ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТЬ УКРАИНСКОГО РЫНКА Источник: Colliers International, DTZ, Jones Lang LaSalle графика: ср
О том, насколько и почему украинский рынок интересен для зарубежных игроков, высказано много авторитетных мнений, общий смысл которых можно свести к следующему: среднеотраслевой уровень доходности в сфере недвижимости Украины значительно превосходит аналогичные показатели всех развитых и развивающихся стран Европы (см. график 1). Такая ситуация обусловлена множеством факторов, ключевыми из которых можно назвать дефицит практически во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости, низкий уровень конкуренции, динамично растущий спрос, дефицит земельных участков для нового строительства, зданий для реконструкции и так далее. «Благодаря громадному потенциалу развития, украинский рынок недвижимости привлекает и будет привлекать всех сопутствующих игроков извне, – отмечает Юрий Нартов, руководитель отдела инвестиционных услуг компании «Colliers International Украина». – Интерес к нашему рынку колоссален, поскольку он еще далек от перенасыщения и в нем еще открыто множество ниш для западных игроков. Увеличению международного интереса к Украине способствует возможность получать более высокую доходность по сравнению с другими международными рынками, а также применять испытанные технологии, которые имели успех в странах с развитыми рынками недвижимости». Владимир Горащенко, президент компании «Дубль W», отмечает, что отечественный рынок очень интересен для зарубежных игроков: «Сегодня доходность девелопера при строительстве в Киеве варьируется от 25 до 150%, и такие показатели трудно найти где-нибудь еще в мире». «Новые, перспективные рынки всегда были и будут интересными для всех международных институтов. Рынок коммерческой недвижимости в Украине и в Киеве слабо развит и характеризуется более низким уровнем конкуренции, арендные ставки на офисную недвижимость в два-три раза превышают показатели центрально- и восточноевропейских стран», – дополняет Сергей Король, председатель наблюдательного совета компании «НЕСТ».
ИНВЕСТИЦИИ В ЭКОНОМИКУ УКРАИНЫ Учитывая вышеуказанные преимущества (высокую доходность и низкий уровень конкуренции), характерные для экономики в целом, а также такие факторы, как дешевая рабочая сила и низкая стоимость сырья, все большее количество западных компаний открывает свой бизнес в нашей стране. Подтверждением этому служит динамика прямых иностранных инвестиций в экономику Украины. Однако, положительная динамика в объеме ежегодных прямых инвестиций в экономику Украины, которая прослеживается с 1999 года, не должна вселять излишнего оптимизма. В сравнении со странами Центральной и Восточной Европы эти, по нашим меркам, существенные показатели таковыми отнюдь не являются. Так, достаточно красноречиво сравнение по отношению объема ПИИ (прямых иностранных инвестиций) к ВВП, согласно данным за 2004 год (в %): Россия – 2, Украина – 2,3, Польша – 2,5, Венгрия – 4,2, Чехия – 4,3. Если же учитывать абсолютные объемы ПИИ на душу населения, то Украина уступает практически всем странам Европы. Одной из основных проблем инвестиционного развития Украины, в меньшей степени характерной и для России, является ярко выраженная централизация инвестиционных потоков. Киев на сегодняшний день является наиболее привлекательным в инвестиционном отношении Украины и, по данным Госкомстата, на 1 апреля 2005 года аккумулировал почти $3 миллиарда из $8,8 миллиарда ПИИ, вложенных в экономику Украины, то есть 34%. Отметим, что доля Киева в общей численности населения страны не превышает 7%. При этом, по данным Валерия Борисова, первого заместителя главы КГГА, начальника Главного управления экономики и инвестиций КГГА, за последние пять лет наибольший объем инвестиций поступил в Киев из США – около 17%, Кипра – 14%, Германии – 10%, Виргинских (Британских) островов – 6%, Швейцарии – 5%, Нидерландов – 5%. Данная структура во многом условна, впрочем, как и показатели объемов ПИИ в целом, поскольку определенная, по оценкам некоторых экспертов, достаточно значительная их доля фактически представляет собой возвращение ранее вывезенных капиталов. Как отмечает Валерий Борисов, наиболее инвестиционно привлекательными сферами экономики в Киеве, по итогам 2004 года, можно назвать следующие: оптовая и розничная торговля – 30% от общей суммы иностранных инвестиций, промышленность (на 97% – обрабатывающая) – 18%, финансовая деятельность – 17%, транспорт и связь – 11%, сфера недвижимости – 7%, отели и рестораны – 6%, охрана здоровья – 5%, строительство – 5%, другие сферы – 1%. Как видим, сферы недвижимости и строительства непосредственно обеспечивают, по официальным данным, порядка 12% от общего объема ПИИ, вложенных в экономику Киева. Если же добавить к этому показателю некоторую часть из других сфер, представители которых выступают в качестве непосредственных потребителей продукта, создаваемого в сфере коммерческой недвижимости, можно сделать вывод, что этот сектор экономики является одной из ключевых сфер привлечения иностранных инвестиций.
ЗАРУБЕЖНЫЕ ИГРОКИ В СФЕРЕ НЕДВИЖИМОСТИ За исключением девелопера (компания «Дубль W») и архитектора (ТАМ «А.Пашенько»), основной состав участников проекта гостиницы Radisson SAS представлен международными компаниями: ЕБРР и «Райффайзенбанк» (инвесторы и кредиторы), Radisson SAS (инвестор и оператор), «Райффайзен Проперти Инвест» (проджект-менеджер), «Хорват Консалтинг» (консультант). фото: Олег Герасименко
По оценкам экспертов, сегодня на отечественном рынке недвижимости внешние инвестиции составляют не более 10-20%, доминирующее же положение, соответственно, занимает отечественный капитал. «Сегодня в Киеве совсем немного международных инвесторов, каждый из которых осуществил, к тому же, не более одного проекта. Исключением является портфель компании Rodamco, состоящий из ряда небольших зданий площадью 1000-3000 м2 каждое, общая площадь которых составляет около 20 тысяч м2 – объем одного среднего офисного центра. А в общей сложности присутствие международных игроков не превышает 10% общего объема местного рынка», – говорит Сергей Король. Владимир Горащенко отмечает, что остальные зарубежные участники рынка недвижимости, кроме инвесторов и финансовых институтов, оставили в Украине еще менее заметный след: «Если иностранные инвесторы и банки (такие, как ЕБРР и RZB) уже принимали участие в проектах недвижимости в Украине, то другими игроками наш рынок еще не освоен, хотя уже достаточно надежно закрыт местными. Например, локальные архитекторы стоят стеной, стараясь не впустить своих западных конкурентов, хотя те постепенно пробиваются на рынок. Западные генподрядчики пока не могут быть конкурентоспособными в проектах офисных центров и апартаментов и сейчас иногда привлекаются к более технологично и финансово емким проектам, таким как гостиницы. Однако местные подрядчики, поднимая цены, сами подготавливают ситуацию для вхождения иностранных конкурентов, и мы это скоро увидим. Западные девелоперы упустили момент в середине 1990-х годов, чтобы «подмять» рынок, и теперь вынуждены искать местных партнеров». Владимир Школьник, председатель наблюдательного совета ОАО «Славутич», приводит следующий анализ присутствия зарубежных игроков на отечественном рынке недвижимости: «Здесь уже есть зарубежные инвесторы, но в подавляющем большинстве это своего рода авантюристы, готовые принимать на себя все риски, с которыми сопряжена работа на рынке, в обмен на высокую доходность. Как правило, речь идет о рисковых частях инвестиционных фондов, вкладывающих в Украину сотую часть своих активов, а также физических лицах, инвестирующих деньги на основе личных связей. Что же касается крупных портфельных инвесторов, то уже чувствуется, что они готовы делать какие-то конкретные шаги, но даже этот интерес еще не носит системного характера. Источник: Госкомстат Украины графика: ср
Для международных девелоперов отечественный рынок неинтересен скорее по той причине, что им сложно работать в условиях высокой бюрократии, усложненной процедуры получения согласовательно- разрешительной документации. Они просто не понимают этих правил игры. И высокая доходность, которую они могут получить на этом рынке, не компенсирует тех рисков и той головной боли, с которыми им придется столкнуться, работая здесь. Генподрядчикам из-за рубежа пока сложно здесь работать, ведь для успешной деятельности на том или ином рынке им необходимо досконально изучить местную законодательную базу. Что касается зарубежных архитекторов, принимающих участие в украинских проектах, то их присутствие также носит больше случайный, чем системный характер. Крупные международные консалтинговые фирмы уже привлекались к ряду масштабных проектов. Уровень же сервиса, предлагаемый местными консалтинговыми компаниями, позиционирующими себя как представительства международных, оставляет желать лучшего».
СЛОЖНОСТИ И РИСКИ В целом, несмотря на высокий уровень доходности и значительный потенциал роста, иностранные игроки пока с небольшим энтузиазмом вкладывают свой капитал в украинскую недвижимость. При этом стоит отметить, что данный сектор экономики не является исключением из общеэкономической ситуации. Сложившаяся экономическая ситуация объясняется тем, что логическим продолжением преимуществ рынка коммерческой недвижимости Украины, а именно его высокой доходности, являются сложности и риски, препятствующие интенсивному выходу на него новых игроков и, соответственно, росту конкуренции. Оценивая доходность, которую обеспечивает работа на том или ином рынке, любая компания всегда принимает во внимание «обратную сторону» этого показателя – уровень риска. По словам Валерия Борисова, «недвижимость Киева всегда привлекала инвесторов, поскольку эта сфера считается одной из наиболее стабильных и надежных в плане вложения капитала. Но одновременно с привлекательностью существует фактор повышенного риска. То есть, взвесив все «за» и «против» на весах «доход/риск», потенциальный инвестор, особенно зарубежный, пока еще не всегда склоняется к фактору доходности». Сергей Король отмечает: «Как и в других неразвитых странах, к которым, к сожалению, все еще относят Украину, политические, коррупционные и бюрократические риски беспокоят международных игроков больше всего. В этом случае важен баланс желания заработать больше, чем на своих рынках, и готовности стойко переносить тяготы развития проекта, связанные с вышеуказанными рисками, однако таких игроков пока еще очень мало». «Со стороны международных девелоперов, – говорит Юрий Нартов, – наблюдается большой интерес к украинскому рынку, проводится его изучение, но за реальные проекты берется очень мало игроков. С одной стороны, одной из причин, по которой западные девелоперские организации не начинают активных действий, является нехватка земельных участков для развития проектов. С другой – многие девелоперские проекты, которые предлагаются западным игрокам, имеют ряд неприемлемых для них рисков. При этом к основным рискам, с которыми могут столкнуться международные игроки, можно отнести слабую правовую защиту и нестабильное законодательство, коррупцию, риск реприватизации, неразвитость рынка в целом и его непрозрачность, а также недобросовестность местных партнеров». По мнению Владимира Горащенко, иностранные участники рынка недвижимости опасаются, в первую очередь, политических рисков, связанных с диаметральными изменениями в «правилах игры» при смене правительств, а также коммерческих рисков, обусловленных стихийностью, однобокостью и волатильностью рынка, однако «наибольшие неудобства западные, да и местные, игроки испытывают в связи с длительностью, бюрократичностью и непрозрачностью процедур получения разрешений и согласований, а также по той причине, что в нашей стране очень велика зависимость от воли чиновника». С этим мнением соглашается Владимир Школьник: «Самый главный риск, с которым сталкиваются и которого опасаются все международные игроки, заключается в абсолютной непрогнозируемости нашей бюрократии. Кроме того, получая все возможные разрешения, в итоге можно остаться ни с чем – потерять проект, вложенные инвестиции и т.д. Несовершенство и запутанность законодательства также нельзя обойти стороной. Любой инспектор из санэпидемнадзора, пожарной инспекции, министерства экономики может просто разрушить ваш бизнес, если вы ему не улыбнулись или с ним не поделились. Для всех иностранцев абсолютно непонятна ситуация, при которой нигде четко не прописано, как можно строить, а как нельзя. В итоге тот, кто строит правильно и по всем нормам, может подвергнуться обвинениям общественности и потерять проект, а тот, кто допускает нарушения и строит в неположенном месте, чувствует себя совершенно спокойно. Необходимо заметить, что политические риски более существенны для местных игроков, которые традиционно связаны с политическими кругами. Для них смена тех или иных чиновников, депутатов, комитетов может быть смерти подобна. Для международных игроков, которые априори привыкли быть несвязанными с политикой, более важно то, насколько эффективно и рискованно можно работать в этой стране при любых политических режимах и властях».
ПАРТНЕРСТВО КАК ФОРМАТ ВЫХОДА НА УКРАИНСКИЙ РЫНОК Для устранения некоторых из указанных выше рисков при работе на местном рынке недвижимости зарубежные игроки привлекают локальных партнеров, роль и функции которых в данной ситуации достаточно просты и понятны. «Как правило, международного игрока интересует «административный ресурс», которым может владеть тот или иной местный игрок, – говорит Юрий Нартов. – В основном выбор падает на локальных игроков, которые хорошо понимают рынок, имеют связи и возможность «проталкивать» проекты. Большой интерес представляют локальные игроки, уже имеющие определенную историю развития проектов в том сегменте рынка, в котором специализируется западный игрок. Однако, бывают случаи, когда благодаря своему статуса и возможностям решать вопросы на высшем политическом уровне, международный игрок не нуждается в местном партнере». По словам Владимира Горащенко, для иностранных инвесторов и девелоперов особенно важно найти партнера, который взял бы на себя вопросы приобретения недвижимости, в том числе и земли, а также получения разрешений: «В такого рода вопросах западные инвесторы осторожны и предпочитают делегировать эти риски местным партнерам». «Те компании, с которыми нам приходилось общаться в последнее время, – отмечает Сергей Король, – при выходе на отечественный рынок ориентируются на работу с местным партнером как минимум на начальном этапе становления своего бизнеса. Это позволяет уменьшить риски, войти в развивающиеся проекты и не терять время на поиск, отведение площадки, утверждение проекта и прочее». Однако в целом, по словам Владимира Школьника, если не принимать во внимание местные компании, необходимые для страхования рисков и упрощения работы, при развитии проектов на отечественном рынке зарубежные игроки в большинстве случаев опасаются работать с локальными компаниями и в рамках любого вида сотрудничества отдают предпочтение зарубежному партнеру. Если же возможности найти на 100% международную компанию нет, пытаются найти хоть какую-то зацепку – филиал, представительство или, как минимум, рекомендацию международного игрока. Этот факт обусловлен как объективными – низкий уровень профессионализма отечественных компаний и отсутствие у них опыта, а также ненадежность работы, так и субъективными причинами – предубеждение по отношению к локальным компаниям, желание максимально ограничить вовлечение в проект внешних участников и т.д. В то же время, нельзя не отметить тот факт, что постепенно отношение зарубежных игроков рынка недвижимости к статусу местного партнера меняется. Так, если несколько лет назад участие местной стороны в проекте, развиваемом зарубежным инвестором, ограничивалось предоставлением земельного участка и решением всех вопросов по согласовательно-разрешительной документации, то в последнее время иностранному инвестору все чаще необходим партнер, который, кроме всего вышеперечисленного, будет обладать определенным опытом и профессионализмом, а также продемонстрирует свою заинтересованность в успешной реализации проекта, то есть профинансирует определенную часть его бюджета.
НАШ ИНТЕРЕС В свою очередь, цели, которые преследуют отечественные игроки рынка недвижимости от партнерства с зарубежными компаниями, также достаточно очевидны и зачастую сводятся к возможности решения проблем финансирования. Однако в последнее время, как отмечают эксперты, в приоритетах локальных игроков наметилось определенное смещение акцентов в сторону опыта и технологий, доступ к которым можно получить в результате привлечения зарубежного партнера. Предоставим слово экспертам. Юрий Нартов: «Для отечественных игроков главным образом интересны финансовые ресурсы и международный опыт зарубежных партнеров. Еще одним фактором интереса является то, что западный партнер может иметь обширные связи и, соответственно, доступ к другим международным игрокам, которые могут быть использованы в проекте в качестве инвестора, консультанта, пользователя, то есть арендатора или покупателя, и т.д.». Владимир Горащенко: «Украинских инвесторов и девелоперов, в первую очередь, интересуют «длинные» и «дешевые» деньги, носителями которых являются банки, и только во вторую очередь – соинвесторы. Некоторые компании пытаются найти в лице зарубежных партнеров операторов для гостиниц, логистических комплексов, аквапарков. Некоторые прогрессивные компании начали брать в проекты западных архитекторов, поскольку это почти всегда лучше и часто даже дешевле, чем привлекать местного специалиста». Сергей Король: «Отечественных игроков в первую очередь, как мне кажется, интересует привлечение зарубежных партнеров, способных обеспечить финансирование крупных проектов в рамках условий, близких к западным. Это – долгосрочные кредиты со ставкой ниже 7-8% в объемах от $20 миллионов и выше. Кроме того, многие западные девелоперы могут обеспечить процедуру продажи объекта, введенного в эксплуатацию и заполненного арендаторами, через сложившиеся у них отношения с инвестиционными институтами. Многих местных девелоперов должен интересовать опыт и знания западных игроков относительно предмета девелопмента, будь то торговый центр, логистический или офисный». Первым зарубежным девелопером на отечественном рынке офисной недвижимости стала турецкая компания Demir Group, реализовавшая проект «Подол Плаза» фото: Олег Герасименко
Владимир Школьник: «Основное преимущество и фактор привлекательности зарубежных инвесторов для местных игроков – это возможность использования более «дешевых» и «длинных» денег. Если есть возможность взять кредит под 5-6% годовых, больше ни о чем не нужно говорить. Можно реализовывать проект совершенно другого уровня, рассчитывать на совершенно другую окупаемость, чем в том случае, если кредит взят под 15-20%. Нашей группе компаний интересны, прежде всего, инвесторы, которые смогли бы выкупить наши проекты еще на этапе реализации, то есть профинансировать их. Сейчас на нашем рынке таких игроков нет, а те, кто здесь есть, на роль «жениха» не подходят, поскольку это не стратегические системные инвесторы, профессионально рассматривающие бизнес, а венчурные, готовые лишь снимать сливки. Для нас, в первую очередь, интересны крупные портфельные инвесторы, которые смогут приобретать наши объекты, позволят делать то, что мы умеем лучше всего – развивать проекты, а не держать их у себя на балансе и заниматься проперти-менеджментом. Для девелопера очень важна ликвидность его проектов и вложений, а ее уровень на отечественном рынке коммерческой недвижимости пока очень низок».
ПЕРСПЕКТИВЫ Относительно ближайших перспектив участия зарубежных игроков рынка недвижимости в украинских проектах мнения специалистов совпадают. Так, Юрий Нартов уверен, что приход международных игроков на украинский рынок недвижимости неизбежен. При этом новыми игроками, по его мнению, станут крупные финансовые организации, инвестиционные фонды, а также всевозможные сервисные структуры, такие как архитектурные фирмы, юридические компании, консультанты по строительным работам, проджект-менеджеры, агенты, компании по управлению активами и т.д. Относительно того, каковы временные горизонты освоения отечественного рынка коммерческой недвижимости иностранными игроками, мы услышали разные мнения. Владимир Горащенко считает, что «через 3 года на рынке коммерческой недвижимости Украины будет 50% новых имен, 80% из которых составят западные компании». Однако, в комментариях других девелоперов относительно скорого прихода в Украину международных игроков и, прежде всего, носителей капитала, отчетливо прозвучал скепсис. Так, Сергей Король отмечает, что, начиная с января 2005 года, на отечественный рынок в поисках объектов инвестирования пришло довольно большое количество потенциальных игроков из-за рубежа, однако сейчас оптимизма по поводу их активной экспансии стало меньше, как и игроков, желающих выйти на рынок. «Ожидать прихода иностранных игроков – стоит, но верить в то, что они скоро придут, – нет», – говорит Владимир Школьник и предлагает следующие меры стимулирования притока зарубежных инвестиций: «Чтобы это случилось, действия власти не должны расходиться с декларациями. Иностранцы этого не понимают. Если мы хотим перенести промзоны из центра, а на их месте строить офисные и торгово-развлекательные центры, то зачем для первых устанавливать низкую плату за землю, а для вторых – высокую? Второй вопрос – почему плата за землю для всех находится на разном уровне, и какой-то чиновник решает, сколько в конечном итоге будет платить та или иная компания? Почему вообще эта плата разная? Кроме того, необходимо ввести налог на владение недвижимостью, который будет стимулировать продажу или использование земли под промышленными предприятиями, принадлежащими сегодня олигархам и приближенным к ним. Сегодня они могут годами просто владеть землей и ждать, пока она станет еще более дорогой. Но это абсурд. Владение сегодня ничего не стоит, и это очень негативно сказывается на рынке земли и на перспективах зарубежных игроков в сфере недвижимости».
ПОСЛЕДСТВИЯ ГЛОБАЛИЗАЦИИ Не секрет, что основным негативным следствием активного проникновения развивающейся страны в мировое хозяйство является стремительный рост конкуренции на внутреннем рынке, в результате которого многие локальные игроки становятся просто недееспособными. Рынок коммерческой недвижимости не является исключением. Однако, эксперты уверены, что усиление конкуренции пойдет только на благо отечественному рынку коммерческой недвижимости в целом и наиболее далекоглядным его игрокам в частности. Юрий Нартов считает, что самым главным результатом прихода международных игроков на украинский рынок станет качественное улучшение всех его составляющих: «Посредством применения новых для местного рынка стандартов, а также вливания мощных финансовых ресурсов, появится качественный продукт международного уровня, который будет востребован как пользователями, так и инвесторами. Разумеется, при таком развитии рынка конкуренция между игроками будет только усиливаться, и уже сейчас можно утверждать, что те проекты, которые были неграмотно спроектированы или позиционированы, потеряют свою инвестиционную привлекательность. Во избежание такой ситуации местные игроки должны уже сейчас уделять огромное внимание повышению стандартов качества и своей репутации, выводить на рынок проекты с максимальным количеством долгосрочных конкурентных преимуществ, даже в ущерб своей краткосрочной выгоде». От прихода международных игроков Сергей Король ожидает, в первую очередь, качественного изменения рынка, его перехода на более профессиональный уровень: «Для рынка коммерческой недвижимости глобализация будет иметь исключительно положительные последствия. В результате он станет более конкурентным, возрастет качество производимого продукта, арендные ставки для офисов снизятся до отметки 15-18 евро за 1 м2, вырастет количество пустующих площадей. В общем, мы вольемся в рынок Центральной Европы по всем его показателям. Единственный вопрос в том, как быстро это произойдет и насколько мы от него отстали. Я думаю, не менее чем на 8-10 лет». Владимир Школьник считает, что положительный результат прихода международных инвесторов заключается, прежде всего, в том, что они принесут дешевые деньги: «Если сегодня в Украине никто не будет реализовывать проект при доходности менее 25% годовых (а от этого серьезно страдает качество, так как девелопер экономит на всем), то западные инвесторы рассчитывают на 10% годовых. В результате удешевления финансовых ресурсов возрастет конкуренция на рынке недвижимости в целом и качество продукта, представленного на нем».
Уточнение:В «Commercial Property» №10 (26), в статье «Банковское финансирование проектов в сфере недвижимости» данные на стр. 38 о процентных ставках и сроках, характерных для украинского рынка банковского кредитования проектов в сфере недвижимости, предоставлены не Леонидом Рыбиным, начальником отдела проектного финансирования «Райффайзенбанка Украина», а являются редакционной информацией.
