Юридические аспекты подготовки проекта к продаже в свете кризисной ситуации

ФАКТОРЫ ВЛИЯНИЯ И ОСОБЕННОСТИ СДЕЛКИ


Особенности подготовки объекта недвижимости или проекта к продаже в условиях кризисной ситуации зависят прежде всего от того, каким образом продается недвижимость и в каком статусе выступает продавец
фото: Олег Герасименко

В связи с кризисной ситуацией на рынке недвижимости были приняты соответствующие законодательные изменения в сфере строительства. Если не углубляться в правовой анализ законодательства, на данный момент можно лишь надеяться, что Закон от 16 сентября 2008 года № 509-VI «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно содействия строительству» позитивно повлияет на правоотношения субъектов рынка недвижимости. Тем не менее, лишь время даст окончательный ответ на вопрос о необходимости и оправданности таких изменений.
Впрочем, можно констатировать, что в целом нынешняя ситуация практически не отразилась на правовом регулировании операций по подготовке объекта недвижимости или проекта к продаже. Структура любой подобной сделки будет зависеть в первую очередь от самого объекта, от желаемого способа его приобретения и, конечно же, от характера нормативного регулирования в каждом конкретном случае. Сегодняшние условия могут существенно влиять на позицию участников сделки лишь на переговорной стадии, а также на стадии выполнения, то есть оплаты. При этом стороны должны иметь четкое представление о рисках, которые каждая из них несет в связи с выполнением договора, и стремиться максимально гарантировать свою безопасность соответствующими положениями документа.
Особенности подготовки объекта недвижимости или проекта к продаже в условиях кризисной ситуации зависят прежде всего от того, каким образом продается недвижимость и в каком статусе выступает продавец. Кстати, последнее время участились случаи так называемой «вынужденной продажи», когда продавец реализует недвижимость с целью привлечения дополнительных средств на те или иные нужды, теряя, безусловно, часть прибыли, которую он мог бы гарантированно получить, если бы действовал в иных, более благоприятных, рыночных условиях. С другой стороны, несмотря на нынешние трудности, продавцы могут предлагать проекты по утвержденной ранее цене и плану. Не исключены также варианты продажи так называемых смешанных проектов, когда объект жилой недвижимости включает и коммерческие площади, в частности, встроенные офисные помещения. Более того, сегодня почти все современные жилые комплексы нельзя рассматривать как сугубо жилые, поскольку некоторые из них выполняют еще и коммерческую функцию, за счет чего значительно снижаются риски неудачной сделки. Но, так или иначе, для каждого из этих вариантов существуют особенности в юридическом оформлении документов и сделки. Причем взвешенный подход к ее оформлению, четкое структурирование и безукоризненное оформление юридических документов, равно как и однозначное понимание меры ответственности сторон, – это фундаментальные юридические аспекты, которые актуальны в любом случае, особенно в условиях кризиса.
При подготовке проекта к продаже первоочередное значение имеет четкое структурирование самой сделки.


СТРУКТУРА СОГЛАШЕНИЯ: НЕОБХОДИМА ОСМОТРИТЕЛЬНОСТЬ
На что важно обратить внимание при подготовке к сделке? Необходимо серьезно подойти к решению поставленной задачи на всех ее этапах: поиск покупателя, переговоры, изучение документов, заключение договора и оформление собственности.
Поиск. На данном этапе основной задачей продавца является поиск реального покупателя недвижимости. Независимо от того, функционирует ли конкретный объект, например, логистический комплекс, паркинг или популярный торгово-развлекательный комплекс, или его строительство только завершается, поиск покупателя, как правило, проводится при содействии специализированных компаний, которые самостоятельно проведут маркетинговые исследования рынка, рекламную кампанию и продвижение объекта, а также определят перспективы развития конкретного проекта в будущем.
Переговоры. Это один из важнейших этапов в процессе продажи проекта. Если раньше переговоры сводились к обычному волеизъявлению руководителей компаний, то в условиях нестабильной финансовой ситуации в стране следует обязательно закреплять достигнутые договоренности в протоколе о намерениях, причем в таком документе необходимо обязательно предусмотреть модель будущей сделки, существенные условия договора купли-продажи, скажем, порядок расчетов и ответственность сторон. Не лишне в данном случае потребовать от потенциального покупателя аванс в счет будущего платежа. Оплата предварительно оговоренного аванса «привяжет» покупателя к проекту и будет стимулировать его к должному выполнению данных на этапе переговоров обещаний. Важно отметить, что, согласно статье 635 Гражданского кодекса Украины, договор (протокол) о намерениях не имеет силы предварительного договора в случае, если в нем не содержится волеизъявление сторон о наделении его таковой.


Алексей Кот, партнер юридической фирмы «САЛКОМ», кандидат юридических наук
фото: «САЛКОМ»

Таким образом, предварительный договор, протокол о намерениях или меморандум является важнейшим документом на этапе переговоров между продавцом проекта и его потенциальным покупателем. При этом он в обязательном порядке должен предусматривать механизм оплаты и порядок выплаты аванса, содержать существенные условия предстоящей сделки и положения об ответственности будущего покупателя в случае незаключения им сделки в оговоренный срок. На начальных этапах такой документ вполне может служить гарантией защиты имущественных интересов сторон.
Преимущество такого договора в том, что стороны вольны предусмотреть в нем любые условия, не противоречащие закону. К примеру, можно предусмотреть ответственность покупателя за несвоевременное перечисление аванса или уклонение от заключения основного договора. Важно также помнить, что, в соответствии со статьей 182 Хозяйственного кодекса Украины, установлены определенные требования к заключению предварительных договоров. Напомним, что на данные документы не распространяется общий порядок заключения хозяйственных договоров (направление проекта договора, составление протокола разногласий и т.п.), что значительно облегчает их подготовку. Кроме того, особенностью заключения предварительного договора между субъектами хозяйствования является то, что основная сделка должна состояться не позже чем через год после заключения предварительного договора.


Дмитрий Шевченко, заведующий сектором юридической фирмы «САЛКОМ»
фото: «САЛКОМ»

В условиях кризиса защита сторон переговорного процесса и гарантирование их намерений с помощью заключения предварительного договора приобретает особую актуальность.
Изучение документов. Инициатива сбора и изучения документов о конкретном проекте, как правило, исходит от потенциального покупателя. При этом результат изучения непосредственно влияет на принятие окончательного решения о приобретении проекта. Так, если в предварительном договоре продавец настоял на внесении аванса и предоставлении дополнительных гарантий серьезности намерений, то покупатель, вполне вероятно, потребует включения в меморандум пункта о том, что в случае негативного вывода по результатам анализа правоустанавливающих и прочих документов он имеет право отказаться от заключения сделки без компенсации продавцу каких-либо убытков. Такое положение, кстати, является весьма справедливым по отношению к покупателю. Словом, продавцу надо заранее побеспокоиться о документах, их надлежащем оформлении, а если какой-либо документ отсутствует или может вызвать сомнения у потенциального покупателя, заменить его в установленном порядке. Это в равной мере касается и документов по целостному имущественному комплексу, и, особенно, по предприятию при продаже корпоративных прав. В последнем случае продавцу следует быть готовым к проведению комплексного правового исследования проекта, так называемого due diligence, и заранее подготовить необходимый пакет документов о хозяйственной деятельности предприятия.
Но дело не сводится только к передаче потенциальному покупателю заверенных копий документов. Продавцу следует быть бдительным, ведь в передаваемом для анализа пакете, безусловно, будет содержаться и конфиденциальная информация, в том числе и о контрагентах продавца, разглашение которой в условиях кризисной ситуации может иметь негативные последствия. Поэтому следует заранее обсудить с потенциальным покупателем перечень документов, которые он желает получить, и, возможно, заключить договор о конфиденциальности, взяв с него обязательство не разглашать полученную информацию.
Заключение договора. На этом этапе стороны, как правило, уже четко представляют общий механизм приобретения проекта. Он может приобретаться в качестве отдельного объекта недвижимого имущества или как целостный имущественный комплекс (в случае, если на нем происходят какие-либо производственные процессы). Проект может приобретаться также через покупку корпоративных прав у владеющего им предприятия. Сложно рекомендовать конкретный механизм приобретения, который был бы наиболее эффективен в нынешних условиях, поскольку, в любом случае, его выбор зависит от обстоятельств сделки и, конечно же, от особенностей проекта в целом.
Тем не менее, важно помнить, что и продавец, и покупатель должны получить максимальное количество гарантий финансовой состоятельности контрагента и защиты на случай оспаривания сделки в будущем. В таком свете более выгодной, как подсказывает практика, является сделка по продаже корпоративных прав предприятия, владеющего проектом, с последующей продажей самого проекта третьему лицу – фактическому покупателю. Таким образом, покупатель получает контроль одновременно и над отдельным объектом недвижимости, и над целым предприятием, устраняя при этом риски оспаривания прав собственности со стороны предыдущего владельца. Также довольно выгодным вариантом представляется передача проекта согласно лизинговому договору.
В случае же, если на этапе переговоров или позже был заключен предварительный договор, сторонам остается лишь следовать его положениям. При этом они могут по обоюдному согласию изменить его условия. Например, в кризисной ситуации на ипотечном рынке и рынке недвижимости в целом такая возможность позволит сторонам продлевать срок для заключения основного договора до решения своих финансовых проблем. Однако надо помнить о предельном сроке для заключения сделки в один год.
Оформление собственности. Здесь все действия по оформлению прав собственности на проект осуществляет покупатель. Тем не менее, в модели сделки может быть предусмотрено, что все риски, связанные с переходом имущественных прав, до момента оформления покупателем собственности в установленном законом порядке несет именно продавец. На этом этапе следует быть готовым к оказанию некоторого содействия покупателю в оформлении документов, например, предоставление каких-либо справок в БТИ, писем.


НА ЗАМЕТКУ ПРОДАВЦУ


В условиях кризиса защита сторон переговорного процесса и гарантирование их намерений с помощью заключения предварительного договора приобретает особую актуальность
фото: Иван Рудюк

Успешная реализация проекта в сфере недвижимости невозможна без позитивного решения так называемого «земельного вопроса» – это аксиома. При подготовке проекта к продаже очень важно учитывать заинтересованность потенциального покупателя не только в самом проекте как объекте недвижимости, но и в возможности его успешного использования на протяжении длительного времени. Гарантией этого является оформление одновременно с проектом прав на земельный участок. Ключевую роль в данном вопросе играют земельные правоотношения продавца. Ему следует заранее позаботиться о надлежащем оформлении земли под объектом недвижимости, получив на руки договор аренды или государственный акт о праве собственности.
В нынешних условиях следует быть готовым к тому, что покупатель потребует от продавца предоставления ему льготных условий оплаты, аргументируя это сложностями оформления кредита и снятия средств со счетов. Что ж, льготные условия оплаты действительно могут быть предоставлены. Скажем, можно установить график платежей или предоставить рассрочку. Тем не менее, не следует забывать и о гарантиях. При подготовке проекта к продаже следует заранее спланировать виды гарантий, которые должен предоставить покупатель. Опыт показывает, что достаточно эффективным в этом свете выглядит заключение договора поручительства, согласно которому некое третье платежеспособное лицо ручается за выполнение покупателем условий сделки.
Важно также учитывать риск несвоевременной оплаты. Например, банк может отказать в выдаче заявленного ранее кредита, ссылаясь на последние рекомендации Нацбанка. В таком случае необходимо жестко подойти к вопросу об ответственности покупателя за нарушение условий договора.
Если ранее привлечение специализированной девелоперской организации для продажи проекта считалось нормальной практикой, то в условиях кризисной ситуации это должно стать обязательной нормой поведения субъектов на рынке недвижимости. При условии всесторонне взвешенного подхода к составлению соответствующего договора с такой компанией можно избежать значительных неприятностей при подготовке проекта к продаже.


СЕМЬ ПРАВИЛ
При подготовке проекта к продаже необходимо соблюсти семь правил:
1. Привлечь специализированную организацию для проведения предпродажной подготовки проекта.
2. Заключить предварительный договор в процессе оформления сделки.
3. Оформить авансовый платеж согласно предварительному договору.
4. Соблюдать конфиденциальность в процессе проведения due diligence.
5. Усилить ответственность покупателя за невыполнение договора с одновременным предоставлением последнему льготных условий оплаты.
6. Получить гарантии покупателя, в том числе путем поручительства третьих лиц.
7. Юридически грамотно составить документы на всех стадиях подготовки проекта к продаже.
Таким образом, в условиях кризисной ситуации особо повышается роль юридических фирм при сопровождении сделок по реализации проектов. Ключевым фактором при этом является опыт юристов, которые будут сопровождать проект, авторитет фирмы и готовность гарантировать или, по крайней мере, минимизировать существующие риски.