Затишье на гостиничном рынке Киева

Commercial Property №9 (147-148) ноябрь-декабрь 2015

ТЕКУЩИЙ ГОД ОЗНАМЕНОВАЛСЯ ДЛЯ РЫНКА ГОСТИНИЧНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ КИЕВА ОТСУТСТВИЕМ НОВОГО ПРЕДЛОЖЕНИЯ, НЕЗНАЧИТЕЛЬНЫМ ПОВЫШЕНИЕМ УРОВНЯ ЗАПОЛНЯЕМОСТИ И РОСТОМ СТОИМОСТИ НОМЕРОВ. НЕСМОТРЯ НА НЕКОТОРЫЕ ПОЗИТИВНЫЕ ИЗМЕНЕНИЯ, ЭКСПЕРТЫ ОЦЕНИВАЮТ СИТУАЦИЮ В ЭТОМ СЕГМЕНТЕ ВСЕ ЕЩЕ КАК СЛОЖНУЮ, И ЕЕ УЛУЧШЕНИЕ В 2016 ГОДУ НЕ ПРОГНОЗИРУЮТ.

Татьяна Антонюк

ТЕНДЕНЦИИ И ФАКТОРЫ ВЛИЯНИЯ

После существенного падения основных показателей деятельности отелей, в частности, сокращения их заполняемости до 30% и 40-процентного снижения доходности, наблюдавшихся на рынке гостиничной недвижимости Киева в прошлом году и обусловленных крайне напряженной социально-политической и нестабильной экономической ситуацией в стране, в 2015-м в сегменте не наблюдалось существенных позитивных изменений. Ситуацию не улучшил даже зафиксированный рост количества зарубежных туристов в Киеве, который, по данным Управления туризма Киевской городской государственной администрации, в период с января по сентябрь текущего года составил 17%. Так, по данным ведомства, за 9 месяцев текущего года столицу посетило 824 000 зарубежных гостей. Пассажиропоток главного аэропорта Украины – МА «Борисполь» – за январь-ноябрь увеличился на 6% до 6,76 миллиона человек на фоне общего снижения пассажиропотока украинских аэропортов. Константин Олейник, старший аналитик департамента консалтинга UTG, негативную тенденцию в целом по Украине объясняет, в частности, сокращением программ перелетов авиаперевозчиков и уходом некоторых игроков с авиарынка, а также остановкой авиасообщения между Украиной и Российской Федерацией с 25 октября текущего года.

Ряд объектов, находящихся на высоком уровне готовности, уже который год переносят открытие (на фото: 3-звездочная гостиница Park Inn by Radisson Kyiv Troyitska, Киев) 

ФОТО: «CP»

Эксперты называют еще один фактор, влияющий на сегмент гостиничной недвижимости Киева, – это развитие региональными рынками своего туристического потенциала, в частности, Львовом и Одессой, которые заняли активную позицию с целью привлечения туристов. «Амбициозные города Львов и Одесса, на фоне резкого подорожания заграничных туров для украинцев из-за девальвации гривны, существенно наращивают туристические обороты, развивают инфраструктуру отдыха и развлечений, чем привлекают в том числе иностранных туристов и постепенно догоняют столицу по количеству принятых гостей», – отметил Константин Олейник. 

В целом, на рынке гостиничной недвижимости Киева в текущем году наблюдалось незначительное увеличение заполняемости отелей и стоимости номеров. В свою очередь отельеры активно работали над оптимизацией затрат. В сфере девелопмента закрепилась тенденция переноса сроков ввода гостиниц в эксплуатацию, что повлекло за собой отсутствие вывода нового предложения в текущем году.

Динамика средней стоимости номера и загрузки гостиниц высокой категории в Киеве, 2013-2015 годы

Источник: STR Global, EY 

УРОВЕНЬ ЗАПОЛНЯЕМОСТИ

По итогам прошлого года загрузка в лучших гостиницах Киева, по данным компании Colliers International (Украина), составила 30%, снизившись с 55% состоянием на начало 2014 года. «В текущем году на рынке гостиничной недвижимости Киева существенных изменений не произошло, и в целом ситуация достаточно тяжелая. Но с конца первого квартала наметилась положительная тенденция – со снижением напряженности на Юго-Востоке Украины и вместе с условной стабилизацией национальной валюты на рынке гостиничной недвижимости наблюдалось небольшое оживление спроса. Заполняемость отелей верхнего ценового сегмента постепенно возрастает», – отмечает Александр Носаченко, управляющий директор Colliers International (Украина). 

Кроме того, в текущем году также был отмечен рост стоимости номеров. По данным компании Colliers International (Украина), средняя стоимость номеров в отелях Киева на конец IV квартала текущего года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года в пятизвездочных отелях увеличилась на 9% до 380 евро/сутки, в четырехзвездочных – на 20% до 134 евро/сутки, в трехзвездочных – на 3% до 58 евро/сутки. В гривневом эквиваленте из-за колебаний курса валют цены выросли значительней: в отелях категории 5 звезд – на 48% до 9940 гривен/сутки, в отелях категории 4 звезды – на 62% до 3500 гривен/ сутки и в отелях категории 3 звезды – на 40% до 1500 гривен/сутки. Однако, средняя стоимость проданного номера в день (ADR) является существенно ниже заявленной.

Динамика количества гостиниц и номерного фонда в Киеве, 2007-2018 годы*

*Прогноз 

Источник: STR Global, EY 

ПЕРСПЕКТИВНОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ

Итоги 2015 года для рынка гостиничной недвижимости Киева с точки зрения вывода нового предложения равны нулю – за этот период в столице не было открыто ни одного отеля. Ряд объектов, находящихся на высоком уровне готовности, уже который год переносят открытие. Среди них – такие 4-звездочные гостиницы как Renaissance Kiev Hotel (173 номера), Indigo (240 номеров), Saint Petersburg (50 номеров) и 3-звездочные гостиницы Aloft Kiev (320 номеров), Park Inn by Radisson Kyiv Troyitska (199 номеров). Их открытие возможно в 2016 году, а запуск гостиницы Aloft Kiev перенесен на январь 2017 года. В то же время эксперты не исключают возможность очередного переноса дат открытий объектов. 

В числе активных девелоперских проектов на рынке гостиничной недвижимости Киева следует назвать гостиницу под вывеской ibis на 280 номеров, открытие которой планируется в следующем году (бренд ibis входит в портфель оператора AccorHotels). Также, как сообщил Алексис Деларофф, региональный директор гостиничного оператора AccorHotels в России, Грузии и СНГ, в Киеве ведется строительство еще трех объектов, которые будут находиться в управлении компании и функционировать под вывесками Adagio, Mercure и ibis.

Динамика структуры предложения гостиниц Киева по их категории, 2012-2018 годы*

*Прогноз

Источник: Госкомстат Украины, анализ рынка EY 

СОБЫТИЯ

В текущем году было несколько заявлений о планируемых сделках по продаже гостиниц в Киеве, при этом официальных данных об их заключении озвучено не было. В частности, на продажу были выставлены еще не открывшийся отель Renaissance Kiev Hotel (ул. Прорезная, 24/39) и функционирующая гостиница «Баккара» (Венецианский остров, 1). 

Напомним, что гостиница Renaissance Kiev Hotel должна была открыться после реновации исторического здания бывшего отеля «Лейпциг» еще в 2012 году, когда был подписан договор на управление с международным гостиничным оператором Marriott Hotels Corporation. Однако сроки запуска проекта неоднократно переносились, что обусловлено конфликтом между девелопером – компанией ISTIL Real Estate (входит в структуру ISTIL Group) – и генеральным подрядчиком из Турции, претензии к которому связаны с качеством выполнения работ.

Динамика структуры предложения гостиниц Киева в зависимости от оператора, 2015-2018 годы*

*Прогноз

Источник: Госкомстат Украины, анализ рынка EY 

На 23 ноября текущего года был запланирован онлайн-аукцион по продаже гостиницы «Баккара», организатором которого выступала компания «Самсон». Отель был выставлен на продажу Фондом гарантирования вкладов физических лиц в рамках реализации активов «Банка Форум». Соответствующее объявление было опубликовано в газете «Голос Украины». 

Фонд государственного имущества Украины также намеревался 29 декабря 2015 года провести аукцион по продаже принадлежащего государству 4-звездочного «Президент-Отеля». Однако Окружной административный суд Киева вынес определение о запрете Фонду госимущества осуществлять действия по приватизации принадлежащих государству 100% или около 94,34 миллиона акций ЧАО «Президент-Отель». 

В середине декабря текущего года оператор Reikartz Hotel Management заявил о присоединении киевского отеля «Борисфен» к сети «Вита Парк», развитие которой осуществляет компания. Он находится в парке Дружбы народов, 5 в Киеве и будет открыт в мае 2016 года под вывеской «Вита Парк Борисфен». Эта гостиница станет вторым объектом под брендом «Вита Парк» в Украине и 30-м – в национальной сети отелей Reikartz. 

 

Средняя стоимость номеров в пятизвездочных отелях Киева на конец IV квартала текущего года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года увеличилась на 9% 

ФОТО: ИГОРЬ КАРПЕНКО 

ПРОГНОЗЫ

Согласно прогнозам экспертов в отношении развития ситуации на рынке гостиничной недвижимости Киева, в следующем году не произойдет роста стоимости номеров. Также отсутствуют предпосылки для увеличения предложения. Интерес девелоперов, инвесторов и операторов к реализации проектов гостиниц высокого класса, по данным компании EY, сегодня ограничен, но при этом отмечается постепенное возобновление интереса отельеров к эконом-сегменту. В целом, восстановление рынка гостеприимства будет происходить по мере улучшения макроэкономической ситуации в стране. 

Вместе с тем, по мнению Константина Олейника, интерес к украинскому рынку, занимавшему до 2013 года с 8-го по 14-е место в мире по количеству туристов, со стороны международных гостиничных операторов остается высоким. Выход на рынок новых сетей отелей зависит от нескольких факторов, в частности, от стабилизации экономики и национальной валюты, восстановления бизнес-активности и роста делового туризма. Также интерес к рынку со стороны зарубежных операторов может возобновиться с повышением потоков иностранных туристов, чему могут способствовать, в частности, такие дополнительные преимущества посещения нашей страны для туристов из Европы и Азии как отсутствие визы, расширение количества представленных на рынке авиакомпаний, др.