«Зеленое» строительство: девелоперы не готовы платить больше

Commercial Property №4 (128) апрель 2014

НА СЕГОДНЯШНИЙ ДЕНЬ «ЗЕЛЕНОЕ» СТРОИТЕЛЬСТВО КАК ТЕХНОЛОГИЯ И ПРИНЦИП РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ ВЫЗЫВАЕТ У ИГРОКОВ УКРАИНСКОГО РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ БОЛЬШЕ ВОПРОСОВ, ЧЕМ ДАЕТ СТИМУЛОВ К ПРИМЕНЕНИЮ. ОДНА ИЗ ОСНОВНЫХ ПРИЧИН – НЕОБХОДИМОСТЬ ДОПОЛНИТЕЛЬНЫХ КАПИТАЛОВЛОЖЕНИЙ В РЕАЛИЗАЦИЮ ТАКИХ ПРОЕКТОВ. В ВОПРОСАХ РАЗВИТИЯ НАПРАВЛЕНИЯ «ЗЕЛЕНОГО» СТРОИТЕЛЬСТВА И СИСТЕМЫ ЭКО-СЕРТИФИКАЦИИ ПО МЕЖДУНАРОДНЫМ СТАНДАРТАМ В УКРАИНЕ МЫ РАЗБИРАЕМСЯ ВМЕСТЕ С ДЕВЕЛОПЕРСКИМИ, СТРОИТЕЛЬНЫМИ И КОНСАЛТИНГОВЫМИ КОМПАНИЯМИ.

Текст: Инна Волосюк

МЕДЛЕННОЕ РАЗВИТИЕ

 

В Украине по системе BREEAM проходят сертификацию два объекта коммерческой недвижимости: ТРЦ Rose Park и ТРЦ Forum Lviv (на фото: строительная площадка ТРЦ Rose Park, Донецкая область). ФОТО: «ИММОШАН УКРАИНА» 

На данный момент в Украине реализован всего один сертифицированный объект «зеленого» строительства. Речь идет об офисе компании «Шелл» в Украине по ул. Большой Васильковской, 100 в Киеве (заказчик – компания «Шелл»). Офис был сертифицирован по стандарту LEED в 2013 году и получил сертификат уровня Gold. 

Причины, по которым «зеленое» строительство в Украине развивается крайне медленными темпами, можно сформулировать следующим образом: 

– отсутствие четкого понимания структуры затрат на реализацию «зеленого» проекта, а также плюсов, которыми обладает объект «зеленого» строительства; 

– отсутствие стимулирования «зеленого» строительства на государственном уровне, в частности, с 2012 года не принят Закон «Об энергетической эффективности жилых и общественных зданий»; 

– дополнительные затраты на услуги зарубежных экспертов, в том числе оценщиков для процесса сертификации; 

– отсутствие украинских специалистов и консультантов в сфере «зеленого» строительства; 

– реализация «зеленых» проектов требует высокого уровня подготовки со стороны всех его участников – проектного бюро, генерального подрядчика и др.; 

– сложный процесс согласования и применения украинских строительных норм при сертификации объекта.

Уровни сертификации международных систем LEED и BREEA
LEED	BREEAM
Certified (40-49 баллов)	Acceptable (10-25%)
Silver (50-59 баллов)	Pass (25-40%)
Gold (60-79 баллов)	Good (40-55%)
Platinum (80 и более баллов)	Very good (55-70%)
	Excellent (70-85%)
	Outstanding (более 85%)

Источник: Colliers International (Украина) 

Из перечисленных причин медленного развития направления «зеленого» строительства в нашей стране основной является финансовый аспект – увеличение капитальных затрат на строительство и дополнительные затраты на проведение сертификации сооружения. «Инвесторы и заказчики не всегда готовы платить больше за применение экологических и энергоэффективных технологий в строительстве, особенно если речь идет о небольших по масштабам проектах, – комментирует Владимир Соснович, директор ООО «ТРК». – Стоимость реализации проектов «зеленого» строительства однозначно выше, однако привести точную цифру сложно, поскольку «зеленые» технологии могут в разы увеличивать стоимость реализации проекта. Во-первых, на стоимость проекта напрямую влияет цена применяемых материалов и оборудования. Во-вторых, при реализации «зеленых» проектов возникает необходимость в привлечении иностранных консультантов, услуги которых в вопросах проектирования, технадзора и авторского надзора стоят недешево». 

С учетом еще более жесткой экономии, в режим которой переходит девелопмент на украинском рынке недвижимости, не каждый девелопер пойдет на реализацию проекта, который заведомо требует большего объема инвестиций. При этом весомость аргумента о будущих выгодах проекта «зеленого» строительства, которые возникают на стадии его эксплуатации, утрачивает силу в современных сложных экономических условиях. 

СЕРТИФИКАЦИЯ 

Соответствие здания стандартам «зеленого» строительства подтверждается международными системами сертификации. Наиболее авторитетными из их числа являются BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Methodology; Великобритания), DGNB (Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen; Германия), LEED (Leadership in Energy & Environmental Design; США), Green Star (Австралия), HQE (High Quality Environmental standard; Франция), CASBEE (Comprehensive Assessment System for Built Environment Efficiency; Япония). Сертификации направлены на определение объекта недвижимости в системе таких показателей как экологическое, экономическое, социокультурное, функциональное качество, др. 

Проведение сертификации связано с дополнительными расходами. Стоимость сертификации варьируется в зависимости от типа выбранной системы, площади и функционального назначения объекта недвижимости, насыщенности инженерией, компании-оценщика и других критериев. Так, компания «Иммошан Украина» оценивает расходы на проведение сертификации проекта ТРЦ Rose Park (Макеевка, Донецкая область) по стандарту BREEAM на уровне около 10% от общей стоимости реализации проекта.

Количество объектов нового строительства, сертифицированныхпо системам LEED и BREEAM в мире, начало 2014 года

Источник: Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) 

Исходя из мировой практики, при проведении сертификации объекта недвижимости по системе LEED инвестиционные затраты увеличиваются от 1,5-2% (при достижении объектом строительства Серебряного (Silver) сертификата LEED) до 5-7% (при достижении объектом Золотого (Gold) или Платинового (Platinum) сертификата LEED). 

По словам Вадима Сильченко, специалиста по зеленому строительству, департамент оценки и консалтинга компании Colliers International (Украина), «получить «зеленый» сертификат могут как объекты нового строительства, так и здания, которые были построены без изначального учета требований «зеленых» стандартов. Для существующих объектов, в зависимости от его характеристик и желаемого уровня сертификации, может потребоваться реконструкция здания, модификация инженерных систем, внедрение новых мероприятий и программ, связанных с управлением и технической эксплуатацией здания. Многим существующим объектам «зеленая» сертификация может дать «второе дыхание» благодаря увеличению их конкурентоспособности и привлекательности для потребителей. На рынке недвижимости США, который является одним из лидирующих по количеству сертифицированных объектов, существует понятие brown discounts, что подразумевает собой удешевление «незеленых» зданий по отношению к зеленым ввиду падения спроса на них». 

Наиболее популярными и авторитетными международными системами сертификаций являются LEED и BREEAM. Оба стандарта используют методику присуждения баллов за соответствие ряду требований. Баллы суммируются и переводятся в оценку, которая соответствуют определенному уровню. 

Сертификации по системам LEED и BREEAM подлежат объекты коммерческой (торговые центры, бизнес-центры, производственно-складские здания и др.) и жилой недвижимости, объекты социальной инфраструктуры (школы, больницы, спортивные учреждения и др.). 

Системы сертификаций LEED и BREEAM постоянно развиваются, а их требования становятся все строже. По мнению Вадима Сильченко, британская система – BREEAM – является более гибкой. «Значительная часть документации в ней переведена на русский язык, что облегчает работу местным подрядчикам, – комментирует эксперт. – Также положительной особенностью BREEAM является использование весовых коэффициентов, учитывающих актуальность предъявляемых требований для каждой страны». 

Система LEED, в свою очередь, является более распространенной в мире и основывается в большей мере на американских стандартах и нормах. «Система является более строгой, по сравнению с BREEAM, благодаря наличию минимальных требований к строительству, – говорит Вадим Сильченко. – Сертификация подтверждает соответствие здания высоким американским стандартам, что является одним из факторов преобладающей популярности LEED». 

СЛОЖНОСТИ 

Украина пока не готова к более активному и масштабному развитию направления «зеленого» строительства по многим причинам. Основная из них – удорожание стоимости реализации проекта недвижимости. В числе других причин – отсутствие законодательного регулирования требований к энергоэффективным и экологическим решениям. Украинские строительные нормы во многом не отвечают требованиям «зеленого» строительства. Рассказывает Игорь Гурьев, генеральный директор SOLID Group: «Сертификация, в первую очередь, – это свод стандартов и нормативов, регламентирующих этапы реализации проекта, начиная от проектирования, строительства, охватывая весь период жизненного цикла здания и заканчивая демонтажем объекта. В ситуации отсутствия государственных норм эко-девелопмента очень важно наличие систем, на которые реально можно опереться на всех перечисленных этапах. Например, система сертификации DGNB включает целый раздел параметров, посвященный социальному, культурному и функциональному качеству объектов. Среди них – качество воздуха в помещениях, акустический и визуальный комфорт, безопасность, тепловой комфорт в различное время года, пр.». 

В Украине нет консультантов, которые специализировались бы на стандартах экологического проектирования, и могли бы консультировать и вести надзор за проектированием и реализацией проектов в сфере «зеленого» строительства. Привлечение зарубежных компаний для участия в таких проектах обходится недешево. Украинские компании еще только начинают нарабатывать практические навыки реализации проектов «зеленого» строительства. 

О сложностях, с которыми пришлось столкнуться компании «Иммошан Украина» в ходе реализации и сертификации проекта ТРЦ Rose Park, рассказывает Анна Корягина, директор ТРЦ Rose Park, лицензированный оценщик по стандарту BREEAM (схемы BREEAM International, BREEAM Bespoke), дипломированный консультант по стандарту DGNB (схема New Office and Administrative Building): «Основной сложностью было непонимание со стороны подрядчиков на начальных этапах реализации проекта сути и необходимости следования требованиям стандарта сертификации; сложности при получении от городской администрации так называемых свидетельств, используемых при подготовке отчета; необходимость импортировать некоторое оборудование; соблюдение европейских норм. Нам было сложно найти генерального подрядчика, особенно учитывая тот факт, что ТРЦ Rose Park является первым проектом, который проходит сертификацию по системе BREEAM в Украине, соответственно, даже у тех компаний, у которых есть теоретические знания по стандарту, нет опыта их практической реализации. Мы и сейчас обращаемся к нашим коллегам из Immochan с просьбой разъяснения тех или иных аспектов сертификации, возможности ознакомления с определенными свидетельствами, поскольку в проектах компании Immochan на зарубежных рынках процесс сертификации уже отлажен и практически автоматизирован, поскольку соответствует стратегии группы».

Преимущества сертификации для арендодателя, арендатора и посетителя
Арендодатель	Арендатоp	Посетитель
– Следование стратегии группы в области CSR (Corporate Social Responsibility); – снижение негативного воздействия на окружающую среду; – повышение конкурентоспособности проекта на рынке; – прогноз по сокращению потребления энергоресурсов и эксплуатационных затрат; – система контроля качества на этапе эксплуатации; – улучшение корпоративного имиджа компании.	– Улучшение внутренней среды (высокое качество помещений, хорошее дневное освещение, низкий уровень шума); – увеличение продаж и повышение производительности труда; – улучшение корпоративного имиджа; – снижение эксплуатационных расходов.	– Высокое качество внутренней среды ТРЦ; – наличие развитой инфраструктуры общественного транспорта, возможности использования вело-транспорта; – участие в формировании культуры сортировки мусора.

Источник: «Иммошан Украина» 

ВЛИЯНИЕ 

В Украине наиболее активным в плане применения технологий «зеленого» строительства на практике является сегмент торговой недвижимости. Так, на данный момент в процессе сертификации по системе BREEAM находится два объекта – торгово-развлекательный центр Rose Park в Макеевке (Донецкая область) (девелопер – компания «Иммошан Украина») и ТРЦ Forum Lviv (Львов) (девелопер – Multi Development Ukraine). Девелоперы обоих проектов – зарубежные компании, у которых имеется опыт реализации проектов «зеленого» строительства, а также получения сертификации, что облегчает на практике данный процесс в Украине. 

Чтобы понять, насколько экономически обоснованными являются затраты на реализацию «зеленого» проекта, необходимо учитывать показатели здания по потреблению ресурсов и, как следствие, эксплуатационные и операционные затраты на стадии функционирования ТРЦ. Как утверждают эксперты, возведение ТРЦ по технологиям «зеленого» строительства способствует повышению стоимости активов. «Зеленое» здание является более эффективным в эксплуатации и комфортным для работающих и пребывающих в нем людей, – говорит Анна Корягина. – Возьмем такой аспект как освещение. 

В соответствии с отчетом The Business Case for Green Building, потенциальное увеличение продаж в ТРЦ благодаря освещению, выполненному в соответствии со стандартом BREEAM, составляет от 15% до 40%». 

По словам Вадима Сильченко, «зеленые» сертифицированные ТРЦ имеют следующие преимущества: более высокие показатели заполняемости арендаторами (в среднем на 2-18% выше); конкурентоспособность здания в долгосрочной перспективе; повышенный интерес со стороны инвесторов; увеличение рыночной стоимости объекта недвижимости. 

ПРОЕКТЫ В УКРАИНЕ 

На получение сертификата по стандарту LEED в Украине зарегистрировано три проекта. Два из них расположены в Киеве: офисные здания NEC и NOX, предназначенные для использования Посольством США, и один в Николаеве – жилой комплекс «Ривьера». 

По системе BREEAM проходят сертификацию два объекта коммерческой недвижимости: ТРЦ Rose Park и ТРЦ Forum Lviv. 

Также ожидается сертификация супермаркета Billa в Киеве согласно немецкому стандарту DGNB. 

Офис компании «Шелл» 

В 2013 году компания «Шелл», мировой гигант в сфере энергетики и нефтеперерабатывающей промышленности, открыла новый офис в Киеве, который был сертифицирован по стандартам LEED. Проектные, строительные, отделочные работы были выполнены для помещений общей площадью более 2600 м² в соответствии со стандартами LEED. 

Проект был реализован строительно-инжиниринговой компанией «ТРК» при поддержке JLL Россия и СНГ, которая представляла и сопровождала проект от имени компании «Шелл». Компания «ТРК» разработала специальные инженерные решения для управления системами кондиционирования, отопления и вентиляции, автоматизации их работы. «В ходе реализации проекта необходимо было придерживаться стандартов LEED, которые базируются на американских стандартах ASHRAE (American Society of Heating, Refrigerating and Air-Conditioning Engineers), IESNA (Illuminating Engineering Society of North America), – рассказывает Владимир Соснович. – Нам пришлось в кратчайшие сроки изучить данные стандарты и сопоставить их с украинскими нормами и правилами в строительстве. Одним из самых сложных заданий стало решение вопроса системы автоматического управления всеми инженерными системами в офисе. Мы решили этот вопрос без привязки к программированию – затратному в обслуживании процессу. Для внутренних отделочных работ применялись сертифицированные экологически чистые отделочные материалы европейских производителей». 

Супермаркет Billa 

Супермаркет сети Billa в Киеве по ул. Анны Ахматовой, 49 стал первым проектом подобного формата в Восточной Европе, сертифицированным по стандарту DGNB. Общая площадь супермаркета составляет 1885 м², включая торговый зал площадью 1350 м². Строительство объекта осуществлялось в период с августа 2013 года по февраль 2014 года. Отличительной особенностью объекта является его высокая энергоэффективность и экологичность. В роли генерального проектировщика строительного проекта выступила компания «Дельта Проектконсалт Украина». Строительные работы по возведению «коробки» здания были выполнены СК «Солид», для которой данный проект стал первым опытом в области «зеленого» строительства. «В процессе выполнения работ мы тесно взаимодействовали с супервайзерами европейских производителей строительных материалов и представителями Совета по устойчивому строительству DGNB, – рассказывает Игорь Гурьев. – Что касается технологии строительства, при возведении супермаркета использовались экологические европейские строительные материалы. Емкие технологические работы производились под контролем супервайзеров производителей». 

Объект прошел тест на герметичность по технологии Blower Door с результатом кратности воздухообмена 0,3 обмена в час при допустимом показателе 1,5 обмена в час. «Герметичность ограждающих конструкций и их примыканий в объектах является одним из ключевых критериев оценки зданий по немецкому стандарту DGNB, – комментирует Игорь Гурьев. – Высокий показатель герметичности позволяет снизить энергозатраты от 15% до 40%». 

Здание супермаркета отапливается и охлаждается при помощи фреоновой системы с использованием безопасного для окружающей среды хладагента R410A. Данная система также производит холод для холодильного оборудования супермаркета, что позволяет использовать рекуперированное тепло, возникающее в процессе работы оборудования, для отопления помещения зимой. Все холодильные камеры в торговом зале оборудованы дверями, что предотвращает нежелательные теплопотери и обеспечивает комфорт пребывания посетителей в любом отделе супермаркета. 

Для освещения торгового зала магазина используются светодиодные (LED) лампы, которые характеризуются низким уровнем энергопотребления и длительным сроком эксплуатации. Яркость освещения автоматически регулируется в зависимости от количества дневного света, который поступает в здание. 

На крыше супермаркета установлены солнечные коллекторы, которые на протяжении целого года используют солнечную энергию для производства горячей воды для потребностей магазина. 

ТРЦ Rose Park 

Среди эко-решений, которые запланированы в проекте торгово-развлекательного центра Rose Park, следует отметить наличие резервуара для сбора дождевой воды, систему автоматизации и диспетчеризации BMS (Building Management System) инженерных систем, наличие датчиков присутствия, дополнительной опции StandBy, позволяющей переводить траволаторы и эскалаторы в энергосберегающий режим, наличие градирни для минимизации риска развития такой инфекции как легионеллез, дополнительная термоизоляция, системы сортировки мусора, др. 

«Отдельно хотелось бы выделить разработку и подписание соглашений о зеленой аренде (green lease agreement), – рассказывает Анна Корягина. – В этой области компания «Иммошан Украина» является абсолютным пионером на территории Украины. В соответствии со стандартом BREEAM, для достижения максимального результата – 75% от общей сдаваемой в аренду площади – должны быть подписаны и реализованы по зеленой аренде. Кроме подписания зеленого соглашения, необходимо обеспечить его выполнение в разрезе таких вопросов как управление энергией, водными ресурсами, отходами, т.д. К сожалению, подписав документ, некоторые арендаторы сомневаются в его практической реализуемости, что ставит под сомнение осуществимость заложенных стандартом 75% со стороны арендодателя». 

ВЫВОДЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ 

Для развития направления «зеленого» строительства в Украине необходимо создание благоприятных условий, которые на сегодняшний день не ограничиваются экономической и законодательной сферой. Важным вопросом становится политическая стабильность в стране как залог развития всех отраслей экономики. 

«На данный момент развитие рынка «зеленого» строительства зависит от геополитического курса государства, а также от отношения участников рынка к направлению «зеленого» строительства, – считает Владимир Соснович. – В перспективе, если мы преодолеем политический кризис и возьмем четкий курс на евроинтеграцию, то у этого сегмента появятся очень большие шансы на развитие: в страну придут инвесторы, которые определят требования к организации и управлению объектами недвижимости. Приоритет будет отдаваться устойчивым зданиям». 

«Зеленое» строительство – очень перспективное направление для Украины, – говорит Игорь Гурьев. – Убежден, что оно будет активно развиваться. Главное, чтобы девелоперы осознали, что сертификат – это не просто бумага. «Зеленое» строительство и сопутствующую сертификацию по международным стандартам оценки качества стоит рассматривать через понятие «жизненный цикл объекта недвижимости». Ведь в среднем расходы непосредственно на строительство от общих затрат на всех этапах жизненного цикла объекта составляют всего 20%, остальные 80% – коммунальные платежи, обслуживание, ремонты и другие эксплуатационные расходы. «Зеленые» технологии в комплексе позволят снизить стоимость владения коммерческой недвижимостью от проектирования и до демонтажа здания, ориентировочно, на треть». 

По мнению Вадима Сильченко, на развитие рынка «зеленого» строительства в Украине будут влиять такие факторы: 

• информированность потенциальных потребителей и, соответственно, динамика спроса на «зеленые» здания; 

• инвестиционная привлекательность Украины, влияющая на приток зарубежного капитала и количество иностранных компаний, которые являются основными потребителями зеленых площадей; 

• рост конкуренции на рынке; 

• рост цен на электроэнергию, газ и воду; 

• поддержка государства. 

По мнению экспертов, весомым аргументом в пользу развития «зеленого» строительства является рост стоимости энергоносителей. Вопрос потребления объектами недвижимости энергоресурсов остается очень актуальным в свете постоянного удорожания последних. Применение «зеленых» стандартов позволяет снизить объем потребления зданием энергоресурсов.