ЗАО «АКТА»: «Рынок Днепропетровска достоин внимания»

Александр Сирота, директор ЗАО «Акта»
фото: Максим Кукало

CP: Расскажите, пожалуйста, о проектах, которыми занимается в данный момент «Акта».
На сегодняшний день реализованы и успешно работают два проекта нашей компании. Первый, и поэтому самый небольшой наш объект, – это торговый центр «Акта-105» площадью 2067 м², который был открыт в декабре 2002 года. В сентябре 2003 года мы открыли второй объект – специализированный торговый центр на ул. Чкалова, площадью 2906 м², который в данный момент полностью занимает оператор торговой сети «Спортмастер». Эти объекты стали своеобразным стартом в сравнительно новом для рынка Днепропетровска бизнесе – девелопменте, и принесли нам первый положительный результат.
Что касается наших следующих проектов, то они, смею надеяться, будут более масштабными, конструктивными и даже уникальными для нашего города. В настоящее время ведется строительство комплекса «Новый центр» в самом сердце Днепропетровска (непосредственно на съезде с Центрального моста). Это первый в Украине проект, направленный на создание так называемого центра «стиля жизни», очень популярного в США и Западной Европе. Комплекс состоит из трех объектов: офисного центра по улице Глинки и торговых комплексов по ул. Ш. Алейхема и ул. Ширшова. Открытие «Нового центра» будет поэтапным. В июне 2004 года планируется ввести в эксплуатацию торговый и офисный центры, в октябре 2004 года – торговый центр по ул. Ширшова.
Не масштабный, но довольно интересный проект – это реконструкция здания ценной исторической застройки XIX века под торгово-выставочный центр многофункционального назначения на углу улиц Миронова и Плеханова. Он запроектирован в четырех уровнях. Данный проект является первым звеном в коренной реконструкции центральной части города. При сохраненном архитектурном и историческом облике, здание превратится в современный комплекс полифункционального назначения. Кстати, этот проект получил диплом на конкурсе Союза архитекторов Украины в 2003 году. Комплекс планируется ввести в эксплуатацию в сентябре 2004 года.
CP: Сейчас в Днепропетровске чрезвычайно востребованной является офисная недвижимость. Помимо офисной части «Нового центра», есть ли в планах ЗАО «Акта» девелопмент других офисных проектов?
Да, следующим этапом развития для нас является реализация проекта торгово-делового комплекса «Босфор». Он расположен в престижном районе города, на пересечении центральной магистрали – проспекта К. Маркса – и ул. Исполкомовской. Данный район является признанным, исторически сложившимся деловым и торговым центром, CBD Днепропетровска, где располагаются все значимые объекты торговли, офисные здания и гостиницы. «Босфор» станет доминантой этой реконструируемой зоны города. Улица Исполкомовская, на которую выходит главный фасад здания, на участке от пр. К. Маркса до ул. Шевченко будет полностью реконструирована и организована как пешеходный бульвар с фонтаном, декоративными газонами и деревьями, местами отдыха, летними кафе, современным парковым освещением.
Архитектурное решение здания имеет особенности, не позволяющие назвать его типичным торговым центром. Правильным будет определить торговую зону комплекса как strip-центр, для которой характерна линейная конфигурация – ряд магазинов-бутиков, имеющих отдельные входы. Это идеальная структура для организации процесса торговли элитными товарами, она создает условия для индивидуального подхода к внутреннему оформлению бутиков, дает возможность установки необходимого графика работы для каждого отдельного магазина.
Офисные помещения расположатся на 3-5 этажах здания. Их площадь составит от 400 м² до нескольких этажей, которые может занять одна фирма (этажная площадь – 1800 м²). При подборе арендаторов в торговую часть «Босфора» мы будем исходить из принципа взаимодействия офисов и торговых предприятий. Уникальностью этого проекта для нашего региона является то, что предложение направлено именно на высшую категорию клиентов – компании, предъявляющие строгие требования к месту ведения бизнеса и/или торговли. Мы считаем, что в Днепропетровске это первое четко позиционируемое предложение для клиентов с высокими запросами. Поскольку мы однозначно определяем центр как «элит-класс», то и офисные помещения, соответственно, будут отвечать исключительно требованиям класса А.


Торгово-деловой комплекс «Босфор», проект, вид с ул. Шевченко
Макет: ЗАО «АКТА»

CP: Создание каких проектов ЗАО «Акта» планирует в торгово-развлекательном сегменте коммерческой недвижимости?
В Днепропетровске сейчас востребованной является не только офисная недвижимость, поэтому мы делаем ставку и на торгово-развлекательные центры. Торгово-развлекательный комплекс «Мост-Ситицентр» для нас и для Днепропетровского региона в целом на сегодняшний день является самым масштабным и интересным проектом. Он займет целый квартал, ограниченный улицами Харьковской, Плеханова, Коцюбинского, Глинки, – важнейшими транспортными и пешеходными магистралями. На этой территории разместится трехуровневый торгово-развлекательный центр общей площадью 85 000 м². Под одной крышей будут находиться десятки магазинов, универмаги, кинотеатры, фуд-корты, ресторан, боулинг-клуб, зал игровых автоматов, детская площадка и многие другие объекты. Беспрецедентным для города станет размещение на крыше центра паркинга на 1000 автомобилей. Для удобства посетителей сообщение между этажами будет осуществляться эскалаторами, панорамными лифтами и широкими лестницами. Одним словом, этот центр будет доминирующим торгово-развлекательным комплексом Днепропетровска не только по занимаемой площади, но и по подходу к усовершенствованию среды для покупателей. В этом центре мы применяем уникальные технологии товарно-тематического зонирования, учитывающие инфраструктуру района и позволяющие эффективно совмещать сегменты, направленные на самые различные категории населения по социальным, возрастным и доходным характеристикам.
CP: Почему практически в каждом объекте торговой недвижимости ЗАО «Акта» использует формат классического торгового центра?
Торговый центр – это отличная форма специализированного, коммерческого использования земли и недвижимости, которая позволяет преобразовать структуру розничной торговли в целом и создать большое количество рабочих мест. Дело в том, что сегодня операторам розничной торговли, местным или иностранным, необходимо выгодное расположение для коммерческой деятельности, а ТЦ являются наиболее привлекательными для покупателей из-за определенных преимуществ, которыми обладает этот формат: продуманное размещение арендаторов, центральное управление и обслуживание, безопасность и так далее. Кроме того, экономика Украины, несмотря на происходящие структурные и социальные изменения, развивается и стимулирует развитие ТЦ, ведь доля розничной торговли в ВВП сегодня составляет около 17,9% (примерно $6 миллиардов) и, по прогнозам аналитиков, при благоприятных обстоятельствах достигнет европейского уровня, который составляет примерно 25%. А для розничных продавцов названные выше достоинства торговых центров играют очень большую роль.
В мировых тенденциях развития рынка недвижимости последних лет торговые центры, возможно, являются самой удачной концепцией. Их рассматривают как самые мощные и гибкие структуры, ориентированные на потребителя. С 1950 года торговые центры играли ключевую роль в экономике стран, принявших этот формат. В 1950 году в США существовало только 100 торговых центров. Но через три года их число уже утроилось, и, согласно данным Национального Бюро Исследований США, к концу 1998 года в стране было открыто 43 662 торговых центра, включающих 530 000 000 м² арендных площадей и получающих доход от розничных продаж в размере $1 030 000 000 000 ежегодно. Приблизительно 52 % всех розничных продаж, исключая автомобильные, осуществлены в этих центрах.
Касательно развлекательного элемента, в последние годы маркетологи сошлись в том, что потребитель должен рассматривать посещение магазина как развлечение. Данная концепция была разработана и воплощена нами в проекте «Мост-Ситицентр» как общегородском центре развлечений. Так, концепция строящегося торгово-развлекательного комплекса «Мост-Ситицентр» предусматривает создание «тройственности совместных действий»: развлечения, питания и розничной торговли в пределах пешеходных зон. Новое поколение кинокомплексов с многочисленными залами – самый привлекательный элемент ТРЦ в наше время. Сфера развлечений объединяется с разнообразием ресторанов, специализированных магазинов, а также вариантами проведения досуга. Все это, в сочетании с благоустройством территории, создает интересную обстановку для совершения покупок.
CP: Какие компании задействованы в реализации проектов ЗАО «Акта» в роли проектировщиков, подрядчиков и партнеров?
Сейчас мы работаем с двумя компаниями, осуществляющими проектные работы. Первоначально же мы сотрудничали только с ведущей архитектурно-проектной организацией Днепропетровска «DOLNIK & C°». Она является создателем планировочных решений двух уже действующих наших объектов и новых проектов «Новый центр», «Босфор». Эта проектная организация имеет четко узнаваемый почерк, обладает здоровым прагматизмом, высоким качеством проектирования и надежностью применяемых инженерных решений. Но при нашем темпе строительства и многочисленности объектов хочется создать для каждого здания индивидуальный и неповторимый облик. Поэтому для ряда проектов («Мост-Ситицентр», торгово-выставочный центр по ул. Миронова) мы привлекли еще и архитектурное бюро «ART-DECO», которое отличается своими оригинальными, смелыми, а порой и авангардными решениями.
В роли генеральных подрядчиков строительства выступают ООО «ПромМонтажРеконструкция» – компания, отличающаяся самым высоким и стабильным в Днепропетровске качеством выполнения работ, ставшая за время работы с нами одной из наиболее мощных генподрядных организаций города; и «Ольвия Билдинг системз», имеющая за плечами значительный опыт строительства объектов социального назначения, в том числе крупнейшего на сегодня в Днепропетровске торгового центра Terra на жилом массиве Тополь. Официальным партнером в разработке концепций торговли и сферы услуг, в качестве агента по сдаче в аренду торговых площадей выступает «Украинская Торговая Гильдия», которая одновременно является и консультантом по многим вопросам развития наших объектов.
CP: Концепция «Мост-Ситицентр» создана турецкой компанией Pamir Consulting. Не могли бы вы вкратце представить эту компанию? Почему вы решили сотрудничать именно с ней?
Pamir Consulting Ltd. (Стамбул, Турция) действительно была нашим партнером на первых этапах планирования проекта «Мост-Ситицентр». Компания занималась разработкой концепции, включая макроэкономический и отраслевой расчет, анализ нужд потребителей, осуществляла сегментацию и анализ торговых площадей и набора арендаторов. В дальнейшем мы планируем продолжить сотрудничество.
Конечно же, приступая к осуществлению таких глобальных проектов, новых не только для Днепропетровска, но и для Украины в целом, мы не можем полагаться лишь на себя. Необходимо максимально использовать знания специалистов, имеющих конкретный опыт, прошедших определенные этапы развития. Ведь многие стороны этого бизнеса мы открываем для себя вновь. Кроме того, Pamir Consulting Ltd. имеет опыт создания торговых центров именно в Украине. Эта фирма занимается стратегическим консультированием торговой ритейл-сети «АБВ-техника», а также консультированием и продвижением товаров сети подобного формата, но другой направленности – «Пик».
CP: Что вы можете сказать об особенностях решения земельных вопросов в Днепропетровске?
Отвод земельных участков под проектирование и строительство объектов коммерческой недвижимости, к сожалению, чрезвычайно сложный и громоздкий процесс. Для объектов среднего объема процедура отвода земельного участка зачастую занимает больше времени, чем само строительство. Особенно эта система усложнилась с вводом в действие нового Земельного кодекса Украины. Сложность процедуры оформления земельных участков является существенным фактором, снижающим привлекательность города для инвесторов. До сих пор не отработан механизм заключения сервитутных договоров, договоров на пользование землей в период строительства. В прошлом мы имели характерный пример несовершенства украинского законодательства: при покупке земельного участка под строительство ТРЦ «Мост-Ситицентр» столкнулись с ситуацией, когда Земельным кодексом предусмотрен механизм покупки участков для украинских предприятий и компаний с иностранными инвестициями, но не для совместных предприятий, где есть и украинские, и иностранные инвестиции. В результате оформление дополнительных документов растянулось на 9 месяцев. Учитывая, что необходимые согласования получались в Госкомземе, Минюсте и Кабинете Министров Украины, можно сказать, что мы еще быстро решили свою проблему. Это было бы невозможно без помощи администрации Днепропетровской области, областного совета и городского головы, которые всесторонне поддерживают программу преобразования центра города, проводимую нашей компанией.


Торгово-развлекательный комплекс «Мост-Ситицентр», проект, вид с пересечения ул. Глинки и ул. Харьковской
Макет: ЗАО «АКТА»

CP: Как осуществляется подготовка земельных участков под застройку?
Это тоже очень сложный процесс. Так как концепция наших проектов требует размещения коммерческих объектов в центре города, практически каждый раз возникает необходимость отселения жителей старых домов. Так, например, при подготовке все той же площадки под застройку ТРК «Мост-Ситицентр» было произведено отселение 320 семей, на что ушло 2 года. И пока от граждан не было ни одного обращения с жалобами. Люди, как правило, настороженно относятся к компаниям, которые занимаются объектом, соседствующим с их жильем. Но кардинальное изменение ситуации происходит уже после сдачи здания в эксплуатацию, поскольку жители соседствующих домов вместе с объектом инфраструктуры, необходимым в повседневной жизни, получают отремонтированные и благоустроенные придомовые территории, заасфальтированные дороги, посаженные деревья.
CP: Поделитесь своим видением ситуации на рынке недвижимости Днепропетровска. Каковы основные тенденции его развития?
Сейчас чрезвычайно много объектов находится на стадии строительства или реконструкции. При этом развивающийся рынок недвижимости представлен самым широким спектром форматов, в том числе и множеством проектов жилой недвижимости. Город растет, и довольно быстрыми темпами. В целом на рынке сейчас довольно много предложений по аренде площадей, но нет четкого позиционирования ни крупных, ни мелких объектов. Основные моменты, которые зачастую не устраивают арендаторов, следующие: недостаточное количество машиномест, а во многих случаях и отсутствие парковки, слабое инженерное обеспечение помещений, неудобные подъездные пути. Из-за отсутствия квалифицированных агентов по аренде часто происходит концентрация разных по имиджу, типу и стилю деятельности компаний в едином пространстве, что приводит к неудачным сочетаниям.
Мы рассчитываем, что в ближайшие 5 лет в Украине и в Днепропетровске продолжится бум строительства торговых центров. Будет наблюдаться борьба за клиента в виде создания все более привлекательных предложений в плане наиболее удачных архитектурно-планировочных решений и предоставления ряда дополнительных услуг и сервисов. Не исключена демпинговая ситуация и «игра» в арендные ставки. Но тут уже каждый будет расставлять свои приоритеты в привычной схеме «качество – цена». Перспективы огромные, ведь ни для кого не секрет, что Украина имеет большое будущее. У нас самодостаточная страна с мощным экономическим потенциалом, мы уверенно и последовательно движемся вперед в своем развитии.