Юридические аспекты социальной нагрузки в девелопменте

Алина Плющ, юрист Адвокатского объединения «Волков и Партнеры»
фото: «Волков и Партнеры»

Киев продолжает активно застраиваться и реконструироваться. Но строительство жилых домов невозможно без развития социальной и транспортной инфраструктуры. Именно в этих целях Киевский городской совет принял ряд решений, направленных на благоустройство столицы.
Наиболее важными из них в контексте данной статьи являются следующие решения Киевского городского совета:
– Решение от 28 декабря 2004 года N 1051/2461 «О программе социально-экономического и культурного развития г. Киева на 2005 год» (с последующими изменениями и дополнениями);
– Решение от 27 января 2005 года N 11/2587 «О правилах застройки г. Киева» (с последующими изменениями и дополнениями);
– Решение от 27 февраля 2003 года N 271/431 «О паевом участии (вкладах) инвесторов (застройщиков) в создании социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры г. Киева (с последующими изменениями и дополнениями);
– Решение от 26 мая 2005 года N 422/2998 «О требованиях к застройщикам жилищного строительства относительно обеспечения населения местами хранения собственного автотранспорта».
Инвесторы/застройщики (далее в тексте – застройщики), которые осуществляют на территории Киева строительство (реконструкцию) любых объектов независимо от формы собственности обязаны внести паевое участие (вклад) в создание социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры Киева (далее в тексте – паевой вклад). Такой вклад осуществляется также при изменении функционального назначения (например, переоборудовании, перепрофилировании) объектов производственного и непроизводственного назначения и при изменении функционального назначения жилых домов (помещений) на нежилые.
От внесения паевых вкладов освобождаются застройщики, которые осуществляют следующую деятельность:
– строительство (реконструкцию) объектов по заказу Киевской городской госадминистрации и/или органов местного самоуправления за счет государственного и/или местного бюджета;
– строительство жилья для социально незащищенных категорий граждан, которые пребывают на квартирном учете в г. Киеве, за счет государственного и/или местного бюджета, государственных предприятий, организаций или учреждений;
– строительство жилья за средства населения в многоквартирных домах, а также индивидуальных жилых домах на земельных участках, предоставленных гражданам под частную жилищную застройку, в случае пребывания семьи на квартирном учете в г. Киеве;
– реконструкцию (пристройку, достройку, расширение) существующих индивидуальных (частных) жилых домов в рамках 30% от общей площади;
– строительство объектов социальной сферы (детских дошкольных учреждений, общеобразовательных и спортивных школ, объектов внешкольного воспитания, охраны здоровья и социального обеспечения и т.д.) при условии передачи их в коммунальную собственность города или района;
– строительство гаражей, паркингов, автостоянок, подсобных и хозяйственных помещений в составе жилых домов согласно утвержденной в установленном порядке проектно-сметной документации;
– достройку объектов незавершенного строительства, которые были приобретены в процессе приватизации;
– строительство религиозно – культовых объектов;
– реставрацию памятников архитектуры, истории и культуры в части площадей, которые не перепрофилируются;
– воссоздание потерянных объектов историко-архитектурного наследия в части площадей, которые не перепрофилируются;
– строительство, реконструкцию или техническое переоснащение производственных объектов с использованием передовых технологий с соблюдением требований относительно уменьшения чистых затрат энергоресурсов, воды, отведения сточных вод и норм загрязнения окружающей среды;
– строительство объектов инженерного обеспечения, энергосбережения и энергоснабжения;
– строительство представительств иностранных государств.
Паевой вклад является одноразовым вкладом, который вносится застройщиком в бюджет Киева и включает 2 составляющие: возмещение затрат городского бюджета Киева на расширенное восстановление его ресурсов и плату застройщика за право реализовать свой проект строительства (реконструкции).
Размер паевого вклада определяется по следующим принципам:
1. компенсация затрат бюджета города на расширенное возобновление социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры;
2. комплексный подход к развитию социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры (обеспечить равномерное развитие инфраструктуры всей территории города);
3. учет социально-экономического значения проектов строительства для города;
4. содействие привлечению инвестиций в экономику Киева.
Паевой вклад выплачивается в форме денежного вклада или путем создания необходимой инфраструктуры собственными силами застройщика при условии включения этих объектов в Программу социально-экономического и культурного развития и последующей передачи их в коммунальную собственность города или района.
Если паевой вклад выплачивается в денежной форме, то его размер определяется Главным управлением экономики и инвестиций Киевской городской государственной администрации (далее по тексту – Управление). При расчете размера паевого вклада Управление руководствуется Нормативами определения размера паевого участия (вклада) инвестора в создании социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры города Киева и Методикой расчетов размера паевого участия (вклада) инвестора в создании социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры города Киева, утвержденных Киевским городским советом.
Паевой вклад выплачивается на основании договора между городом (в лице Управления) и застройщиком. Данным договором предусматривается срок выплаты паевого вклада в денежной форме, а в случае создания инфраструктуры силами застройщика – выполнения своих обязательств по созданию социальной и транспортной инфраструктуры.
Киевский городской совет по представлению постоянной комиссии Киевсовета по вопросам бюджета и социально-экономического развития может принять решение об освобождении застройщика от уплаты паевого вклада. При этом не указаны четкие основания для освобождения, что, с нашей точки зрения, может породить злоупотребления в этой сфере.
Не менее важным с точки зрения благоустройства города является требование к застройщикам жилых домов обеспечить население местами содержания собственного автотранспорта.
Так, в соответствии с Решением Киевского городского совета от 26 мая 2005 года N 422/2998, установлены следующие нормативы:
– в рамках центральной части Киева – не менее одного машиноместа на каждую квартиру;
– вне центральной части города – не менее одного машиноместа на каждые две квартиры.
В соответствии с данным решением застройщики, занимающиеся возведением жилья, обязаны предусматривать в проектах строительства возможность содержания автотранспорта жильцов в подземных паркингах, размещенных под жилыми домами, или принимать паевое участие в строительстве соответствующего количества машиномест в многоэтажных строениях паркингов, размещенных на специально отведенных земельных участках, предусмотренных строительной документацией.
В случае невозможности продажи владельцам квартир готовых машиномест застройщики обязаны обеспечить жильцам временное паркование и содержание автомобилей на условиях аренды.
Данное требование распространяется не только на строительство новых жилых домов, но и на реконструкцию существующих.
Приведенные выше нормы в совокупности с нормами, направленными на обеспечение сохранения исторической застройки, природно-заповедных территорий и зеленых насаждений общего пользования, в случае их соблюдения могут помочь удержать баланс и способствовать тому, чтобы Киев был городом для миллионов людей, которым было бы приятно в нем жить и отдыхать.