Законодательное регулирование оценки земли
В настоящее время оценочная деятельность регулируется Земельным кодексом Украины, Законами Украины «Об оценке земель», «О плате за землю», «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине», Постановлениями Кабинета Министров Украины «Об экспертной денежной оценке земельных участков» и «О методике нормативной денежной оценки земель несельскохозяйственного назначения (кроме земель населенных пунктов)» и другими нормативно-правовыми актами, принятыми в соответствии с вышеуказанными.
Оценка земель служит для регулирования земельных отношений при налогообложении и заключении гражданско-правовых договоров. Государство берет на себя ответственность за проведение оценочной деятельности в Украине посредством государственного регулирования этого процесса. Его роль заключается в обеспечении объективности и законности проведения оценки земли, контроля в этой сфере, внедрения в практику оценочной деятельности международных норм и правил, создания конкурентной среды для субъектов оценочной деятельности.
Государство ведет учет оценки земель через государственный земельный кадастр – единственную систему земельно-кадастровых работ, которая также устанавливает процедуру признания факта возникновения и прекращения права собственности и права использования земельных участков, содержит совокупность ведомостей и документов про месторасположение и правовой режим этих участков, классификацию земель, их количественную и качественную характеристики, распределение земли среди собственников и землепользователей. Роль государственного земельного кадастра в системе оценки земли очень важна, поскольку с его помощью происходит обеспечение необходимой информацией органов государственной власти и местного самоуправления, заинтересованных предприятий, учреждений и организаций, а также граждан с целью регулирования земельных отношений, рационального использования и охраны земель, определения размера платы за землю и ценности земель в составе природных ресурсов, контроля за использованием и охраной земель.
Ст. 196 Земельного кодекса Украины устанавливает, что государственный земельный кадастр включает экономическую и денежную оценку земли. Под экономической оценкой понимается оценка земли в качестве природного ресурса и способа производства в сельском и лесном хозяйстве, а также в качестве пространственного базиса в общественном производстве по показателям, которые характеризируют продуктивность земель, эффективность их использования и доходность с единицы площади.
Целью экономической оценки земель различного назначения выступает сравнительный анализ эффективности их использования, данные которого являются основой денежной оценки участка различного целевого назначения. Согласно Закону Украины «О плате за землю», денежная оценка земли определяется как капитализированный рентный доход с земельного участка. Другими словами, плата за землепользование в Украине определяется на основании денежной оценки земли и производится в виде налога на землю или арендной платы. Денежная оценка земли используется и при других аспектах земельных правоотношений. Например, в техническом паспорте земельного участка при его подготовке к продаже на земельных торгах указываются данные денежной оценки земельного участка и его стартовая цена. Также, при выкупе земельных участков для общественных нужд, что производится при согласии собственников, стоимость земельного участка устанавливается соответственно денежной и экспертной оценки земель.
В зависимости от предназначения и порядка проведения денежная оценка земельных участков может быть нормативной и экспертной, на основании чего определяется их стоимость. Для проведения денежной оценки земли Государственным комитетом Украины по земельным ресурсам разрабатывается методика, утвержденная Кабинетом Министров Украины.
Нормативная денежная оценка земли используется для определения размера земельного налога, потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства, экономического стимулирования рационального использования, охраны земель и т.д. Экспертная денежная оценка используется при заключении цивильно-правовых договоров по поводу земельных участков.
Основным нормативно-правовым актом, регулирующим вопросы проведения денежной оценки земель, является Закон Украины «Об оценке земель» №1378-IV от 11 декабря 2003 года с изменениями. Согласно этому Закону, объектами оценки являются земли административно-территориальных единиц или их частей, территории оценочных районов и зон, земельные участки или их части, совокупность земельных участков и прав на них, в том числе на земельные паи, на территории Украины.
Проведение денежной оценки земли основано на принципах законности, единства методологического и информационного пространства, непрерывности оценочного процесса, доступности использованных данных и равенства перед законом субъектов оценочной деятельности при оценке земли.
В зависимости от целей и методов, оценка земли производится в виде:
– бонитирования грунтов (сравнительная оценка качества грунтов по их основным природным свойствам, которые имеют постоянный характер и существенно влияют на урожайность сельскохозяйственных культур, выращиваемых в конкретных природно-климатических условиях);
– экономической оценки земель;
– денежной оценки земель.
Стоит отметить, что данные бонитирования грунтов представляют основу для экономической оценки сельскохозяйственных земель и учитываются в процессе определения экологической пригодности грунтов для выращивания сельскохозяйственных культур или потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства.
Основанием для проведения оценки земли является решение органа исполнительной власти или органа местного самоуправления. Также основанием для оценки земель и разработки землеупорядоченной документации по их использованию и охране может быть природно-сельскохозяйственное районирование земель.
Закон «Об оценке земель» определяет субъекты оценочной деятельности, которыми могут быть:
– органы исполнительной власти и органы местного самоуправления, которые уполномочены заниматься управлением в сфере оценки земель, а также юридические и физические лица, заинтересованные в ее проведении;
– юридические лица – субъекты хозяйствования независимо от их организационно-правовой формы и формы собственности, имеющие в своем составе оценщиков по экспертной оценке земли и получившие лицензии на произведение землеоценочных работ в порядке, установленном законом. Также имеют право проводить оценку земли юридические лица с вышеуказанными характеристиками, которые в законном порядке получили лицензии на проведение работ по землеустройству;
– физические лица – субъекты предпринимательской деятельности, получившие квалифицированное свидетельство оценщика по экспертной оценке земли и лицензию на произведение землеоценочных работ в порядке, установленном законом.
НОРМАТИВНАЯ ДЕНЕЖНАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЛИ
Под нормативной денежной оценкой земли подразумевается определение нормативной цены земельных участков, которое базируется на их экономической оценке на основе рентного дохода с учетом его капитализации.
Согласно Закону «Об оценке земель», проведение нормативной денежной оценки необходимо в случае:
– определения размера земельного налога;
– определения размера арендной платы за земельные участки государственной или коммунальной собственности;
– определения размера государственной пошлины в случаях мены, наследства или дарения земельных участков согласно законодательству;
– определения потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производств;
– разработки показателей и механизмов экономического стимулирования рационального использования и охраны земель.
Нормативная денежная оценка земли может проводиться на основании решений органов исполнительной власти или органов местного самоуправления, также на основании договора, заключенного заинтересованными сторонами в порядке, установленном законом.
Нормативная денежная оценка земли осуществляется юридическими лицами, имеющими лицензии на проведение работ по землеустройству, согласно с государственными стандартами, нормами и правилами. По результатам нормативной оценки земли составляется техническая документация, которая в последующем подлежит государственной экспертизе.
ЭКСПЕРТНАЯ ДЕНЕЖНАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЛИ
Согласно Закону, экспертная денежная оценка земли проводится в таких случаях:
– отчуждения и страхования земельных участков, принадлежащих к государственной или коммунальной собственности;
– залога земельного участка в соответствии с законом;
– определения инвестиционного вклада в реализацию инвестиционного проекта на улучшение земли;
– определения стоимости земельных участков, принадлежащих к государственной или коммунальной собственности при условии их внесения в уставный фонд хозяйственного общества;
– определения стоимости земельных участков в случае реорганизации, банкротства или ликвидации хозяйственного товарищества (или предприятия) с государственной частью или частью коммунального имущества, являющегося собственником земельного участка;
– выделения или определения части государства или территориальной общины в составе земельных участков, пребывающих в общей собственности;
– отображения стоимости земельных участков и прав пользования земельными участками в бухгалтерском учете согласно законодательству Украины;
– определения убытков собственникам или землепользователям, установленных законом или договором;
– решения суда.
Стоит отметить, что существуют некоторые ограничения на проведение экспертной денежной оценки земель. Речь идет о ситуациях, когда земельные участки, подлежащие такой оценке, принадлежат субъекту оценочной деятельности или оценщикам, работающим в его составе, а также, когда оценщик по экспертной оценке земли имеет родственные связи с заказчиком оценки или субъектом хозяйствования.
Основанием для проведения экспертной денежной оценки земли выступает договор, который заключают заинтересованные стороны в установленном законом порядке или решение суда. Экспертная оценка земли будет считаться недействительной при условии ее проведения не субъектами оценочной деятельности или при нарушении вышеупомянутых норм законодательства.
По результатам проведения экспертной денежной оценки земли составляются отчеты, подлежащие рецензированию в случае обязательного проведения оценочной деятельности или при требовании заинтересованных лиц. Рецензирование проводится оценщиками по экспертной денежной оценке земли со стажем практической работы в указанной сфере не менее двух лет, а также экспертными советами саморегулируемых оценщиков по экспертной денежной оценке земли.
Возникновение споров, касающихся оценки земель, между субъектами оценочной деятельности, сопровождается судебным разбирательством.
Согласно Закону Украины «О плате за землю» (ст. 23) денежная оценка земли состоянием на 1 января каждого года уточняется на коэффициент индексации, порядок проведения оценки утверждается Кабинетом Министров Украины.
Как уже было сказано выше, размером денежной оценки земельного участка определяется сумма налога на землю, которую налогоплательщик обязан перечислить в бюджет. Статьи 6 и 7 Закона «О плате за землю» устанавливают различный порядок расчета земельного налога в зависимости от того, является ли земельный участок оцененным или неоцененным в части определения ставок налога. Если денежная оценка земли не установлена, то применяются средние ставки для расчета налога. Если же денежная оценка земли установлена, то ставки земельного налога определяются в размере одного процента от денежной оценки (за исключением земель, указанных в частях 5-10 ст. 7). Таким образом, существующее на данный момент законодательное поле позволяет определять налоговые ставки для земель, независимо от наличия их денежной оценки, однако превалируют нормы, обязывающие налогоплательщиков оценивать землю.
