Юридические аспекты проверки и подготовки документации, подтверждающей право собственности или аренды на участок или здание при оценке недвижимости

ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ


Елена Клименко, юрист практики недвижимости и строительства киевского офиса Baker & McKenzie
фото: Baker & McKenzie

Теоретический аспект оценки земли и зданий основывается на перечне нормативных актов, основными из которых являются Закон Украины «Об оценке земель» от 11.12.2003 года №1378-IV и Закон Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине» от 12.07.2001 №2658-ІІІ.
Оценка имущества может быть как обязательным требованием законодателя, так и проводиться на добровольной основе. Перечень случаев обязательного проведения оценки четко определен законодательством и касается, в основном, оценки коммунального и государственного имущества при осуществлении каких-либо действий с ним (создание предприятий на основе государственного или коммунального имущества; приватизация или иное отчуждение, аренда, обмен, страхование, залог государственного и коммунального имущества, а также возврат такого имущества на основании решения суда, т.д.). Кроме того, обязательная оценка имущества предусматривается для переоценки основных фондов для целей бухгалтерского учета и определения размера государственной пошлины при купле-продаже, обмене, наследовании и дарении земельных участков.
Помимо обязательных законодательных требований, проведение оценки имущества может быть инициативой одной из сторон правоотношения, как правило, если одна из сторон гражданско-правового договора (например, купли-продажи, аренды, залога, ипотеки) настаивает на ее проведении.


ДОКУМЕНТАЦИЯ ДЛЯ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
При оценке недвижимости оценщик использует несколько видов методологических подходов, каждый из которых базируется на принципах детального анализа состояния рынка недвижимости, рациональности использования объекта. Для объективной оценки объекта недвижимости (будь-то здание или земельный участок) важно убедиться не только в наличии правоустанавливающих документов на имущество, но и исследовать правовые ограничения и риски, которые могут существенно повлиять на результат оценки. Для проведения оценки субъекты оценочной деятельности запрашивают соответствующие правоустанавливающие документы и документы касательно ограничений на недвижимость у собственников имущества. Копии основных документов, подтверждающих право собственности на недвижимость, прилагаются непосредственно к отчету об оценке.
Оценщики также самостоятельно производят поиск информации об объекте недвижимости, проводят анализ этой информации, учитывают тенденции на рынке подобного имущества, информацию о правоотношениях и сделки с таким имуществом в целях наиболее точно и объективно оценить объект недвижимости.
При этом ключевые аспекты в проведении оценочной деятельности оценщиком законодатель определил таким образом:
– собрать и проанализировать текущее состояние, все существенные данные об объекте оценки, в том числе исходные данные о его правовом статусе, составе имущества, технические и другие характеристики, информацию о состоянии рынка недвижимости, сведения об экономических характеристиках;
– проанализировать текущее использование объекта оценки и определить условия его наиболее эффективного использования;
– определить правовые ограничения/обременения касательно объекта оценки и учесть их влияние на стоимость объекта оценки объекта.
Все собранные данные должны отображаться в отчете об оценке недвижимости со ссылками на источники их получения с учетом требований к конфиденциальности информации.
Отметим, что на практике распространена тенденция, согласно которой оценщики при проведении оценки ограничиваются только проверкой основополагающих правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, таких как государственный акт на право собственности на земельный участок, свидетельство на право собственности на здание, договор купли-продажи, договор аренды. Не отрицаем, что такие документы являются важными для проведения оценки недвижимости, поскольку подтверждают право собственности на объект оценки. При анализе оригиналов таких документов, предоставленных собственником объекта, для оценщиков важно обратить и подтвердить следующие моменты:
– правильно ли составлен правоустанавливающий документ (например, соответствует ли государственный акт на право собственности на земельный участок форме, утвержденной постановлением Кабинета Министров Украины № 449 от 02.02.2002 года);
– выдан ли документ компетентным органом;
– наличие всех подписей и печатей на документе;
– соблюдение требований законодательства к форме и оформлению документа (к примеру, договор купли-продажи недвижимого имущества подлежит обязательному нотариальному удостоверению и регистрации в Государственном реестре сделок);
– содержит ли договор все существенные условия и приложения, наличие которых требуется применимым законодательством.
Если оценщик не может подтвердить вышеуказанных моментов относительно правоустанавливающих документов на недвижимость, то такие факты должны влиять на оценку объекта в сторону ее уменьшения, поскольку приобретение объекта сопряжено с риском его потери вследствие несоответствия правоустанавливающих документов требованиям законодательства. Кроме того, такие несоответствия обязательно должны быть описаны в отчете об оценке.


Людмила Дудник, ассистент юриста, практики недвижимости и строительства киевского офиса Baker & McKenzie
фото: Baker & McKenzie

Помимо правоустанавливающих документов, в целях объективной оценки не менее важно проверить правовые ограничения на объект, такие как ипотека, налоговый залог, арест, иные обременения. С этой целью оценщику, кроме анализа полученных от собственника документов на объект, целесообразно воспользоваться общедоступной информативной базой. Самым простым путем являются запросы в государственные реестры (Государственный реестр ипотек, Единый реестр запретов отчуждения недвижимого имущества, Государственный реестр обременений движимого имущества, где регистрируются налоговые залоги, в том числе и на недвижимость). Выписки из таких реестров оценщик может получить самостоятельно у нотариусов, имеющих доступ к таким реестрам. Кроме того, оценщики могут воспользоваться единым реестром судебных решений (www.reyestr.court.gov.ua) в целях проверки информации о наличии судебных споров касательно объекта недвижимости. Тем не менее, следует отметить, что самостоятельная проверка наличия ограничений/обременений на недвижимость, к сожалению, не дает стопроцентной гарантии того, что объект недвижимости свободен от каких-либо ограничений/обременений и не является предметом судебного спора. Поэтому пока основным источником получения информации о правовом статусе, правовых ограничениях/обременениях на объект оценки являются документы и информация, полученные от собственника.
Отметим, что на практике многие оценщики ограничиваются анализом описанной информации. Тем не менее, считаем, что такой подход содержит в себе риск необъективного оценивания объекта недвижимости, поскольку при оценке не учитываются риски оспаривания прав собственности на основании предыдущих сделок с объектом оценки. Поэтому стоит подчеркнуть, что каждому субъекту оценочной деятельности следует обращать внимание не только на основополагающие правоустанавливающие документы на недвижимость, но и на историю приобретения прав на имущество, будь это собственность или пользование, поскольку нарушения в процедуре получения прав собственности/пользования на недвижимое имущество могут привести к оспариванию таких прав, что, в свою очередь, значительно влияет на объективность и достоверность оценки стоимости. Для иллюстрации влияния истории перехода и приобретения прав на недвижимость на ее оценку приведем несколько примеров как для земельного участка, так и для здания.


ДОКУМЕНТАЦИЯ ДЛЯ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
Документом, подтверждающим право собственности на земельный участок, является государственный акт на право собственности на земельный участок. Но проверка наличия и правильного оформления только такого акта не может гарантировать отсутствия рисков потери прав на земельный участок.
Например, договор купли-продажи земельного участка подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Кроме того, согласно Земельному кодексу Украины, такой договор должен содержать ряд существенных условий. Несоблюдение требований о нотариальном заверении, государственной регистрации договора купли-продажи земли или отсутствие какого-либо существенного условия в договоре может привести к признанию его недействительным. Таким образом, собственник будет лишен прав на земельный участок.
Внесение земельного участка в уставный капитал юридического лица тоже должно быть осуществлено по нотариально заверенному договору. На практике такое требование нарушается и государственный акт о праве собственности оформляется на юридическое лицо лишь на основании акта приема-передачи земельного участка в уставной капитал (а в некоторых случаях, лишь на основании корпоративных документов такого лица), что в результате тоже может привести к лишению юридического лица прав на земельный участок.
Отметим, что каждая предыдущая сделка с земельным участком содержит в себе риск того, что если были нарушены требования законодательства при ее заключении, настоящий собственник объекта оценки может потерять свои права собственности на него. Поэтому для проведения объективной оценки объекта недвижимости и прав на него желательно проверить всю цепочку перехода прав собственности на землю, соответствие предыдущих сделок законодательным требованиям.
Помимо этого, если договором купли-продажи земельного участка предусмотрена оплата в рассрочку, то согласно ст. 694 Гражданского кодекса Украины земельный участок остается в залоге (ипотеке) продавца до полной оплаты покупателем. Таким образом, при отсутствии документа, подтверждающего оплату стоимости земучастка, земельный участок обременен ипотекой, что должно учитываться в оценке объекта.
Если государственный акт на право собственности на земельный участок выдан на основании решения органа власти, то, во-первых, необходимо проверить, на основании какой нормы закона было принято такое решение, во-вторых, не была ли нарушена процедура, предусмотренная такой нормой.
Например, если на земельном участке расположен объект недвижимости, принадлежащий юридическому/физическому лицу на праве собственности, то такое лицо имеет право приватизировать земельный участок вне очереди. В этом случае для подтверждения правильности оформления прав на земельный участок оценщик должен запросить документы, подтверждающие право собственности на здание собственника земельного участка до момента принятия решения органом власти о предоставлении земельного участка в собственность, наличие проекта отвода земельного участка и его согласование со всеми соответствующими государственными органами. Если же участок без объектов недвижимости, находящихся на нем, был предоставлен из земель государственной собственности в частную собственность, то необходимо проверить, было ли соблюдено требование о продаже таких земельных участков на конкурентных основаниях. Для проведения такой проверки оценщику следует запросить у собственника документы о проведении аукциона (или тендера до 1 января 2008 года), включая публикацию информации об аукционе/тендере, протокол о результатах аукциона/тендера, договор купли-продажи, заключенный по результатам аукциона/тендера.
Государственный акт на право собственности на земельный участок выдается на основании решения органа власти не только в случае приватизации государственной земли, но и в случае изменения целевого назначения земли в частной собственности по инициативе собственника земельного участка. В этом случае оценщику важно убедиться в том, что изменение целевого назначения земли было проведено в соответствии с законодательством Украины, поскольку нарушение порядка изменения целевого назначения земли является основанием для признания решения органов власти, а также сделок касательно такого земельного участка недействительными. При этом изначально оценщик должен проверить, мог ли вообще собственник менять целевое назначение земельного участка ввиду моратория на изменение целевого назначения некоторых видов сельскохозяйственной земли. Для этого оценщик должен запросить у собственника государственный акт на право собственности на земельный участок с предыдущим целевым назначением. После этого оценщику следует проверить, была ли соблюдена процедура изменения целевого назначения земли, утвержденная постановлением Кабинета Министров Украины № 502 от 11.04.2002 года, включая наличие проекта отвода по изменению целевого назначения земельного участка и его согласование и утверждение компетентными органами.
При проверке прав аренды на земельный участок следует применять те же принципы, что и при проверке прав собственности на земельный участок. Помимо вышеприведенных факторов, следует проверить полномочия подписантов договора аренды, наличие в договоре аренды всех существенных условий и неотъемлемых приложений (план земельного участка, кадастровый план, акт определения границ земельного участка в натуре (на местности), акт приемки-передачи земельного участка), регистрацию договора в государственных органах по земельным ресурсам.


ДОКУМЕНТАЦИЯ ДЛЯ ОЦЕНКИ ЗДАНИЯ
Для оценки зданий оценщик, в первую очередь, должен запросить у собственника здания следующие документы:
– правоустанавливающий документ на здание (свидетельство на право собственности на объект недвижимости, договор купли-продажи, дарения и т.д.) и его регистрацию в бюро технической инвентаризации;
– документы бюро технической инвентаризации относительно здания.
Как и в случае с оценкой земельного участка, субъектами оценочной деятельности не учитываются многие правовые аспекты, которые могут повлиять на объективную оценку.
Например, в случае оценки первичной недвижимости, помимо правоустанавливающих документов необходимо убедиться, что строительство здания осуществлялось согласно законодательству и всем необходимым процедурам. Такой анализ должен включать следующие моменты:
– соответствие целевого назначения земельного участка для строительства определенного объекта;
– получение собственником здания всех согласований и разрешений на строительство, а именно, разрешение на строительство, архитектурно-планировочное задание, положительное заключение государственной инвестиционной экспертизы по проектной документации на здание, разрешение на выполнение строительных работы, акт о принятии в эксплуатацию завершенного строительством объекта.
Если не получен хотя бы один из вышеперечисленных документов, это может трактоваться как незаконное строительство согласно ст. 376 Гражданского кодекса Украины. Как следствие, не исключены риски оспаривания прав собственности на здание. Кроме того, Законом Украины «Об ответственности предприятий, их объединений, учреждений, организаций за правонарушения в сфере градостроения» предусматриваются штрафы за нарушения в сфере строительства объектов в размере от 10% до 50% строительной стоимости, что также должно быть учтено в оценке в случае наличия таких нарушений.
При проверке прав на здание на вторичном рынке, как и в случае с переходом права собственности на земельный участок, следует проверить всю цепочку перехода права собственности, хотя зачастую это достаточно проблематично. В то же время, оценщик должен проанализировать как можно больше информации о переходе прав на имущество и убедиться в соблюдении закона при оформлении каждой предыдущей сделки, в том числе, проверить наличие согласий супругов на распоряжение объектом недвижимости, наличие одобрения сделки корпоративными органами юридического лица, правильность оформления документации.
Отметим, что свидетельство на право собственности на объект недвижимости может выдаваться не только на первичный объект, но и в случае совершения ряда юридических сделок, к примеру, в случае реорганизации юридического лица, выделении объекта недвижимости из ряда таких объектов, внесении здания в уставной капитал юридического лица и т.д. В каждом таком случае важно проверить также документы, на основании которых выдавалось свидетельство на здание. Например, договор о выделении объекта из долевой собственности подлежит нотариальному удостоверению, а при внесении объекта в уставной капитал юридического лица также необходим нотариально заверенный документ, который подлежит государственной регистрации. Как и в случае с землей, требования относительно оформления документации по внесению здания в уставной капитал юридического лица часто не соблюдаются, а такие нарушения создают риски оспаривания права собственности, что должно учитываться при оценке имущества.


ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Подытоживая вышеизложенное, рекомендуем оценщикам более тщательно изучать правовые аспекты при оценке недвижимости, не ограничиваясь анализом и проверкой только основных правоустанавливающих документов. Только посредством глубокого и детального анализа положений законодательства, правового статуса, правовых ограничений, обременений, истории приобретения и перехода прав собственности и правовых рисков касательно земельного участка или здания, оценка такого объекта может считаться объективной и отображать реальную стоимость объекта оценки.
Следует отметить, что международные компании по оценке недвижимости, работающие в Украине, пытаются применять вышеописанные принципы при оценке недвижимости. Для этого они задействуют в процесс оценки не только специалистов по оценке, но и юристов как из своего штата, так и внешних. Отметим, что при учете всех правовых аспектов при оценке недвижимости, такая оценка может в разы отличаться от той, которая была дана первоначально без учета всех правовых обременений и рисков, сопряженных с объектом оценки.