Юридические аспекты проектного менеджмента

Commercial Property №11 (15) ноябрь 2004

Как самостоятельный вид бизнеса проектный менеджмент в сфере недвижимости в Украине появился сравнительно недавно. В странах же с развитой экономикой он получил достаточно широкое распространение во всех сферах бизнеса. В значительной степени уровень развития проектного менеджмента определяется наличием и эффективностью специализированного законодательства. О том, какими нормами и правилами регулируется сфера проектного менеджмента в Украине, идет речь в материале Андрея Карнаухова, адвоката, ассоциированного партнера адвокатского объединения «Василь Кисиль и Партнеры».

Текст: Андрей Карнаухов

Андрей Карнаухов, адвокат, ассоциированный партнер адвокатского объединения «Василь Кисиль и Партнеры»

фото: Олег Герасименко

Для освещения ключевых вопросов правового регулирования проектного менеджмента необходимо дать определение этому виду предпринимательской деятельности. Само словосочетание «проектный менеджмент» переводится с английского языка как «управление проектами». Таким образом, проектный менеджмент – это деятельность по развитию и управлению бизнесом третьих лиц.

Как уже было отмечено, в странах с развитой экономикой к услугам проектных менеджеров прибегают практически во всех отраслях экономики, начиная от управления недвижимостью и заканчивая управлением крупными комплексными проектами в области телекоммуникаций или космических программ.

В Украине наибольшее развитие проектный менеджмент получил в области строительства и недвижимости. Это обусловлено рядом факторов.

Во-первых, в условиях экономического роста бизнес, связанный с недвижимостью, является наиболее привлекательным для инвесторов, так как обеспечивает полное реинвестирование вложенных средств в короткие сроки.

По оценкам специалистов, полный возврат инвестиций, вложенных в жилищное строительство, происходит в течение одного года – полутора лет, а при вложении в промышленно-коммерческую недвижимость полный возврат инвестиций обеспечивается в течение трех-семи лет. Таким образом, субъекты предпринимательства нередко инвестируют свободный капитал, сформировавшийся в результате осуществления других видов деятельности, в объекты недвижимости. Отсутствие специальных знаний в области строительства и управления недвижимостью у таких субъектов предпринимательства и диктует необходимость привлечения проектных менеджеров для реализации проектов.

Во-вторых, в Украине существует достаточно неплохой кадровый потенциал, обладающий фундаментальными знаниями в области капитального строительства, сформированный в различных специализированных научных институтах и крупных строительных трестах. Такие лица, получив специальные знания в своей области, и составляют ядро компаний, специализирующихся на проектном менеджменте.

В-третьих, с приходом западных инвесторов в Украину, приходят также иностранные компании, предоставляющие услуги по проектному менеджменту.

Для определения правовых основ проектного менеджмента необходимо разграничивать данный вид предпринимательства от схожих видов.

В частности, в Украине получил свое распространение девелоперский бизнес, суть которого заключается в организации строительства и последующего управления объектами недвижимости. Отличие девелоперского бизнеса от проектного менеджмента заключается в том, что девелоперы осуществляют строительство объектов недвижимости и последующее управление этими объектами на свой страх и риск и за счет собственных или привлеченных средств. При этом девелопер сам выступает заказчиком всех работ, связанных со строительством и управлением недвижимостью, и осуществляет такую деятельность в свою пользу.

В отличие от девелопера, проектный менеджер действует в интересах заказчика (инвестора), а за осуществление своей деятельности получает от него вознаграждение. Эти особенности определяют правовую природу проектного менеджмента.

Многие также ошибочно отождествляют проектный менеджмент с генеральным подрядом. Действительно, на определенном этапе задачи генерального подряда и проектного менеджмента совпадают. Однако различие проектного менеджмента и генерального подряда заключается в их предмете.

В отличие от генерального подряда, в соответствии с которым генеральный подрядчик обязуется построить и передать заказчику объект недвижимости в соответствии с его требованиями и проектной документацией, проектный менеджмент подразумевает предоставление услуг, связанных с организацией строительства объекта недвижимости, контроля над его осуществлением и сдачей в эксплуатацию.

Кроме того, проектный менеджмент может сопровождать не только стадию строительства объекта недвижимости (констракшн-менеджмент), а и последующую его эксплуатацию (проперти-менджмент).

По своей правовой природе проектный менеджмент не может квалифицироваться как определенный вид правоотношений, подпадающий под конкретные нормы гражданского законодательства, регулирующие правоотношения одного вида. Договора в области проектного менеджмента характеризуются множественностью правоотношений.

Поэтому при заключении договоров по управлению проектами заказчик и проектный менеджер, скорее всего, должны руководствоваться положениями ст. 628 Гражданского кодекса Украины, в соответствии с которой стороны имеют право заключить договор, содержащий элементы различных договоров (смешанный договор).

При этом к взаимоотношениям сторон по такому договору в соответствующих частях применяются положения актов гражданского законодательства о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не установлено договором или не вытекает из его сути.

Как указывалось выше, предметом проектного менеджмента являются услуги, предоставляемые заказчику. Однако обычно осуществление проектного менеджмента не ограничивается предоставлением услуг в чистом виде.

Проектный менеджер выполняет от имени заказчика и определенные юридические действия, такие как получение различных разрешений и согласований, связанных со строительством объектов недвижимости. Такой вид деятельности подпадает под признаки, характеризующие правоотношения, вытекающие из договоров поручения.

Проектный менеджер также выполняет определенные подрядные работы в случае, если они оговорены между сторонами и проектный менеджер располагает достаточными для этого возможностями.

Вступивший в силу 1 января 2004 года Гражданский кодекс Украины предусматривает целую главу, которая содержит нормы, регулирующие предоставление услуг. Предметом договора о предоставлении услуг является либо совершение исполнителем определенных действий, либо осуществление определенной деятельности от имени и в пользу заказчика.

Согласно Гражданскому кодексу деятельность проектного менеджера нельзя однозначно квалифицировать как предоставление услуг. Однако, диспозитивность большинства норм, регулирующих договор на предоставление услуг, дает сторонам возможность расширенного толкования таких норм, что позволяет сторонам регулировать свои взаимоотношения договором.

В связи с этим заказчик и проектный менеджер особое внимание должны уделять непосредственно тексту договора, в котором максимально полно должны быть прописаны особенности взаимоотношений сторон, четко сформулирован предмет договора, прописаны права и обязанности сторон и их ответственность. При этом не следует забывать и об общих правилах и принципах заключения договоров, закрепленных законодательством, а также нормах, регулирующих отдельные виды договоров.

Внедрение норм гражданского законодательства, регулирующих отношения, которые возникают на основе договоров предоставления услуг, сложно назвать революционным, однако применение таких договоров или отдельных их элементов в проектном менеджменте явно поможет заказчикам и проектным менеджерам урегулировать значительную часть правоотношений.

Особое внимание следует уделить стадии управления объектами недвижимости (проперти-менеджменту). Новый Гражданский кодекс Украины содержит нормы, регулирующие отношения сторон в области управления имуществом. Глава 70 Гражданского кодекса Украины полностью посвящена правоотношениям в области управления имуществом.

Таким образом, проектный менеджмент, осуществляемый на стадии управления готовым объектом (проперти-менеджмент), получил закрепление в соответствующих положениях гражданского законодательства, в котором стороны такого договора называются: учредитель управления (заказчик или инвестор) и управляющий имуществом (проектный менеджер).

Согласно ст. 1029 Гражданского кодекса Украины, учредитель управления передает управляющему на определенный срок имущество, а управляющий обязан осуществлять управление имуществом от своего имени и в интересах учредителя управления или третьего лица (выгодополучателя). Законом предусмотрена возмездность договора управления имуществом.

При этом управляющему предоставляется право проводить отчисления причитающейся ему платы непосредственно из доходов, полученных от управления имуществом, в случае, если такой порядок расчетов предусмотрен договором, заключенным между сторонами.

Законодательством устанавливается ряд требований относительно договора управления. В частности, имущество, переданное в управление, должно быть индивидуально определено и обособлено от имущества учредителя управления и имущества управляющего. Имущество, переданное в управление, должно учитываться у управляющего на отдельном балансе, а расчеты, связанные с управлением имуществом, – осуществляться через отдельный счет. Договор управления недвижимым имуществом подлежит нотариальному заверению и государственной регистрации.

На сегодняшний день законодательством не урегулированы все аспекты, связанные с проектным менеджментом. Такое положение обусловлено относительной новизной проектного менеджмента как самостоятельного вида предпринимательства на территории Украины, а также тем, что проектный менеджмент охватывает правоотношения в различных сферах экономики и бизнеса. Развитие и совершенствование правовых механизмов регулирования проектного менеджмента в Украине может происходить лишь вследствие стремительного развития проектного менеджмента как самостоятельного вида бизнеса, тем более что экономические и правовые предпосылки для этого уже созданы.