ЮРИЙ КАРПЕНКО: «добрыми руками добро и построим»




Юрий Карпенко, генеральный директор СП «Основа-Солсиф»
фото: «Основа-Солсиф»

CP: Расскажите, пожалуйста, подробнее об участии вашей компании в реализации проекта бизнес-центра «Парус».
Проект очень непростой. Место само по себе сложное, оно зажато между двумя очень загруженными улицами – Мечникова и бульваром Леси Украинки. Это не только транспортное движение, но и коммуникации мелкого заложения, и большой коллектор по Мечникова. С точки зрения геологии, это засыпанный яр, что всегда проблематично, поскольку означает наличие очень мощного водонасыщенного слоя.
Кроме того, участок имеет так называемые крутопадающие сложения грунтов. Осложняло работу и наличие вентиляционного колодца метрополитена точно под зданием, и рабочий ходок на глубине 48 метров, близкое расположение основного тоннеля линии метро. То есть, с точки зрения коммуникаций, сложности грунтов и расположения, хуже не придумаешь. Или интересней – все зависит от того, как на это посмотреть.
Для реализации подземной части фундамента большую роль играет круто падающий рельеф и нагрузки от транспорта, идущего как раз по обрезу котлована, который примыкал вплотную к бульвару Леси Украинки. Все это в комплексе создает очень сложные условия.
CP: Можно ли было избежать таких сложностей, уменьшив число подземных этажей комплекса?
По большому счету, там нужно было сделать шесть подземных этажей, поскольку вопрос не в количестве подземных этажей, а в объеме транспорта, который может быть принят для нормального функционирования центра. В итоге вышли на тот необходимый минимум, без которого нельзя было обойтись. Во многом заказчик пошел на риск, потому что это довольно сложная работа. Впрочем, у нас уже был опыт строительства 4-уровневого подземного паркинга при возведении ТЦ «Олимпийский» на пересечении улиц Б. Васильковской и Физкультурной. Там тоже были очень сложные условия для строительства: водонасыщенный песочный грунт, соседство ветхих старых домов.
CP: Качественное возведение объекта недвижимости в сжатые сроки требует применения наиболее прогрессивных строительных технологий. Какие инновационные решения были использованы при строительстве «Паруса»?
Технологии, которые там применялись, – стена в грунте, закрепление прилегающих грунтов, цементация, микросваи, анкеры – это уже достаточно привычная для Киева работа. Самый сложный вопрос состоял в устройстве свайного основания на дне котлована под высотную башню. Так как отметка по сравнению с бульваром Леси Украинки была минус 24 метра, тяжелую технику туда опустить сложно, поэтому пришлось специально привезти малогабаритную технику для устройства свай. Мероприятие довольно дорогостоящее, однако оно позволило выполнить баретты под основную башню. Эта технология была применена в Украине впервые. Во всем мире она используется для тяжелых мостовых конструкций и высотных зданий, когда необходимо, чтобы были восприняты большие нагрузки на малой площади.
Следующее, что впервые было применено не только в Украине, но и в СНГ, ближнем зарубежье, в том числе Чехии, Венгрии, – это самоподъемная гидравлическая опалубка DOKA SKE 50, которая использовалась при возведении уже самого здания, что и позволило нам довольно быстро его построить: средняя скорость возведения этажа – 7-8 дней. Опалубка поднимается за счет собственных гидроцилиндров, которые опираются на уже выполненную бетонную часть и ползут вверх. Впервые в Украине были применены раздаточные гидравлические стрелы для бетононасосов. Но в использовании этой технологии у нас приоритет небольшой, поскольку практически через несколько месяцев фирма «Т.М.М.» применила точно такие же стрелы при строительстве своей башни на Печерске.
До недавнего времени эти технологии не были востребованы. Спрос на них отсутствовал, так как эта техника очень дорогостояща и значительно повышает затраты на строительство. Раньше не было больших объектов, оправдывающих использование таких технологий. С другой стороны, если можно что-то выполнить вручную, при наличии достаточных людских ресурсов, никто не будет тратить лишние средства на технику.
CP: На каком этапе находится сейчас строительство торгово-развлекательного центра «Эспланада»? Какие сложности возникают при строительстве крупного объекта в центральной части города с интенсивным транспортным движением и как удается их преодолевать?
Пока что неприятные сюрпризы преподносят только грунтовые условия. На Спортивной площади говорить о какой-то геологии просто невозможно, там каждые десять метров идут изменения: то песок, то глина. Из-под пятна здания было вынесено два коллектора. Трудность состояла в том, что сечение коллекторов было очень большим. Работа довольно объемная, но не из разряда очень сложных. Вообще, ТРК «Эспланада» довольно большой для центральной части города. Сейчас на 2/3 площади мы уже дошли до отметки заложения пола последнего этажа подвальной части. В жилой части уже начали двигаться вверх. К середине – концу марта планируем выйти на поверхность жилой части. Полностью возвести коробку предполагается до конца 2006 года.
CP: Не секрет, что часто строительство того или иного объекта приводит к конфликту с гражданами, проживающими в соседних со стройплощадками домах. Сталкивалась ли ваша компания с подобными проблемами и каким образом эти сложности решались?
При возведении «Паруса» в основном были жалобы на шум. При строительстве таких объектов необходима круглосуточная работа, в противном случае возможны осложнения, угроза техногенной катастрофы. Мы стараемся объяснять это городу, и город идет нам навстречу.


фото: Олег Герасименко

Сегодня, я думаю, вряд ли кто-то будет жаловаться на стройку по Мечникова, практически все шумные работы там закончены. И все же мы приносим извинения за те неудобства, которые причинили жителям. Сложнее всего было прошлым летом во время сильной жары, когда у всех ночью окна были открыты, а в это время звук разносится довольно далеко. Скажем, когда мы поднялись на отметку двадцати этажей, на шум жаловались жители домов в районе улицы Богомольца и гостиницы «Русь», а внизу уже было тихо. Когда достигли 25-го этажа, уже никто не жаловался, потому что внизу вообще не было слышно, что наверху идут работы.
CP: Успешная и своевременная реализация проекта во многом определяется качеством и эффективностью взаимодействия заказчика, архитектора, консультанта, генподрядчика. Какие сложности возникают при организации диалога со всеми сторонами в ходе строительства?
При реализации крупного объекта необходимо взаимодействие всех сторон. Если оно присутствует – объект будет хорошим, он будет строиться достаточно интенсивно и получит достойную реализацию, даже, можно сказать, хорошую ауру. Как говорится, добрыми руками добро и построим. А если все идет со скандалами, с обманом, то вряд ли получится что-то хорошее. Это проверено жизненным опытом.
При реализации проекта, как правило, приходится вносить в него некоторые изменения. Однако они не имеют принципиального характера, а скорее связаны с технологичностью работ и возможностью реализации архитектурных решений в том виде, в котором они задуманы, поскольку не всегда нарисованное на бумаге выглядит в натуре так, как представляется. Обладая достаточным опытом, мы подсказываем, что необходимо сделать, чтобы задуманное архитектором здание соответствовало своему реальному воплощению.
Каждый проект имеет такой же принцип эволюции, как и живые организмы. Развитие идет по спирали, многократно повторяясь на ином уровне, пока не закончится сама стройка. Внесение изменений в проект не прекращается до последней секунды. Так, например, нами было предложено выдвинуть консольную плиту при строительстве «Паруса». Это было необходимо по двум причинам: первая – технологическая, вторая – эстетическая. Примыкание колонны к остеклению выглядит плохо, кроме того, это соответствовало пожеланию заказчика увеличить общую площадь этажа, так что здесь все интересы сошлись: заказчика, архитектора, строителя.
CP: Насколько в Украине распространена практика реализации проектов при участии проджект-менеджмент компании? Есть ли в практике вашей компании работа с подобной структурой, осуществляющей контроль за реализацией проекта?
В Украине данная практика применяется нечасто, как, впрочем, и в мире. Далеко не всегда компании идут на то, чтобы воспользоваться услугами проджект-менеджера, ведь отрицательным моментом здесь являются дополнительные противоречия. Если заказчик финансирует и проджект-менеджера, и строителя, то всегда возникает конфликт интересов. Каждая из сторон пытается доказать свою правоту, и появление еще одной приводит к лишним усилиям и потере времени в дебатах, переписках, притирках, замечаниях и т.д. Я считаю, что заказчик должен выбирать решения, связанные с привлечением проджект-менеджера только в том случае, если отсутствует сильная строительная компания. Если строительная компания не может быть лидером в процессе строительства, например, у нее нет хорошей технической инспекции, большого опыта и т.п., тогда присутствие опытного проджект-менеджера обязательно. Если он будет лидером, это не помешает строительству. Но если, образно выражаясь, два медведя попадают в одну берлогу и каждый считает себя главным, ничего хорошего из этого не выйдет. А заказчик уже пусть думает, есть ли ему смысл платить больше. Мировая практика показывает, что наилучшим образом проект можно реализовать в том случае, если строительная компания совмещает в себе эти функции. Отдельно проджект-менеджмент – это, как правило, дорого и тяжело.
CP: Оказание услуг генерального подряда предполагает наличие у компании соответствующих знаний, опыта, технологий и технических ресурсов. Насколько конкурентен сейчас рынок генподрядных услуг в Украине?
На сегодня рынок генерального подряда в Украине не сложился по одной простой причине: у нас нет финансовой ответственности генерального подряда, как нет и банковских гарантий со стороны заказчика. Мы еще переживаем стадию становления, и лишь отдельные объекты строятся с финансовыми гарантиями. О рынке можно говорить лишь в том случае, когда все фирмы, оказывающие услуги генерального подряда, дают финансовые гарантии. Но наши строительные организации на сегодняшний момент в этом отношении слабы. Представим, что надо построить по генеральному подряду отель, который стоит $50 миллионов. Кто из строительных организаций Украины в состоянии дать финансовые гарантии на такую сумму? Точно знаю – пока никто. Но скоро появятся.
CP: Зарубежные строительные компании превосходят отечественные и по опыту, и по технологической оснащенности. Что является препятствием их активного выхода на украинский рынок?
Причина в том, что они еще не получили крупных заказов. Впрочем, некоторые крупные западные строительные компании уже открыли свои представительства. Среди них Skanska (годовой оборот – около 30 миллиардов евро), Bouygues (годовой оборот – около 50 миллиардов евро). Пыталась выходить компания VINCI. Западные компании все время наблюдают и ждут заказов.
CP: Какие преимущества украинской компании дает создание СП с участием иностранного партнера? Какие основные цели преследуют иностранные компании, создавая совместные предприятия с местными?
Это самая простая и приемлемая форма сотрудничества для обеих сторон. Речь идет об объединении значительных финансовых ресурсов зарубежной компании и квалифицированных кадров с отечественной стороны. К тому же, человеку с западным менталитетом не просто трудно, а невозможно работать в наших условиях. Он вообще не может адекватно оценивать происходящие события и находить общий язык с представителями нашей власти. Поэтому менеджерский персонал, как правило, отечественный.
CP: Насколько активно ведет свою деятельность компания «Основа-Солсиф» в регионах Украины, в странах ближнего и дальнего зарубежья? Каковы особенности работы в регионах по сравнению с Киевом?
Мы работаем во всех регионах. Если нас пригласили и нам понравился проект и заказчик, мы едем и выполняем заказ. Сложность работы в регионах связана исключительно с тем, что там не развит рынок строительных услуг. Все остальное нисколько не мешает. Регионы достаточно доброжелательно относятся к нашей компании, мы везде легко находим общий язык с руководством, с представителями контролирующих органов. Работать в регионах ничуть не сложнее, чем в Киеве, а иногда даже намного проще. Мы также работаем в России, в основном в Москве или Московской области, работали в Санкт-Петербурге. Сегодня проводятся переговоры по возможным работам в Краснодарском Крае. В силу того, что наш партнер является международной компанией, нас привлекают к работам на приграничных территориях – Венгрии, Польши, Румынии. Бывают также заказы от украинских компаний, работающих за рубежом. Таким образом мы работали в Туркмении с компанией «Интербудмонтаж». Имеем собственные контакты с проектной организацией в Тунисе, выполняющей в основном проектные и проджект-менеджерские услуги, – фирмой STUDI. Она очень известна в Северной Африке и часто приглашает наших гео- и гидротехников для работы на Африканском континенте.
CP: Рост бизнеса компании часто приводит к выходу в смежные секторы. Планирует ли ваша компания заняться девелопментом коммерческой или жилой недвижимости?
Есть компании, которые занимаются девелопментом, но это связано исключительно с решением административных проблем и получением официальных разрешений. Что касается инвестирования, то мы к этому пока не готовы. Для покупки новой техники мы постоянно используем кредиты, которые надо обслуживать. Если мы будем отвлекать эти деньги в инвестирование, то потеряем темп развития как подрядная организация и кто-то нас обойдет. С другой стороны, подрядная организация никогда не должна забывать о том, что если она начнет выступать в качестве заказчика, то перестанет пользоваться доверием со стороны других инвесторов, поскольку станет для них конкурентом. А конкуренция – вещь жесткая. Поэтому я постоянно повторяю, что мы являемся исключительно подрядной организацией.