подача ходатайства в Киевсовет и прохождение крайне сложной и продолжительной процедуры землеотвода. При этом одной из ключевых проблем киевского рынка земли, по словам экспертов, является высокий уровень его тенизации. Прежде всего, это обусловлено закрытостью информации о земельных участках, в результате чего инвестор, заинтересованный в получении доступа к тому или иному участку, не знает заранее его точных характеристик, а также требований к функциональности застройки. В условиях отсутствия ДПТ Киевсовет предоставляет участки, принимая во внимание пожелания инвестора. И ситуацию, которая сложилась сегодня – массовые протесты и блокирование строительных площадок, – при всей ответственности застройщиков изначально допустили городские власти. Кроме того, в процессе прохождения процедуры землеотвода отсутствует четкая база критериев, позволяющих определить, чем руководствуется Киевсовет при принятии того или иного варианта решения – отказа или предоставления участка. Эксперты полагают, что именно это обуславливает закрытость первичного рынка земли для новых игроков (если в такой ситуации вообще можно говорить о его существовании). Доступ к земельным участкам на первичном рынке имеют только «свои» застройщики, остальным же приходится рассчитывать исключительно на вторичный, где предложение крайне ограничено, а цены достигли заоблачных высот. Эксперты называют искусственно созданный дефицит на рынке земли одной из основных причин, вызвавших стремительный рост цен на жилье и, как следствие, получение сверхприбылей строительными организациями, имеющими доступ к земельным участкам. Стоит отметить, что в течение уже длительного времени монопольное право на подготовку и оформление документов, свидетельствующих о праве собственности и пользования землей, в Киеве принадлежит коммунальному предприятию «Киевский городской центр земельного кадастра и приватизации земли». Именно по этой причине в отдельных случаях, уже после прохождения всех процедурных вопросов и выплаты стоимости земли, предоставление государственных актов права собственности и постоянного пользования на землю затягивается на несколько лет. Кроме того, стоимость таких работ, как отмечают эксперты, необоснованно завышена. Одним из существенных факторов, ограничивающих развитие рынка земли в Киеве, является то, что до сих пор остается нерешенным вопрос о создании единого органа земельных ресурсов, который выполнял бы функции по учету и контролю за использованием всех земель города. На сегодняшний день в Киеве одновременно функционируют Главное управление земельных ресурсов КГГА и территориальный орган Госкомзема – Киевское городское управление земельных ресурсов. Кроме нарушений при выделении земельных участков, эксперты акцентируют внимание на их резервировании для последующей продажи на аукционе. Однако, как показывает практика, фактически это привело к тому, что значительное число зарезервированных участков используется застройщиками и сегодня не выставляется на аукцион, при этом годовая плата по договору резервирования составляет, как правило, около 0,5% денежной оценки участка, что значительно ниже налога на землю и арендной платы. Проверка деятельности КГГА в сфере землепользования, проведенная в 2004 году Главным контрольно-ревизионным управлением Украины, свидетельствует о фактах принятия Киевсоветом решений о предоставлении земельных участков с нарушением требований законов «Об охране культурного наследия» и «О природно-заповедном фонде Украины». Так, незаконно были изъяты и предоставлены под застройку земельные участки на территории Государственного историко-культурного заповедника «Стародавний Киев», государственного заповедного хозяйства «Феофания», парка-памятника садово-паркового искусства местного значения «Кинь-Грусть» в районе улицы Кобзарской и парка «Нивки», парка в районе улицы Вышгородской, в охранной зоне регионального ландшафтного парка «Голосеевский». В целом, в Киеве на сегодняшний день не разработан ни один проект землеустройства по организации и установлению границ территорий природно-заповедного фонда и земель другого природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения, водоохранных полос. Ни одно из пяти коммунальных лесохозяйственных предприятий города пока не оформило документы на пользование землей. Благие намерения упростить процедуру землеотвода и устранить многие из его недостатков – как для города, так и для застройщиков – в виде попыток ввести практику земельных аукционов пока не заслужили похвальных слов. Основная причина – аукцион фактически остается формальностью и используется для продажи малопривлекательных с инвестиционной точки зрения земельных участков. Так, в 2004 году в Киеве состоялось только 3 земельных аукциона, на которых было продано три участка общей стоимостью 2,436 миллиона гривен. В 2003 году было также продано три земельных участка общей стоимостью 10,3 миллиона гривен. В начале этого года на аукцион было выставлено 14 участков общей площадью 5,356 га, при этом средняя стартовая цена составляла около 400 гривен за 1 м2. Разговоры о внедрении «единого окна» на первичном рынке земли пока так и остаются разговорами, причем, по оценкам аналитиков, имеют мало шансов на реализацию. Выделяя основные проблемы отечественного рынка земли, Владимир Горащенко отмечает: «Главная проблема – усложненная процедура землеотвода. Если даже Президент Украины на конференции в мае 2005 показывал целую «простынь» перечня процедур по получению земельного участка и критиковал их, то тут все ясно. Процедура сложная, длительная, трудоемкая и, безусловно, ее нужно упрощать. Кроме того, одна из самых больших проблем для нормальной работы рынка земли в Киеве – это практически полное отсутствие свободных площадок. Есть, однако, хорошее предложение КГГА о выносе за пределы города некоторых предприятий, что может освободить значительное количество земли. Но что-то мне подсказывает, что прозрачней процедура получения земли от этого не станет. Земля в нашей стране еще не стала полноценным товаром, состоялось очень мало конкурсов и аукционов. Мы находимся только в начале пути». Юрий Нартов дополняет: «Рынок земли в Украине только зарождается. Объем транзакций по земле чрезвычайно мал. При этом законодательная база на сегодняшний день не является адекватной правильному функционированию рынка земли. В дополнение – законодательная нестабильность, а также всевозможные ограничения в отношении земли значительно повышают риски при развитии проектов в недвижимости».
Уточнение: В №7 (23) «Commercial Property» в статье «Московский опыт строительства бизнес-парков» (на стр. 72) была допущена неточность. Характеристики бизнес-парков Greenwood и «Крылатские Холмы» выглядят следующим образом: «Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko является эксклюзивным маркетинговым агентом нового бизнес-парка Greenwood площадью 130 тысяч м2, который будет состоять из 16 зданий. Строительство начнется в октябре 2005 года, первая фаза (75 000 м2) будет сдана весной 2007 года. Кампания по сдаче в аренду началась летом текущего года. Практически завершена работа по первому в России международному бизнес-парку «Крылатские Холмы» – на сегодняшний день построены два здания из четырех, остальные также вскоре будут закончены. Площади во всех 4-х зданиях бизнес-парка сданы в аренду на 99%, в первое уже въехали арендаторы».
